К 2025 году объем инвестиций в специализированное жилье в Великобритании увеличится на 68%

Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой компании NF Group провели исследование рынка инвестиций в специализированную жилую недвижимость Великобритании (арендное, студенческое жилье, дома престарелых). Совокупный объем вложений в эти сегменты на конец 2020 года составит 100,7 млрд фунтов стерлингов. По прогнозам, в 2021 году будет проинвестировано еще 10 млрд фунтов стерлингов, и 42 млрд фунтов стерлингов – в ближайшие пять лет, что на 68% увеличит текущий объем вложений, и к 2025 году показатель превысит 150 млрд фунтов стерлингов. По результатам опроса,[1] 44% респондентов считают, что в 2021 году объем инвестиций в жилье превзойдет показатель всех остальных сегментов рынка недвижимости Великобритании, 70% считают, что это произойдет в течение следующих пяти лет. Наибольшие возможности для развития специализированных форматов инвесторы видят в Лондоне, Бристоле и Эдинбурге вследствие высокого спроса со стороны студентов, масштабного развития городов, хороших условий для работы, а также отсутствия жилых помещений для людей старшего поколения.

·       Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «2020 год поставил перед нашими клиентами задачу поиска наиболее гибких подходов к инвестированию. Перспективы доходности определяются теперь и фундаментальными социальными изменениями вследствие пандемии: все больше внимания уделяется демографическим факторам, мобильности населения, доступности и качеству здравоохранения и ухода. Так, в Великобритании в поиске возможностей для диверсификации портфеля инвесторы начали чаще обращать внимание на специализированные форматы недвижимости – дома престарелых, студенческое и арендное жилье. При этом объем вложений в анализируемые активы продолжает расти, в то время как инвестиции в многие другие классы замедлились. Ожидается, что нынешний кризис станет дополнительным катализатором роста спроса – не только присутствующие игроки сегмента специализированного жилья планируют усилить свои позиции, но и новые участники стремятся выйти на рынок».

·       Респонденты опроса утверждают, что в 2021 году дополнительно инвестируют 10 млрд фунтов стерлингов в обозначенные сегменты в Великобритании и еще 42 млрд фунтов стерлингов – в ближайшие пять лет, что на 68% увеличит текущий объем вложений.    

Объем рынков специализированного жилья Великобритании

Источник: The NF Group Residential Investment Survey

Включает в себя завершенные и находящиеся на стадии строительства объекты

*операционный показатель

**в основном смешанные формы владения и пользования недвижимостью

***от студенческого рынка

****частный жилой фонд

·       Результаты опроса показывают, что к 2025 году некоторые инвесторы, активные только в одном из трех секторов, могут активизироваться и в других направлениях. В настоящее время около 13% респондентов инвестируют во все три сектора, а в 2024 году этот показатель вырастет до 38%.

·       Около 47% опрошенных сегодня инвестируют в два сектора, а через пять лет этот показатель вырастет до 68%.

·       Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Недвижимость в Великобритании традиционно является одним из ключевых направлений инвестирования и сохранения капитала среди российских ультрахайнетов.  Спрос со стороны иностранцев в настоящее время стимулируется беспроцентными рассрочками от застройщиков с первым взносом в размере 10%, а также выгодными ставками по кредитам. Несмотря кризис и отсутствие возможности проведения офлайн-просмотры, рынок остается очень активным онлайн. Что касается специализированных форматов жилья, здесь стоит обратить внимание на предпочтения зарубежных инвесторов, которые уверены, что вложения в данный рынок – стабильный инструмент диверсификации активов. Инвестиции в специализированное жилье представляет собой привлекательные долгосрочные возможности для инвесторов и девелоперов на фоне благоприятных демографических изменений и реструктуризации системы владения и пользования недвижимостью в Англии».

·       Эффективное масштабирование бизнеса является решающим фактором успеха для долгосрочных стратегий инвестирования, особенно в условиях интенсивной операционной деятельности и низкой рентабельности. Относительно размеров схем, которые в настоящее время наилучшим образом соответствуют инвестиционным критериям респондентов, по усредненным ответам во всех трех секторах есть запрос на схемы схожей валовой стоимости строительства (GDV) в Лондоне и регионах.

·       Тем не менее, существует более широкий диапазон ответов, когда речь идет о «золотой середине» количества коек или комнат. Больше всего комнат предполагается в студенческом жилье, при этом в домах престарелых и арендном жилье помещения обычно крупнее, поскольку предполагают наличие дополнительных удобств или систем ухода.

Студенческое жилье  

·       Интерес к сектору специализированного студенческого жилья обеспечивается демографическими изменениями и дефицитом предложения. Несмотря на возникшие в этом году трудности, ситуация на рынке Великобритании остается стабильной. Результаты исследования подтверждают этот факт: 70% опрошенных заявили, что планируют инвестировать в студенческую недвижимость к 2025 году, несмотря на пандемию Covid-19. Кроме того, ожидается, что в следующем году число заявок на получение высшего образования в Великобритании увеличится, что обусловлено увеличением числа поступающих. Последние данные UCAS по состоянию на октябрь, прогнозируют к 2021 году совокупный рост числа абитуриентов на 12% и увеличение количества иностранных студентов на 20%.

·       Мелинда Сайкс, глава направления студенческого жилья Knight Frank: «Что касается предложения на рынке, то к следующему учебному году мы ожидаем появления новых студенческих схем. При этом номинальный рост арендной платы вернется к прежним показателям – примерно 2,5% в год. Реакция операторов сегмента на пандемию еще раз продемонстрировала различия между доступными вариантами специализированных студенческих общежитий, и мы прогнозируем, что в будущем большинство из них будет стремиться обеспечению условий, максимально удовлетворяющих потребности студентов».

Арендное жилье

·       Ник Плейделл-Бувери, глава департамента инвестиций в жилую недвижимость Knight Frank: «За последний год в секторе недвижимости, специально построенной под аренду (built-to-rent), в Великобритании произошли позитивные изменения. Так, доход за период всеобщей изоляции превзошел показатели почти всех прочих сегментов недвижимости в стране. В результате, несмотря на макроэкономические проблемы, мы наблюдаем значительное увеличение объема инвестиций в сектор. Ключевыми направлениями деятельности инвесторов в настоящее время является обеспечение эффективного операционного управления, долговечности и оптимальной стоимости продукта на протяжении всего жизненного цикла, обслуживание и поддержка клиентов, а также гибкое предоставление дополнительных удобств. Результаты опроса респондентов показывают, что мы не одиноки в позитивных прогнозах. По нашим оценкам, на сегодняшний день в Великобритании текущий объем инвестиций составляет 41 млрд фунтов стерлингов. К 2025 году ожидается, что показатель вырастет до 75 млрд фунтов стерлингов».

Сектор жилья для престарелых и ухода за ними

·       Том Скайф, глава направления недвижимости для престарелых: «Несмотря на то, что рынок жилья для пожилых людей в стране еще только развивается, аргументация в пользу инвестиций в сегмент остается весьма убедительной. Стимулируют интерес демографические изменения, рост уровня благосостояния населения, огромный дисбаланс спроса и предложения, а также увеличение цен на жилье для престарелых, построенное по целевому заказу. В ближайшие пять лет мы ожидаем увидеть гонку по масштабированию и созданию бренда от некоторых из лидеров рынка. Прогнозируется, что к 2024 году количество частных жилых домов для пожилых людей в Великобритании увеличится на 160% с 5 тыс. до 13 тыс. В настоящее время рынок сосредоточен на более крупных городских схемах».

Прогноз  

·       44% респондентов ответили, что в 2021 году объем инвестиций в жилье превзойдет показатель всех остальных сегментов рынка недвижимости, 70% опрошенных считают, что это произойдет в течение следующих пяти лет. Такой прогноз подчеркивает долгосрочные возможности, подкрепленные благоприятными демографическими сдвигами и изменениями характера владения и пользования жильем.

·       Респонденты определили города Великобритании, в которых они видят наибольшие возможности в каждой из отраслей. В тройку лидеров для всех сегментов вошли Лондон, Бристоль и Эдинбург из-за высокого спроса со стороны студентов, масштабного развития городов, а также хороших условий труда для работников и отсутствия жилых помещений для пожилых людей.

Россия

·       По словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, учитывая сравнительно небольшой срок развития отечественного рынка недвижимости, в России инвесторы предпочитают вкладывать средства в традиционные сегменты – преимущественно складские, офисные и торговые активы. В свою очередь, инвестиции в специализированную жилую недвижимость (арендное, студенческое жилье, дома престарелых) находятся пока что на стадии становления. Зафиксировано несколько кейсов инвестиций в арендное жилье в 2019 году – доля вложений составила всего чуть более 1% от общегодового объема. В ближайшее десятилетие мы сможем увидеть рост данного сектора. По мере развития этого инвестиционного инструмента ожидается выход на рынок и других специализированных форматов.