Консалтинговая компания NF GROUP представила итоги исследования рынка качественной складской недвижимости в странах Закавказья. На конец I квартала совокупный объем предложения качественной складской недвижимости в Азербайджане, Грузии и Армении составляет 668 тыс. кв. м. Наибольшую долю формирует Азербайджан, на его долю приходится 431 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «Рынок складской недвижимости Южного Кавказа вступил в фазу активной трансформации. Азербайджан – безусловный лидер по объему предложения и инвестиционной активности: на его долю приходится более 60% складского фонда региона. Грузия демонстрирует устойчивый рост ставок на фоне ограниченного ввода и растущего спроса. Армения, несмотря на скромный объем предложения, показывает признаки стабильного спроса и формирует долгосрочный потенциал за счет развития логистических услуг. В совокупности эти процессы свидетельствуют о формировании разноуровневого рынка с разными стратегиями развития».
Азербайджан
По итогам I квартала 2025 года совокупный объем качественной складской недвижимости в Азербайджане составил 431 тыс. кв. м складских площадей – это крупнейшей показатель во всем Закавказье. Более половины объема доступно для аренды, при этом основная часть доступных площадей относится к классу B. Качественные склады преимущественно расположены вблизи Баку и в самой столице.
Уровень вакантности на рынке Азербайджана по итогам трех месяцев достиг минимального за последние годы значения – около 0,2%. Свободные площади представлены лишь в одном объекте, в Баку. В классе A дефицит предложения сохранится как минимум на ближайшие полгода. За 2024 год в Азербайджане было введено 25 тыс. кв. м складской недвижимости, представленных двумя корпусами логистического центра Veyseloglu в поселке Курдаханы площадью 10 и 15 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I квартала 2025 года ставка аренды в объектах класса B достигла $71/кв. м/год. В классе А в Азербайджане не представлено доступных для аренды объектов.
В Правительство Азербайджана планирует создать свободную экономическую зону (СЭЗ) в районе Алят (70 км от Баку) на площади 349 га, с логистическим и производственным центром. Инвесторы освобождаются от налогов и пошлин. В зоне уже подписан меморандум о строительстве складов с узбекистанскими компаниями, а также заявлены проекты из Китая, Казахстана и Израиля.
Грузия
Общий объем складской недвижимости Грузии составляет 143 тыс. кв. м. Ключевым логистическим хабом страны является Тбилиси (96% от общего количества складов). На конец I квартала 2025 года в аренду предлагается лишь 1,5 тыс. кв. м качественных складских площадей в объекте ULC Terminal, расположенном в таможенной зоне Гези. Локация является наиболее активно развивающимся центром строительства складов в Грузии.
До конца года в Грузии запланировано ко вводу более 33 тыс. кв. м качественных складских площадей. Среди них – новый корпус ULC Terminal (3,1 тыс. кв. м). В 2025 году также получит развитие совместный проект Грузии и ОАЭ – «Сухой порт» в Тбилиси. Планируется строительство складских площадей классов A и B (9,8 и 2,5 тыс. кв. м соответственно) в шести километрах от аэропорта Тбилиси.
Склады класса A составляют около 30% от общего объема предложения в Грузии (40 тыс. кв. м), однако в последнее время на рынок почти не выводятся такие объекты. По итогам I квартала 2025 года свободных площадей класса A в стране не зафиксировано, основной объем рынка формируют склады класса B (103 тыс. кв. м). При этом ожидается, что при сохранении темпов развития экономики спрос на качественную складскую недвижимость в Грузии с 2025 по 2028 годы будет ежегодно увеличиваться на 9%.
Доля вакантных площадей в готовых сухих складских комплексах Грузии составляет 1,1%. Стоимость аренды площадей класса B, освобождаемых в I квартале 2025 года, составляет $90/кв. м/год, что на 34% выше результата III квартала 2024 года ($67/кв. м/год). Резкий рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды связан со снижением уровня вакантности, а также небольшим объемом ввода складской недвижимости за исследуемый период.
Армения
Общий объем предложения качественных складских площадей Армении составляет 94 тыс. кв. м. Все качественные объекты в стране были построены после 2014 года в Ереване и прилегающих регионах. За прошлый год в стране не было введено новых качественных объектов.
Основным собственником на рынке Армении является компания Urban Logistics Services, которая владеет объектами классов A и B общей площадью 45 тыс. кв. м. Из них 30 тыс. кв. м предназначены для сдачи в аренду и полностью законтрактованы. На конец I квартала 2025 года единственный в Армении свободный спекулятивный блок площадью 500 кв. м предлагается в аренду селе Балаовит.
По итогам I квартала 2025 года доля вакантных площадей в Армении снизилась на 0,8 п. п. до 0,5% от общего объема предложения. Это обусловлено отсутствием новых проектов в совокупности с высоким уровнем спросом.
Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса B по итогам I квартала 2025 года составляет $71/кв. м/год, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года.
Около 5,6% общего объема предложения в Армении приходится на свободные площади, предназначенные под ответственное хранение и оказание 3PL-услуг. Средняя стоимость услуг ответственного хранения в стране за год снизилась на 20% и составляет $103/плм/год. Это говорит об охлаждении спроса на этот вид услуг со стороны арендаторов.
В целом сектор логистических услуг в Армении активно развивается за счет важного стратегического положения страны между Европой и Азией, а также благодаря активному развитию онлайн-торговли. По оценке участников рынка совокупный среднегодовой темп роста рынка логистических услуг Армении в период с 2024 по 2032 гг. составит 5%, что обеспечит долгосрочный потенциал для роста объема предложения качественных складских площадей.
Посмотрите полную версию исследования по итогам I квартала 2025 года на рынке качественной складской недвижимости стран Центральной Азии, Закавказья, Республики Беларусь.
