Согласно предварительным итогам консалтинговой компании NF GROUP, в 2025 году зафиксировано рекордное число новых офисных проектов, в которых были открыты продажи: 37 бизнес-центров общей проектной площадью около 1,2 млн кв. м. Этот показатель почти вдвое превысил результат 2024 года. Структура нового предложения сформирована преимущественно офисами класса А, на них приходится 84% всех новых объектов.
На начало декабря объем предложения офисов на продажу в проектах, где в 2025 году стартовали продажи, составляет 522 тыс. кв. м – это более половины (53%) от общего объема офисных площадей, представленных на первичном рынке. Для сравнения: по итогам 2024 года на рынок вышел 21 проект, а доля новых офисных площадей в общем предложении составляла 39%. Основными драйверами такой динамики стали расширение портфелей нескольких крупных застройщиков и выход на рынок новых игроков.
Из 1,2 млн кв. м проектного объема, в которых продажи стартовали в 2025 году, более 70% офисных площадей будут введены в эксплуатацию не ранее чем через три года. Наибольший объем – 45% или 551 тыс. кв. м – планируется к вводу в 2028 году.
Структура нового предложения 2025 года представлена преимущественно офисами класса A – на них приходится 84% всех новых объектов (31). Доля офисов класса B+ составляет 16% (6 объектов).
При этом новые объекты в основном реализуются блоками или этажами: из 37 офисных проектов только четыре предлагаются к продаже единым объемом, тогда как остальные выходят на рынок лотами различного размера.
В течение года в структуре нового предложения существенно выросла доля лотов площадью 1 000–3 000 кв. м – на 40 п. п. Такой рост связан со стратегией девелоперов выводить на рынок продукт, соответствующий размеру половины или целого этажа, что стало ответом на дефицит аналогичных площадей в аренду. Одновременно зафиксировано небольшое снижение доли мелкой нарезки – на 6 п. п., до 42%, однако этот сегмент по-прежнему остается значительным.
Средневзвешенная цена нового предложения на момент выхода лотов в экспозицию в 2025 году составила 446 692 руб. за кв. м (с учетом НДС, если применимо), что на 3% выше уровня 2024 года. На начало декабря 2025 года средневзвешенная цена достигла 458 043 руб. за кв. м, превысив показатель декабря 2024 года лишь на 2%.
Самый высокий показатель средневзвешенной цены новых офисов на старте зафиксирован в IV квартале 2025 года – 628 тыс. руб./кв. м. Рост обусловлен выходом на рынок отдельных объектов, расположенных в развитом деловом районе ММДЦ «Москва-Сити».
В целом невысокий годовой рост средневзвешенной цены предложения (3%) на первичную продажу офисов обусловлен прежде всего географическим фактором: новые проекты становятся все более децентрализованными. Так, 73% всех объектов, где в 2025 году стартовали продажи, расположены в зоне между ТТК и МКАД, 8% – за пределами МКАД. Лишь 19% новых проектов находятся внутри Третьего транспортного кольца.
Только 16% новых офисных проектов на продажу вышли на рынок в уже сформированных деловых районах (Белорусский, Ленинградский, ММДЦ «Москва-Сити»), 27% – в формирующихся кластерах («Большой Сити», «Ходынка» и «Южный Порт»), тогда как 57% – вне сформированных или формирующихся деловых кластеров.
Среди девелоперов лидерами как по числу новых объектов, вышедших в продажу, так и по совокупному проектному объему офисных площадей стали MR Group и Forma (ГК ПИК): у каждого из них продажи в 2025 году начались в шести проектах.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «В 2025 году сохраняется стабильный интерес к покупке офисных помещений, и их доля в структуре вводимых объектов по-прежнему доминирует – в ближайшие годы она будет составлять в среднем 70% ежегодно. Мы видим, как рынок постепенно децентрализуется: новые бизнес-центры появляются все дальше от традиционных деловых локаций, прежде всего на западе и северо-западе за пределами ТТК. В то же время баланс предложения может измениться – часть площадей, изначально приобретенных инвесторами, уже начинает выходить на рынок аренды. Этот процесс будет способствовать формированию более сбалансированного предложения после длительного периода ограниченного объема арендного продукта».
