Строить, чтобы сдавать: почему формату build to rent сложно прижиться в России?

Чем больше людей переезжает из сельской местности и небольших городов в мегаполисы, тем чаще встаёт квартирный вопрос. Стоимость недвижимости в крупных городах чаще всего достаточно высока, поэтому значительная доля переезжающих арендует жильё. Согласно данным Евростата за 2018 год, в странах с высоким уровнем жизни (таких, как Германия, Дания, Нидерланды, Швеция, Великобритания) доля населения, проживающего в арендуемом жилье, составляет 35–40%, а в Швейцарии арендаторами являются более половины населения (58%). В ряде городов доля арендаторов достигает 60% или даже 85% (например, в Берлине).

При этом есть несколько вариантов аренды:

• аренда у частных лиц;
• аренда у операторов в специально построенных для этого домах (арендные дома);
• социальная аренда — речь идёт о домах, построенных с участием государственного капитала. Арендные ставки в таких домах ниже среднерыночных, однако арендовать жильё здесь могут только определённые слои населения (чаще всего малоимущие).

Говорить о размерах долей каждого формата аренды сложно, но известно, что в Европе понятие аренды закреплено законодательно. В итоге и арендодатели, и арендаторы (вне зависимости от того, где или у кого они снимают жильё: у физлица или у специализированного оператора) защищены юридически, а их риски сведены к минимуму, вот почему арендаторам не так важно, у кого они снимают жильё. В России ситуация несколько иная, так что арендные дома — особая категория на рынке аренды (но об этом позже).

Частные инвестиции и помощь государства

На сегодняшний день ёмкость рынка аренды достаточно большая, так что инвесторы, безусловно, обращают внимание и на пока ещё не очень распространённый сегмент build to rent (BTR), этот формат обозначает субрынок домов, построенных и предназначенных специально для сдачи в аренду. Обычно такие проекты принадлежат институциональным инвесторам и управляются специализированными операторами.

По итогам 2019 года в Великобритании построено около 40 000 лотов (отдельных домов или комплексов из нескольких строений) в формате build to rent, причём половина из них находится в Лондоне. При этом инвесторы видят перспективы развития данного сегмента и в других городах страны. Помимо Великобритании этот формат довольно распространён во Франции, Германии и других странах Западной Европы. А сейчас началось его постепенное распространение и в странах Восточной Европы — Польше, Чехии. Build to rent также активно развивается в США, где является одним из наиболее быстрорастущих секторов рынка жилой недвижимости.

По данным NF Group, в основном за рубежом проекты арендных домов — это частные инвестиции. Однако в связи с тем, что жилищный вопрос остро стоит во многих крупных городах Европы, девелоперы арендных домов могут получать поддержку от правительства. Особенно это характерно для развивающихся и быстрорастущих рынков. Например, в Великобритании сектор build to rent получает господдержку за свою роль в увеличении жилищного фонда страны из Фонда жилищного строительства. Greater London Authority (GLA, Администрация Большого Лондона) также стимулирует развитие формата build to Rent. Кроме того, правительство приняло ряд изменений в налоговом законодательстве, направленных на снижение привлекательности сектора buy to let («купил, чтобы сдавать») для частных лиц, и её увеличение — для институциональных инвесторов.

Ещё один вариант поддержки build to rent исходит от муниципальных органов государственной власти, которые продвигают формат на принадлежащей им земле. Во-первых, это способ выполнения цели обеспечения населения жильём, а во-вторых, инструмент получения регулярного дохода со своих земельных владений вместо их продажи. Это особенно ценно в то время, когда дотации из госбюджета сокращаются и местные органы власти должны искать альтернативные источники дохода.

Из Европы — в Россию

В России проектов build to rent ещё довольно мало. Сегмент организованной аренды остаётся относительно новым для российского рынка, в основном здесь присутствуют предложения от частных собственников. Это связано в первую очередь с тем, что застройщики, как правило, заинтересованы в более быстром «выходе» из проекта, тогда как арендная недвижимость предполагает длительные сроки окупаемости.

Однако своё развитие этот сегмент начал давно и наиболее известным игроком является ГлавУпДК при МИД России. Это коммерческая организация в ведомственном подчинении Министерства иностранных дел, основным направлением деятельности которой является всестороннее обеспечение и обслуживание дипломатических и других иностранных представительств в Москве, в том числе предоставление в аренду жилых и офисных объектов недвижимости. Услугами компании пользуются не только посольства и представительства международных организаций, но и российские и иностранные компании.

Помимо сдачи отдельных квартир и офисов в аренду, компания выступает девелопером четырёх МФК в Москве, включающих апартаменты в кратко- и долгосрочную аренду, офисы и ритейл. Это МФК «Парк Плейс», ЖК «Донской Посад», МФК «Пять прудов», ЖК «Добрыня». Организованное управление комплексами осуществляет американская компания Hines Inc. Апартаменты сдаются преимущественно в долгосрочную аренду юридическим лицам.

ГК «Пионер» также развивает сеть апарт-отелей YE’S, где приобретённые собственниками апартаменты могут организованно сдаваться в долгосрочную аренду через управляющую компанию — как физическим лицам, так и корпоративным клиентам. Аренда возможна посуточная, краткосрочная (1–3 месяца), среднесрочная (от 4 месяцев до года) и долгосрочная (от года). Ставка аренды зависит от срока аренды. Среди известных проектов в Москве: YE’S Mitino, YE’S Botanica, YE’S Technopark.

В отдельную категорию можно выделить комплексы с апартаментами при отелях, предусмотренные для продажи и аренды. Примером проекта, включающего все три функции (помимо гостиничных номеров, там есть и апартаменты в аренду, и апартаменты на продажу), является комплекс The Book, в одном из зданий которого расположен отель.

Pentahotel Moscow, а также сервисные арендные апартаменты Intermark Residence Arbat и апартаменты на продажу — это проект реконструкции одного из «домов-книжек» на Новом Арбате в Москве и ещё один пример BTR в России. Здесь были обновлены все инженерные сети и коммуникации, установлены скоростные лифты и новые системы вентиляции, кондиционирования, противопожарная и многое другое.

Сложно, но перспективно

Самый простой план для девелопера — купить участок, сделать привлекательный проект и продать его через схему эскроу-счетов. Желательно продать ещё на стадии котлована, не дожидаясь этапа готовности под ключ. Кстати, это вторая особенность формата build to rent: необходимо не только построить здание, но и провести ремонт, купить мебель, оплатить налоги.

Продолжение доступно в «СБЕР про».