Обязательно ли нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Если договор аренды не зарегистрирован, то в соответствии со статьёй 651 Гражданского кодекса он не имеет юридической силы. Поэтому регистрировать договор аренды помещения нужно в обязательном порядке.
При этом есть небольшой, но очень важный нюанс правоприменительной практики. Если стороны подписали акт передачи и арендатор уже занял помещение, то выгнать его нельзя даже в том случае, если договор не был зарегистрирован в Росреестре. Правда и платить он также обязан.
Согласно 433 статье ГК договора аренды нежилого помещения без регистрации недействителен в отношении третьих лиц. Таковым считается, например, новый собственник помещения, получивший его по наследству или в результате сделки купли-продажи.
Регистрация также необходима, если арендатор планирует получение лицензии на осуществление своей коммерческой деятельности.
Где можно зарегистрировать договор аренды нежилого помещения
Сдать документы можно лично, предварительно записавшись на приём в МФЦ, либо отправить их в Росреестр почтой (обязательно приложить опись вложений) или через официальный сайт этой организации. Последний вариант возможен лишь при наличии у всех сторон электронной подписи.
При регистрации договора аренды нежилого помещения в МФЦ заявитель сдаёт специалисту пакет документов и получает взамен расписку, на которой указаны номер обращения, а также предполагаемая дата окончания регистрации.
Процедура занимает до 9 рабочих дней. Если в числе документов присутствует технический план, срок может быть увеличен до 14 рабочих дней.
Сколько стоит регистрация договора аренды нежилого помещения
Размер госпошлины на регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет 4 тысячи рублей для индивидуальных предпринимателей и 44 тысячи для юридических лиц. По умолчанию пошлину должен оплачивать заявитель (в качестве которого может выступать как арендодатель, так и арендатор), но во избежание спорных ситуаций стоит прописать, кто именно возьмёт на себя эти расходы, в самом договоре аренды.
ИП может оплатить пошлину через расчётный счёт или терминал, тогда как юридическое лицо — только посредством расчётного счёта.
Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения
В первую очередь вам потребуется собственно договор аренды. Он должен содержать подробное описание помещения и его кадастровый номер, а также паспортные данные обеих договаривающихся сторон и их подписи. К договору прилагается подписанный акт передачи.
При регистрация в Росреестре договора аренды на часть нежилого помещения также понадобится подготовить и предоставить технический план.
Помимо этого вам потребуются:
- заявление о регистрации (как правило, его заполняет сотрудник МФЦ);
- паспорт заявителя;
- подтверждение оплаты государственной пошлины.
Дальнейший список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения зависит от формы организации. Индивидуальный предприниматель должен предоставить нотариально заверенное согласие на сдачу в аренду помещения супруга/супруги (только в том случае, если недвижимость была приобретена в браке). В случае если от имени ИП на сделке присутствует третье лицо, необходима нотариальная доверенность на его имя.
Если в регистрации договора аренды нежилого помещения участвует юридическое лицо, от него потребуется:
- устав организации, свидетельства присвоения ОРГН и ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (кроме тех случаев, когда Росреестр запрашивает эти данные самостоятельно);
- протокол о назначении руководителя (в случае, когда он представляет компанию в ходе регистрации);
- доверенность с печатью и подписью руководителя (если на сделке компанию представляет кто-либо кроме него);
- протокол одобрения совершения крупной сделки (таковой признаётся транзакция, затрагивающая более четверти имущества и денежных средств компании);
- протокол, одобряющий сделку с заинтересованностью (если таковое требуется по уставу организации).
Точный перечень требуемых документов может различаться в зависимости от региона. Поэтому лучше предварительно уточнить эту информацию в МФЦ. Сдавать их может как арендодатель, так и арендатор. Именно он и будет являться заявителем.
Если производится государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, находящегося в ипотечном или любом другом банковском залоге, необходимо предоставить письменное согласие банка на совершение такой сделки.
Все представляемые документы должны являться оригиналами, либо иметь нотариальное заверение.
Возможные причины отказа
Заявителю могут отказать в регистрации договора аренды нежилого помещения, если в договоре имеются исправления, внесённые от руки. Также регистратор вправе отказать представителю, если имеется выраженный запрет собственника на проведение регистрации без его участия.
При наличии осложнений в отношении прав на сдачу в аренду (например, отсутствие согласия банка в пакете документов или арест помещения по какой-либо причине) регистрацию договора аренды нежилого помещения приостанавливают. У заявителя есть 3 месяца, чтобы предоставить все недостающие документы, в противном случае в регистрации будет отказано.
