Согласно данным NF Group, в 2022 году на рынке гибких офисных пространств Санкт-Петербурга открылось 14 новых объектов, предлагающих в аренду более 2,3 тыс. рабочих мест. За год прекратили работу восемь площадок на 300 рабочих мест, при этом некоторые из них закрылись на ремонт и реконцепцию. На конец 2022 года в гибких офисах Санкт-Петербурга были вакантными в среднем 27% рабочих мест. Наибольший объем сделок по аренде гибких офисов в течение последних трех лет приходится на IT-компании и IT-подразделения крупных корпораций (51%). По прогнозам аналитиков, в текущем году средний уровень вакантности прогнозируется на уровне не менее 20%.
Предложение
На конец 2022 года в Санкт-Петербурге действовало 60 гибких офисных пространств на 9,5 тыс. рабочих мест площадью 56,7 тыс. кв. м.
В 2022 году в Санкт-Петербурге открылось 14 гибких офисных пространств общей площадью более 15,4 тыс. кв. м, предлагающих в аренду 2,3 тыс. рабочих мест, и только три проекта не являлись сетевыми. Для сравнения, в 2021 году была открыта 21 площадка на 17,1 кв. м или 3,4 тыс. рабочих мест.
В 2022 году восемь гибких офисных пространств общей площадью 2,2 тыс. кв. м прекратили работу. Часть проектов была закрыта на ремонт и смену концепции, – например, проект в «Ленполиграфмаше», некоторые прекратили работу полностью – например, Smolninsky Page, «Бюро-26» и другие.
В Санкт-Петербурге гибкие офисные пространства размещаются в офисных (44%) и торговых центрах (5%), в апарт-отелях (3%) и жилых домах (4%), но чаще всего в объектах редевелопмента (44%). Например, один из самых больших гибких офисов «Практик» откроется в 2023 году в здании бывшего доходного дома постройки конца XIX века на улице Чехова.
Среди гибких офисных пространств увеличивается количество площадок, которые находятся в жилых домах и апарт-отелях. Например, в 2022 году начал работу гибкий офис Fabula в апарт-отеле на Витебском проспекте, Ridge – в апарт-отеле на Днепропетровской улице. Как правило, в жилых и гостиничных объектах открываются небольшие гибкие офисы, ориентированные на индивидуальных клиентов, проживающих поблизости, или арендаторов.
К открытию в 2023 году анонсировано 11 новых проектов на 13 тыс. кв. м или 2,5 тыс. рабочих мест.
Спрос
Наибольший объем сделок по аренде гибких офисов в течение последних трех лет приходится на IT-компании и IT-подразделения крупных корпораций (51%), компании нефтегазовой отрасли (20%) и финансовые организации (18%).
Снижение спроса наблюдалось со стороны индивидуальных клиентов, арендующих рабочее место на один день или несколько часов. Также увеличились сроки заполнения новых гибких офисов, которые вышли на рынок с минимальным набором сервисов.
Вакантность
На конец 2022 года средний уровень вакантности на рынке гибких офисных пространств составил 27% по Санкт-Петербургу. При этом в сетевых объектах пустует 26% из-за гибких офисов, которые открылись в 2022 году.
По прогнозам на 2023 год средний уровень вакантности на рынке гибких офисных пространств останется на уровне 20%, поскольку текущий уровень спроса пока не способен поглотить весь объем действующего и заявленного предложения.
Арендные ставки
В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места в гибких офисах под управлением сетевых операторов составила 20 тыс. руб./мес. Средневзвешенная ставка аренды нефиксированного рабочего места в сетевых объектах – 14,6 тыс. руб./мес.
В первой половине 2022 году арендные ставки показывали отрицательную динамику. Их снижение было связано с оттоком международных компаний-арендаторов, с одной стороны, и с выходом на рынок новых объектов, предлагающих сезонные скидки для резидентов летом в период низкой деловой активности, с другой. К декабрю ставки вернулись к значениям начала 2022 года.
В 2023 году не прогнозируется существенного изменения коммерческих условий. Но, с одной стороны, мы наблюдаем рост стоимости отделки, что может привести к появлению на рынке новых проектов с более высокими запрашиваемыми арендными ставками. С другой стороны, небольшой объем платежеспособного спроса и высокая конкуренция на рынке приводит к дисконтам для крупных арендаторов, а сделки заключаются по более низким ставкам.
«Петербургский рынок гибких офисных пространств активно развивается в течение последних трех лет. И хотя для всего рынка недвижимости это период был непростым – сначала пандемия, затем геополитический кризис, что привело к изменению спроса на офисы в целом, – это не остановило развитие рынка гибких офисов. Сегмент трансформируется и консолидируется в руках крупных сетевых операторов, а новые проекты продолжают открываться. Проекты конкурируют в части увеличения количества предлагаемых сервисов и улучшения качества рабочей среды. При этом по набору опций, услуг, инноваций, уникальности концепций действующих гибких офисных пространств рынок гибких офисов в Санкт-Петербурге находится на очень высоком уровне развития», – отмечает Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.
