Аналитики консалтинговой компании NF GROUP проанализировали развитие рынка высококлассного жилья на Крестовском острове и зафиксировали устойчивый рост цен на элитное жилье в этой локации при сохраняющемся дефиците нового предложения. С 2015 года доля локации в структуре предложения элитных новостроек Санкт-Петербурга сократилась с 39% до 15%, при этом средневзвешенная цена в первичном сегменте выросла в 3,3 раза и по итогам I квартала 2025 года достигла 1,1 млн руб. за кв. м. С начала 2000-х на рынок Крестовского острова было выведено 36 проектов, однако за последние десять лет – всего шесть. Это связано с практически полным исчерпанием свободных участков под новое строительство. В этих условиях одним из ключевых направлений развития становится реконструкция исторической застройки – как, например, в проекте «Константиновский 3».
Формирование элитной жилой застройки на Крестовском острове началось в начале 2000-х годов и продолжалось на протяжении двух десятилетий. Пик девелоперской активности пришелся на период 2000–2015 годов, в течение которого на рынок было выведено 30 элитных жилых и апартаментных комплексов совокупной проектной площадью 409 тыс. кв. м (около 2,6 тыс. лотов).
За последующее десятилетие рынок пополнили лишь шесть новых объектов общей площадью 38 тыс. кв. м (200 лотов). Наиболее масштабным проектом этого периода стал комплекс апартаментов «Императорский Яхтъ-клуб». В 2024 году на рынок Крестовского острова впервые был выведен жилой комплекс бизнес-класса «Константиновский 3» от девелопера «Строительные ресурсы». Проект реализуется в формате реконструкции доходного дома О. П. Строковской, построенного в 1910 году. В условиях дефицита свободных земель реконструкция исторических зданий может стать ключевым инструментом для дальнейшего расширения предложения в локации.
Снижение девелоперской активности, фиксируемое на Крестовском острове с 2015 года, привело к постепенному сокращению доступного предложения, к концу 2021 года показатель достиг минимального значения – 4,7 тыс. кв. м, после чего ни разу не превышал уровня 15 тыс. кв. м. Вместе с сокращением объема предложения на Крестовском острове снижалась и доля локации в структуре предложения элитного жилья Санкт-Петербурга: с 39% в I квартале 2015 года до 15% в I квартале 2025 года.
В настоящее время первичный рынок элитной жилой недвижимости Крестовского острова характеризуется выраженным дефицитом предложения. По состоянию на конец марта 2025 года в локации экспонировались квартиры и апартаменты в четырех комплексах, из которых три относятся к элитному («Императорский Яхтъ-клуб», Villa Marina, ASTRVM) и один – к бизнес-классу («Константиновский 3»). Объем предложения элитного жилья составил 10 тыс. кв. м, или 53 квартиры и апартамента, бизнес-класса – 800 кв. м, или 16 квартир.
На фоне снижения объема предложения и роста престижа Крестовского острова, а также общего удорожания первичного рынка элитного жилья Петербурга, в локации наблюдалось устойчивое повышение средневзвешенной цены. После краткосрочной корректировки в конце 2016 года показатель в новостройках элит-класса демонстрировал положительную динамику вплоть до 2022 года. В 2023 году вывод на рынок комплекса ASTRVM с ценой ниже среднерыночной по локации спровоцировал кратковременную ценовую коррекцию, за которой последовало возобновление роста.
В результате за десять лет – с I квартала 2015 года по I квартал 2025 года – средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Крестовского острова выросла в 3,3 раза до 1,1 млн руб. за кв. м. В бизнес-классе показатель составил 633 тыс. руб. за кв. м. Отсутствие доступных земельных участков под жилую застройку и, как следствие, сокращение объема экспозиции, создают предпосылки для дальнейшего удорожания предложения.
На фоне снижения объема экспозиции с 2015 года фиксировалось и сокращение объема спроса: минимального значения – 1,4 тыс. кв. м – показатель достиг в 2022 году. В 2023–2024 годах объем спроса демонстрировал положительную динамику, тем не менее 6 тыс. кв. м проданных в 2024 году на 75% ниже уровня 2015 года.
На вторичном рынке элитного жилья Крестовский остров в настоящее время, напротив, является лидером по объему предложения: так, по итогам I квартала 2025 года его доля составила 35% от общего объема экспозиции. По итогам марта средневзвешенная цена предложения «вторички» была зафиксирована на уровне 1 008 тыс. руб./кв. м, что в целом сопоставимо с первичным рынком.
Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге: «Крестовский остров – одна из немногих локаций Петербурга с по-настоящему зрелым и сформировавшимся рынком элитного жилья. Стоит отметить, что ограниченное предложение характерно не только для этой локации, а для сегмента в целом. В ближайшие 10 лет на фоне отсутствия новых проектов мы ожидаем, что сделки здесь будут происходить преимущественно на вторичном рынке. Реконструкция исторических зданий может стать одним из способов пополнения предложения, однако говорить о массовом тренде пока преждевременно».
