Чем больше людей переезжает из сельской местности и небольших городов в мегаполисы, тем чаще встаёт квартирный вопрос. Стоимость недвижимости в крупных городах чаще всего достаточно высока, поэтому значительная доля переезжающих арендует жильё. Согласно данным Евростата за 2018 год, в странах с высоким уровнем жизни (таких, как Германия, Дания, Нидерланды, Швеция, Великобритания) доля населения, проживающего в арендуемом жилье, составляет 35–40%, а в Швейцарии арендаторами являются более половины населения (58%). В ряде городов доля арендаторов достигает 60% или даже 85% (например, в Берлине).
При этом есть несколько вариантов аренды:
- аренда у частных лиц;
- аренда у операторов в специально построенных для этого домах (арендные дома);
- социальная аренда — речь идёт о домах, построенных с участием государственного капитала. Арендные ставки в таких домах ниже среднерыночных, однако арендовать жильё здесь могут только определённые слои населения (чаще всего малоимущие).
Говорить о размерах долей каждого формата аренды сложно, но известно, что в Европе понятие аренды закреплено законодательно. В итоге и арендодатели, и арендаторы (вне зависимости от того, где или у кого они снимают жильё: у физлица или у специализированного оператора) защищены юридически, а их риски сведены к минимуму, вот почему арендаторам не так важно, у кого они снимают жильё. В России ситуация несколько иная, так что арендные дома — особая категория на рынке аренды (но об этом позже).
Частные инвестиции и помощь государства
На сегодняшний день ёмкость рынка аренды достаточно большая, так что инвесторы, безусловно, обращают внимание и на пока ещё не очень распространённый сегмент build to rent (BTR), этот формат обозначает субрынок домов, построенных и предназначенных специально для сдачи в аренду. Обычно такие проекты принадлежат институциональным инвесторам и управляются специализированными операторами.
По итогам 2019 года в Великобритании построено около 40 000 лотов (отдельных домов или комплексов из нескольких строений) в формате build to rent, причём половина из них находится в Лондоне. При этом инвесторы видят перспективы развития данного сегмента и в других городах страны. Помимо Великобритании этот формат довольно распространён во Франции, Германии и других странах Западной Европы. А сейчас началось его постепенное распространение и в странах Восточной Европы — Польше, Чехии. Build to rent также активно развивается в США, где является одним из наиболее быстрорастущих секторов рынка жилой недвижимости.
По данным NF Group, в основном за рубежом проекты арендных домов — это частные инвестиции. Однако в связи с тем, что жилищный вопрос остро стоит во многих крупных городах Европы, девелоперы арендных домов могут получать поддержку от правительства. Особенно это характерно для развивающихся и быстрорастущих рынков. Например, в Великобритании сектор build to rent получает господдержку за свою роль в увеличении жилищного фонда страны из Фонда жилищного строительства. Greater London Authority (GLA, Администрация Большого Лондона) также стимулирует развитие формата build to Rent. Кроме того, правительство приняло ряд изменений в налоговом законодательстве, направленных на снижение привлекательности сектора buy to let («купил, чтобы сдавать») для частных лиц, и её увеличение — для институциональных инвесторов.
Ещё один вариант поддержки build to rent исходит от муниципальных органов государственной власти, которые продвигают формат на принадлежащей им земле.
