Рынок стрит-ритейла в 2022 году
Изменения, произошедшие в 2022 году в нашей стране, не могли не затронуть и рынок недвижимости. К счастью, многочисленные мрачные прогнозы не сбылись. Да, потрясения первого квартала вызвали некоторое затишье, но уже ко второй половине года оно сменилось повышенной активностью арендаторов. Благодаря этому общий итог года для рынка стрит-ритейла был вполне сопоставим с итогом года предшествующего.
Основная причина проседания рынка в первой половине 2022 года — уход иностранных ритейлеров. В общей сложности свою деятельность в России ограничили 34 компании, из которых 15% совсем прекратили работу в нашей стране, 26% осуществили ребрендинг, а 59% объявили о временной приостановке бизнеса.
Однако уже с июня освободившиеся места начали занимать российские компании, работающие в сегменте street retail. Только в Москве появилось 17 локальных брендов, большинство из которых представляли отечественные дизайнеры. Более половины из них представляли средний ценовой сегмент, а доля премиумных марок составила около трети.
К концу года общий фонд недвижимости этого направления в столице составил почти 792 тысячи квадратных метров, причём вакантными оставались лишь 15,7% из них. Из этого можно сделать вывод, что хотя уход иностранных компаний и был болезненным, в целом московский рынок стрит-ритейла с последствиями такого удара справился.
Обзор рынка стрит-ритейл по районам Москвы
Давайте, однако, вернёмся в год текущий и посмотрим на динамику предложений и цен в прошедшем квартале.
По его итогам объём предложения составил почти 502 тысячи квадратных метров, что на 7% меньше, чем в последнем квартале 2022 года. В сравнении же с первым кварталом прошлого года, объём предложений помещений для стрит-ритейла вырос на 40,2%.
Площади
Больше всего площадей street retail всё ещё находится в Центральном административном округе. Правда, в течение квартала его доля снизилась до 15,5% (прежний показатель — 17,4%). Второе место за Южным округом, который показал рост с 13 до 14,5 процентов. Замыкает тройку лидеров Юго-Восточный административный округ с ростом от 11,5 до 11,7%.
Что касается разбивки рынка стрит-ритейла по районам, то первое место по объёму предложений сохранил за собой Даниловский район. Второе место занял Пресненский, а третье — Басманный район столицы.
Средневзвешенная цена
После падения на протяжении предыдущих двух кварталов этот показатель вновь пошёл вверх. Рост в течение квартала составил 2%, а средневзвешенная цена на объекты street retail остановилась на отметке 312 200 рублей за «квадрат».
Лидер цен — ЦАО с 537,3 тысячи рублей за квадратный метр. За ним следуют ЮАО (341 100 рублей) и Западный административный округ с 320 100 рублями. Наиболее дёшевы помещения в Зеленоградском административном округе, где за один квадратный метр в среднем просят 179,8 тысячи рублей.
Рост средневзвешенной цены на объекты street retail отмечен в большинстве округов. В Центральном он составил чуть более 10%, Восточном 7,9%, Северо-Западном 4%. А вот в Северо-Восточном, Западном, Южном и Северном округах средняя стоимость снизилась, хотя и незначительно (от 5,2 до 0,2%).
Среди районов ТОП-10 возглавил Нагорный с 770,6 тысячи рублей за кв. метр. За ним следуют Тверской (660 300 рублей) и Хамовники (625 700 рублей). В десятку с самыми дорогими объектами стрит-ритейла столицы также вошли Пресненский район, Арбат и Зябликово.
Здесь необходимо отметить, что самое большое влияние на цену оказывает расположение. Например, объект на периферии, но рядом со станцией метро, может стоить больше, чем аналогичное помещение стрит-ритейла в центре города, но находящееся на удалении от основных транспортных и пешеходных артерий.
Аналитика стрит-ритейла в области предложения и цены в новостройках
В течение первого квартала 2023 года доля предложения стрит-ритейла в новостройках увеличилась на 4,8% и составила 49,3% от общего объёма. А вот доля жилых домов в структуре предложения, наоборот упала почти на 5%.
Средневзвешенная цена размещённых в новостройках помещений street retail в 2023 году составляет 341,1 тысячи рублей за квадратный метр. Этот показатель в течение прошедшего квартала продемонстрировал снижение на 2,6%. А вот если брать год целиком, то площади в новостройках стали дороже на 3,2%.
Если сравнивать с последним кварталом 2022 года, доля предложения в находящихся на стадии строительства домах подросла до 50,9% (ранее она составляла 42,2%). Средневзвешенная цена на рынке стрит-ритейла таких объектов — 374 900 рублей за квадратный метр. Квартальный рост составил 3%.
Структура предложения по лотам и бюджету
По лотам за прошедший квартал структура предложений почти не изменилась. Согласно аналитике стрит-ритейла всё так же лидируют помещения площадью 50–150 квадратных метров. Их доля составляет чуть более половины всех объектов в экспозиции. Доля меньших по площади лотов снизилась до 12% (ранее она составляла 14%), а более крупных осталась неизменной.
Точно так же не изменилась и доля высокобюджетных (стоимостью от 100 миллионов рублей) помещений. В среднем бюджетном сегменте доля помещений street retail стоимостью 10–20 миллионов упала до 15% (было 17%), а стоимостью 20–30 миллионов выросла на те же 2 процента, до показателя 20%. В низкобюджетном диапазоне снизилась доля площадей ценой до 10 миллионов рублей (с 6 до 4 процентов).
Общие выводы
Рост объёмов предложения IV квартала 2022 года на рынке street retail Москвы сменился снижением на 7% по площади и 8,7% по лотам в течение первого квартала 2023-го. Основная его причина — выжидательная позиция, занятая некоторыми собственниками.
Самое существенное снижение коснулось старого жилого фонда, тогда как в новостройках число предложений возросло. Наблюдавшееся в течение последних двух кварталов снижение цен на объекты стрит-ритейла остановилось, средневзвешенная цена за первый квартал года увеличилась на 2%.
Чтобы стимулировать спрос застройщики и частные продавцы предлагают инвесторам довольно значительные скидки на покупку коммерческих помещений. Так, в первые три месяца 2023 года стрит-ритейл можно было приобрести с дисконтом до 25%. Кроме того, возросла роль и таких инструментов регулирования рынка, как ипотека с субсидированием ставки и рассрочка. Несмотря на то, что подобные программы пока встречаются редко, а процент субсидирования ставки меньше, чем, например, на ипотечном рынке жилой недвижимости, в краткосрочной перспективе эти меры вполне способны дать положительную динамику.
В любом случае, на сегодняшний день покупка недвижимости сегмента street retail остаётся хорошим способом сохранения и приумножения капитала.
