Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели итоги I квартала 2021 года на элитном рынке квартир и апартаментов в проектах редевелопмента Москвы. Согласно исследованию, доля таких лотов составила 40% (880 шт.) от общего объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости столицы. Для сравнения, в аналогичный период 2018 года их доля достигала не более 27% от всего рынка или 700 лотов. Так, за три года предложение элитных лотов в проектах редевелопмента Москвы увеличилось почти в 1,5 раза. В I квартале 2021 года доля квартир в проектах редевелопмента составила 61%, а апартаментов – 39%. Средневзвешенная цена предложения достигла 1 045 тыс. руб./кв. м (на 38% больше показателя за аналогичный период 2018 года – 755 тыс. руб./кв. м). Минимальный бюджет покупки – 17 млн руб.
В настоящее время редевелопмент – уже обычная практика, он служит своеобразным импульсом для развития города. Это долгосрочный тренд: все крупные мегаполисы идут по данному пути, и Москва – не исключение. Все больше новых проектов в столице так или иначе связаны с редевелопментом, что обусловлено сокращением свободных и простых для освоения участков.
В середине 1990-х гг. одним из первых проектов освоения промзон в Москве стал ММДЦ «Москва-Сити», на территории которого ранее располагалась каменоломня. Строительство небоскребов в рамках данного кластера продолжается до сих пор. Далее освоение промзон активно обсуждалось и прорабатывалось с 2000-х гг., но полноценная тенденция сформировалась уже в посткризисный период – в начале 2010-х гг. Сегодня основная часть активно осваиваемых промышленных территорий расположена в пределах ТТК-МКАД, что обуславливает принадлежность возводимой там недвижимости к бизнес- или комфорт-классу.
В высокобюджетном сегменте проекты перепрофилирования промзон также встречаются, но ввиду традиционных для элитного сегмента центральных локаций более распространены сценарии реконструкции. В этом случае в жилые комплексы превращаются бывшие доходные и торговые дома, особняки и усадьбы.
По состоянию на I квартал 2021 года количество элитных квартир и апартаментов в проектах редевелопмента столицы насчитывало порядка 880 лотов, что составило 40% от общего объема предложения на первичном рынке. Для сравнения, в аналогичный период 2018 года их доля достигала не более 27% от всего рынка или 700 шт. Таким образом, за три года доля предложения в проектах редевелопмента выросла почти в 1,5 раза.
Первым знаковым проектом редевелопмента промышленной территории в высокобюджетном сегменте принято считать комплекс «Садовые кварталы» на месте расположенного здесь ранее завода «РТИ-КАУЧУК». В целом район Хамовники получил стимул для активного развития как раз благодаря программе вывода промзон и сейчас является одним из наиболее престижных районов Москвы. Среди ярких примеров также можно назвать проект Lucky девелопера Vesper, который реализуется в Пресненском районе на месте лакокрасочной фабрики братьев Мамонтовых, и проект редевелопмента территории Бадаевского пивоваренного завода в районе Дорогомилово, получивший название «Бадаевский» (девелопер – Capital Group). В обоих проектах предусмотрено сохранение некоторых объектов на территории и дальнейшее их приспособление под инфраструктуру или другие функции.
Проекты реконструкции на рынке элитного жилья Москвы представлены в нескольких форматах в зависимости от уровня регенерации исторической среды в рамках объекта:
В одном случае происходит комплексная реконструкция, когда весь проект полностью состоит из исторических зданий, реконструируемых с сохранением внешних стен. Все коммуникации в таких проектах полностью обновляются, а перекрытия могут либо также быть заменены, либо сохранены в их первозданном виде. Среди примеров: Stoleshnikov 7, Cloud Nine, «Дом с Атлантами», «Дом на Хлебном» и др.
В других случаях под реконструкцию попадает только часть проекта. Например, в ЖК «Большая Дмитровка IX» представлен один исторический и два современных особняка. В Artisan под реконструкцию попал только один из особняков, в комплексе ORDYNKA также сочетается историческая и современная застройка. Также в ходе реконструкции может сохраняться только фасадная часть здания, представляющая историческую ценность, а все остальное возводится с нуля, как например, в Barkli Gallery (реализован), ЖК «Театральный дом».
Стоит отметить, что при необходимости сохранения исторического наследия ввиду особенностей и характеристик объекта не всегда возможна смена статуса недвижимости – перевод из апартаментов в квартиры. В элитном сегменте данный параметр менее значим, чем в других классах, но все же для некоторых покупателей может играть важную роль вплоть до полного отказа от сделки. Тем не менее, сейчас наибольшую долю в проектах редевелопмента формируют именно квартиры – на них приходится 61% всех лотов, на апартаменты – 39%.
Средневзвешенная цена предложения на лоты в проектах редевелопмента по данным на I квартал 2021 года составила 1 045 тыс. руб./кв. м, что на 38% превышает показатель за аналогичный период 2018 года – тогда средневзвешенная цена предложения на такие лоты составляла 755 тыс. руб./кв. м. Минимальный бюджет покупки сейчас начинается от 17 млн руб. – в такую сумму обойдутся апартаменты-студия с финишной отделкой в проекте реконструкции The Book на Арбате. Максимальные бюджеты покупки в таких объектах достигают нескольких миллиардов рублей на эксклюзивные форматы жилья.
Андрей Соловьев, региональный директор, директор департамента городской недвижимости NF Group: «Тенденция редевелопмента на элитном рынке жилья столицы, безусловно, набирает обороты. Сейчас девелоперы все чаще берутся за проекты такого формата, поскольку появляется возможность работать в более престижных локациях Москвы, где новые участки найти практически невозможно. Для состоятельных покупателей локация остается одним из ключевых критериев при выборе недвижимости, особенно если такое жилье будет располагаться по адресу с красивым историческим названием. В ближайшие годы ожидается пополнение рынка проектами редевелопмента – заявлены как небольшие проекты реконструкции клубного формата, так и более крупные комплексы в самых привлекательных районах Москвы. Например, одним из перспективных проектов является участок на территории промзоны на Бережковской набережной, который реализует компания Vesper».
