В 2026 году был анонсирован уникальный для России проект редевелопмента бывшего тюремного комплекса «Кресты» – объекта культурного наследия Санкт-Петербурга. В мировой практике гостиничная функция является одним из наиболее распространенных сценариев приспособления подобных комплексов к современному использованию. NF GROUP проанализировала 20 полноформатных гостиниц, открытых в зданиях бывших тюрем. Согласно проектным параметрам, отели в составе «Крестов» могут стать крупнейшим в мире примером гостиничного редевелопмента, реализованного в исторических зданиях бывшей тюрьмы.
Согласно проекту, в состав нового комплекса на территории бывшего тюремного комплекса «Кресты» войдут две гостиницы категорий 4* и 5* общим номерным фондом 262 единицы. За счет этого проект может занять первое место в мире по объему номерного фонда, размещенного именно в исторических зданиях бывших тюрем. При этом по общему объему номерного фонда проект превысит крупнейшие международные примеры и уступит только The Liberty 5* в США, где значительная часть номеров находится в современной пристройке, а не в историческом здании тюрьмы.
Ольга Широкова, партнер NF GROUP: «“Кресты” – один из самых узнаваемых исторических объектов Санкт-Петербурга, и его редевелопмент имеет все предпосылки, чтобы стать значимым городским проектом. Важно, что речь идет не просто о его приспособлении под новую функцию, а о создании полноценного многофункционального пространства, объединяющего гостиничную, культурную, общественную и гастрономическую составляющие. Проект будет ориентирован не только на туристов, но и на жителей города, создавая новую среду с коммерческой и деловой инфраструктурой. Отдельно стоит отметить якорную функцию проекта – две гостиницы, четырехзвездочный на 136 номеров и пятизвездочный на 126 номеров. Отели займут центральные исторические корпуса территории, что сделает их уникальным предложением для российского рынка гостиничной недвижимости».
Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компании «КВС»: «“Кресты” – один из самых значимых проектов по сохранению и приспособлению исторического наследия в Санкт-Петербурге. В мировой практике существует немало примеров, когда бывшие исторические комплексы получают новую жизнь благодаря сочетанию культурных, общественных и туристических функций. При разработке концепции мы учитывали этот опыт и стремились найти решение, которое позволит сохранить уникальный характер объекта и сделать его востребованной частью городской среды».
По состоянию на июнь 2026 года совокупный номерной фонд гостиниц, размещенных в зданиях бывших тюремных комплексов по всему миру, превышает 2 тыс. номеров.
Рассмотренные объекты относятся к категориям 3-5* и включают от 32 до 298 номеров. В ряде проектов номерной фонд размещен не только в исторических зданиях бывших тюрем, но и в новых отдельностоящих корпусах. К таким примерам относятся The Interlude в Австралии, The Liberty 5* в США и другие объекты.
Исторические тюремные здания, впоследствии приспособленные под гостиничную функцию, были построены в период с XVIII по XX век. Наибольшая доля объектов выборки приходится на здания XIX века – 75%. Большая часть открытий гостиниц в рамках данных объектов пришлась на период 2001–2010 гг.: состоялось открытие 7 гостиничных объектов на 0,8 тыс. номеров, среди которых самыми знаковыми являются: The Liberty 5* (США, Бостон) на 298 номеров под управлением Marriott International, The Hoston 4* на 136 номеров (Нидерланды, Амстердам) под управлением Accor и Home Hotel Katajanokka 4* на 106 номеров (Финляндия, Хельсинки), который на момент открытия находился под управлением Best Western.
Под управлением сетевых операторов находятся 35% рассмотренных объектов. Среди них представлены как локальные игроки, так и крупнейшие международные компании, такие как Four Seasons, Marriott International, Accor, Best Western и другие.
Редевелопмент бывших тюремных комплексов в гостиницы сохраняет актуальность в мировой практике. Среди ближайших открытий – Hoshinoya Nara Prison Hotel 5* на 48 номеров в японской Наре, запуск которого запланирован на лето 2026 года.
На российском рынке также представлены средства размещения, открытые в бывших тюремных объектах. Так, в 2021 году в Москве начал работать апарт-отель Vertical Boutique Таганская, ранее функционировавший под брендом Vertical Boutique, BW Signature Collection. Объект расположен в историческом административном здании Таганской тюрьмы 1908 года постройки.
По состоянию на июнь 2026 года гостиничный рынок Санкт-Петербурга насчитывает 186 качественных1 объектов размещения, общим номерным фондом 25,3 тыс. единиц. Основная часть предложения приходится на гостиницы категории 4* – 58%, еще 15% составляют объекты категории 5*.
За последние три года в Санкт-Петербурге было открыто 22 объекта категории 4–5* на 2 тыс. номеров совокупно. На гостиницы этих категорий пришлось более половины нового предложения – 54%.
Операционные показатели гостиничного рынка Санкт-Петербурга также демонстрируют положительную динамику. По данным Hotel Advisors2, средняя стоимость номера в отелях категории 4* по итогам 2025 года составила 7,3 тыс. руб./сутки, увеличившись на 9% относительно 2024 года. В категории 5* без учета люксового сегмента показатель достиг 13,9 тыс. руб./сутки, что на 10% выше уровня предыдущего года. Средняя загрузка составила 67% в отелях категории 4* (+0,5 п. п. к 2024 году) и 61% в сегменте 5* без учета люксовых объектов (+1,8 п. п.).
1 Качественные средства размещения – гостиницы и апарт-отели современного формата категории 3–5*
2 В рамках указанных данных NF GROUP использует свою методику сегментации и группировки данных по рынку, что может приводить к отличиям от показателей, которые публикуются Hotel Advisors самостоятельно или иными компаниями в других источниках, где могут использоваться данные Hotel Advisors.
