По данным консалтинговой компании NF GROUP, в марте 2026 года 51% торговых центров Москвы нуждается в реновации. Несмотря на снижение этого показателя на 7 п. п. по сравнению с прошлым годом за счет ввода новых объектов в 2025 году, две трети столичных ТЦ были построены более 10 лет назад, а в ряде округов столицы доля устаревших площадей достигает 70%. В условиях растущей конкуренции и меняющихся запросов потребителей реновация становится не просто способом обновления, а стратегией, способной вернуть и увеличить трафик, товарооборот и интерес арендаторов.
Собственники торговых центров сегодня все чаще сталкиваются со снижением посещаемости и изменением потребительского поведения, что требует пересмотра подходов к управлению объектами. Посетители больше не воспринимают ТЦ исключительно как место для покупок: если малоформатные объекты по-прежнему ориентированы на повседневный спрос, то крупные центры делают ставку на досуг, спорт и гастрономию. Конкурентоспособность таких объектов сегодня определяют качественная отделка, востребованный пул арендаторов, активный маркетинг и регулярное обновление формата. Ключевыми признаками устаревания, как правило, является высокая вакансия, технический износ и уход якорных арендаторов. С учетом того, что цикл обновления торгового комплекса сократился до 5–7 лет (реакция на быстро меняющуюся конъюнктуру), собственникам важно заранее планировать бюджеты на модернизацию пространств, форматов и сервисов.
Трансформация торговых центров из пространств для покупок в многофункциональные центры притяжения остается одним из ключевых трендов рынка. Тем не менее на начало 2026 года около 51% торговых центров Москвы по-прежнему нуждается в реновации. По сравнению с прошлым годом доля устаревших ТЦ снизилась на 7 п. п. – с 58% до 51%. Это связано с вводом 15 новых объектов и обновлением нескольких действующих торговых центров, часть которых уже завершила реновацию, а часть находится на финальной стадии.
При этом 66% торговых центров Москвы были построены более 10 лет назад, а характер необходимых изменений существенно различается от объекта к объекту. В одних случаях достаточно точечных обновлений фасадов, входных групп и общих зон, а также расширения досуговой и гастрономической составляющей. В других требуется полная реконструкция, что увеличивает затраты в разы. Таким образом, стоимость обновления может составлять от 50 тыс. до 200 тыс. руб. за кв. м.
Реновация торговых центров уже показывает заметный эффект в виде роста посещаемости, при этом ключевыми драйверами спроса выступают общепит и досуговая составляющая. В 2025 году в ТДЦ «Аркадия» открылась ресторанная галерея площадью 7 800 кв. м, что заметно увеличило трафик объекта. Благодаря этому доля общественного питания в торговом центре достигла почти 50% арендопригодной площади, а сам объект стал одной из главных точек притяжения в районе за счет гастрономической составляющей. Обновление фудкорта в ТЦ «Город Лефортово» также положительно сказалось на товарообороте (+37%). Ряд игроков идет дальше точечных изменений и реализует комплексную реконцепцию: в ЦДМ на Лубянке обновили логотип и внутренние пространства, а после открытия гастрономической галереи планируют модернизировать общие зоны.
Лидерами по количеству устаревших торговых центров стали ЮАО и ЗАО – по 21 объекту в каждом округе. Далее следуют ЮЗАО с 20 объектами и СЗАО с 19. Наименьшая потребность в реновации зафиксирована в НАО, где таких объектов всего два, и в ЗелАО – пять, что во многом связано с более поздними сроками их застройки.
Наибольший объем устаревших площадей сосредоточен в САО (558 тыс. кв. м), ЗАО (451 тыс. кв. м), СЗАО (418 тыс. кв. м), ЦАО (411 тыс. кв. м) и ЮЗАО (379 тыс. кв. м). При этом в ЦАО, несмотря на престижность локации, качественными остаются только 162 тыс. из 574 тыс. кв. м, что указывает на существенный износ объектов.
Наибольшая доля устаревших площадей зафиксирована в СЗАО: в реновации здесь нуждаются 418 тыс. кв. м из 542 тыс., или 77% общего объема. При этом значительная часть таких площадей приходится на крупноформатные объекты. ЮАО, напротив, отличается одной из самых качественных структур среди округов «старой» Москвы: 905 тыс. кв. м из 1 275 тыс., или 71% площадей, соответствуют современным требованиям. Такой результат во многом обеспечен вводом новых объектов – с 2016 года здесь открылись 17 торговых центров, в том числе «Ривьера» (GLA – 100 тыс. кв. м), «Каширская Плаза» (GLA – 71 тыс. кв. м) и «Остров мечты» (GLA – 70 тыс. кв. м).
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP: «В ближайшие годы число морально устаревших торговых центров будет расти. На рынок одновременно влияют несколько факторов: усиливающаяся конкуренция, ускоряющаяся смена потребительских предпочтений, развитие онлайн-ретейла и более высокие требования арендаторов к качеству помещений. Если раньше смена концепции торгового центра могла происходить раз в 10 лет, то сегодня этот цикл сократился до 5–7 лет. В этих условиях реновация становится не просто способом обновить объект, а необходимым инструментом для сохранения его востребованности, трафика и коммерческой эффективности».
