Краткие итоги рынка загородной недвижимости в 2022 году
Рассматривая прошедший год, можно отметить 2 ключевых события:
- выход на рынок новых объектов и анонсирование целого ряда проектов, которые станут доступны в ближайшем будущем;
- продолжающийся рост заинтересованности в загородной недвижимости со стороны как покупателей, так и девелоперов.
Так, уже в начале года появились новые лоты проекта «Миллениум Парк» и начались продажи объектов КП Vision, а III квартал отметился появлением предложений в «Маслово Forest Club», расположенном на Рублево-Успенском направлении новом посёлке от девелопера «Галс». При этом в паре загородных посёлков были закрыты последние из предложений.
Кроме этого, необходимо отметить оформившуюся тенденцию к уходу от валютных предложений: в прошедшем году их доля составила всего 30% от общего объёма, тогда как на конец 2021 года она достигала 50%. Количество же сделок купли-продажи загородной недвижимости на первичном рынке снизилось на 50%.
Обзор предложений на рынке загородной недвижимости
На конец марта общий объём экспонировавшейся элитной недвижимости в Московском регионе составил около 2600 лотов. , а общая стоимость лотов составила примерно 679 миллиардов рублей. Львиная их доля, 72%, прищлась на вторичный рынок: число высокобюджетных предложений от собственников загородной недвижимости выросло на 21% и достигло 1869 (сюда входят участки без подряда стоимостью не менее 600 000 рублей, коттеджи от 50 000 000 и таунхаусы от 30 000 000 рублей).
Первичный рынок также показал в течение I квартала рост: число лотов более чем удвоилось (если сравнивать с первыми тремя месяцами 2022 года). Всего в 18 посёлках элит-класса было выставлено на продажу 736 участков, таунхаусов и коттеджей. В этом сегменте шире всего представлены земельные участки без подряда, доля которых составляет 69% от общего количества предложений, тогда как на вторичном рынке преобладают коттеджи (79% от всех лотов).
Среди направлений рынка загородной недвижимости Подмосковья лидируют Рублево-Успенское и Новорижское. На долю последнего приходится 42% всех предлагаемых лотов вторичного жилья, ещё 35% находятся на «Рублёвке». На первичном рынке лидеры те же, но в несколько иной пропорции: 80% предложений относятся к Новой Риге, тогда как Рублёво-Успенскому шоссе остаётся лишь 17% лотов.
Если рассматривать недвижимость по удалению от МКАД, то на первичном рынке основная масса лотов, 44%, расположена не далее, чем в 30 километрах от кольца. Для вторичного рынка загородной недвижимости эта доля составляет 39%, а ещё 31% предложений находятся на удалении 10–20 километров от МКАД.
Основной валютой для вторичного рынка на конец первого квартала 2023 года является рубль. В нём номинированы цены для 69% предложений, тогда как доли доллара и евро составляют 30% и 1% соответственно. Что касается первичного рынка, здесь также, но с ещё более сильным отрывом, лидирует рубль — 88% лотов, тогда как в долларах представлены 12% от общего числа предложений.
Продолжим наш анализ рынка загородной недвижимости в I квартале текущего года более детальным разбором структуры предложения по отдельным его позициям.
Земельные участки
На вторичном загородном рынке в период с января по март было представлено 298 лотов в этой категории. Среднегодовой рост предложения составил 33%, а стоимость одной сотки поднялась почти на 20%, до 3 700 000 рублей. Средняя площадь предлагаемых участков — 64 сотки.
Первичный рынок загородной недвижимости по сравнению с первым кварталом прошлого года вырос втрое, в основном благодаря тому, что на рынке появились новые коттеджные посёлки и следующие очереди запущенных ранее проектов. Общее количество лотов — 510. Средняя стоимость 100 квадратных метров земли составила 3 100 000 рублей, что на 40% прошлогодних показателей. Снизился и средняя площадь лота, до 19 соток (-47%).
Главное направление для земельных участков — Новорижское шоссе. Здесь сосредоточена почти половина предложений загородной недвижимости вторичного сегмента и 96% лотов рынка первичного.
Таунхаусы
За первый квартал 2023 года на вторичном рынке было экспонировано 103 таунхауса, расположенных в 35 элитных посёлках Подмосковья. В сравнении с аналогичным периодом 2022-го это на 47% больше. Средняя площадь жилья — 391 кв. метр, а средний бюджет уменьшился на 17% и составил 91 000 000 рублей.
Что касается первичной загородной недвижимости, она была выставлена на продажу в 3 посёлках, общей численностью в 92 лота. Годовой рост предложения в этом сегменте составил 6%. Величина среднего бюджета снизилась на 5%, до 58 000 000 рублей, а средняя площадь таунхаусов составила 359 кв. метров (что также на 5% меньше, чем в прошлом году).
Новорижское шоссе является бесспорным лидером среди направлений в сегменте, как на первичном, так и на вторичном рынке. В первом случае здесь сосредоточено 73% лотов со средним бюджетом в 49 000 000 рублей. Тем, кого интересуют более дорогие варианты (около 84 000 000 рублей за дом) стоит обратить внимание на Рублёво-Успенское направление.
Предложения от собственников таунхаусов на рынке загородной недвижимости Подмосковья на Новорижском направлении составляют 49% от общего числа лотов. Средний бюджет равен 99 000 000 рублей. Второе место, с 40% предложений — за Рублёво-Успенским шоссе, причём средний бюджет здесь несколько меньше, 83 000 000 рублей.
Коттеджи
Общее количество предложений по коттеджам от собственников по итогам первых 3 месяцев текущего года составило 1468, что на 18% больше, чем в 2022 году. Первичный рынок представлен 134 лотами (+4%).
Для вторичного рынка средний бюджет снизился на 16% в сравнении с первым кварталом прошлого года и составил 368 000 000 рублей. Основные причины снижения — динамика валютных курсов, а также появление в 2023 году на рынке загородной недвижимости Московской области новых, более бюджетных, предложений. Так, застройщики предлагали в январе—марте коттеджи по средней цене в 238 000 000 рублей, что также обусловлено в первую очередь именно изменением структуры предложения.
По количеству предложений от застройщиков лидирует Рублёво-Успенское направление (здесь расположено 58% всех лотов), собственники чаще предлагают коттеджи на Новорижском шоссе (41% от общего количества предложений).
Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году
Первое, что хочется отметить при рассмотрении спроса на элитную загородную недвижимость — существенный рост количества сделок в начале текущего года. В сравнении с аналогичным периодом 2022 года, в первом квартале было заключено вдвое больше договоров купли-продажи, а именно около 40. Подобный рост объясняется расширением разнообразия предложения, а также его увеличение за счёт введения в строй последующих очередей уже существующих проектов наряду с выходом на рынок новых объектов.
Больше всего сделок, 44% от общего количества, на первичном рынке пришлось на долю коттеджей. Остальные распределились поровну, по 28%, между земельными участками и таунхаусами.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользовались коттеджи, площадь которых составляла не более 400 квадратных метров. Что же касается бюджета, то для такой загородной недвижимости в среднем он колебался в пределах от 50 до 100 миллионов рублей.
По направлениям больше всего сделок было закрыто на Рублёво-Успенском (49%) и Новорижском (47%) направлениях. Речь опять-таки о предложениях от застройщиков.
Лидирующие позиции на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджей за проектами «Берёзки River Village» и «Маслово Forest Club», сегменте земельных участков CRYSTAL ISTRA, а среди таунхаусов — «Азарово».
Загородная недвижимость в Подмосковье: основные выводы
В заключение нашего обзора рынка загородной недвижимости — несколько выводов:
- Относительно первого квартала прошлого года общий объём предложения от застройщиков увеличился вдвое;
- Число сделок на вторичном рынке также выросло в 2 раза в сравнении с I кварталом 2022 года;
- На конец первого квартала текущего года отмечается сокращение доли валютного номинирования. Если в январе—марте 2022 года она составляла 48% от общего числа лотов, то в 2023-ем — всего 31%.
