На пороге офисного бума

Объем поглощения офисов по итогам III квартала 2019 года вырос на четверть — и это не предел?

Московский офисный рынок входит в новую фазу своего развития. Согласно данным международной консалтинговой компании NF Group, объем поглощения офисов в Москве по результатам первых трех кварталов текущего года составила 491 тыс. кв. м — это на 24% больше показателя за такой же период в 2018 году. Еще более интересной представляется перспектива развития этой тенденции — по словам экспертов, уже к концу декабря объем поглощения офисной недвижимости достигнет 650–700 кв. м.

О причинах взлёта спроса на рынке офисной недвижимости и том, как этот тренд будет развиваться, рассуждает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

Офисов много не бывает

Объем предложения офисов в столице по результатам трех кварталов 2019 года составил 16,6 млн кв. м, при этом 4,37 млн кв. м относиться к классу, А, а 12,24 млн кв. м — к классу В.

Стабильно растущие объемы поглощения стимулируют девелоперов офисной недвижимости выводить на рынок свои проекты, многие из которых готовились к выходу еще в прошлую пятилетку. Так, за три квартала на рынок уже вышло пять новых офисных зданий. Площадь самого из них — БЦ «Верейская Плаза IV» достигает 40 тыс. кв. м. Другие «новички» этого года: БЦ «Академик» (24,6 тыс. кв. м), «ОКО», фаза II (26,7 тыс. кв. м), БЦ «Новый Балчуг» (13,7 тыс. кв. м) и офисное здание на Русаковской улице, 13 (1,8 тыс. кв. м). Совокупный объем введенных площадей по итогам III квартала 2019 года составил 220 тыс. кв. м. Стоит уточнить, что такой показатель не просто в разы превышает итоги аналогичного периода прошлого года (94,5 тыс. кв. м) — это на 75% больше, чем было введено в совокупности за весь 2018 год.

Более того, уже к концу декабря был анонсирован запуск еще нескольких проектов: МФК на Аминьевском шоссе, БЦ «Стратос», второй фазы БЦ «Большевик» и БЦ «Орбион» в рамках инновационного центра «Сколково». С их учетом, мы прогнозируем, что объем ввода офисов в 2019 достигнет рекордных 450 тыс. кв. м. Хотя вероятность, что выход некоторых из них может быть передвинут на 2020 год, всегда остается.

Проснувшийся спрос

Объем поглощения офисов заметно возрос относительно 2018 года. Особенно сильно это сказалось на помещениях класса В, где показатель поглощения достиг 309 тыс. кв. м против 205 тыс. кв. м в 2018 году за аналогичный период. Совокупный объем поглощения по классам A и B за первые три квартала 2019 года достиг 491 тыс. кв. м против 396 тыс. кв. м за 2018 год. Причем как до конца 2019 года, так и в предстоящем году ожидается не только сохранение, но и развитие этой активное наращивание показателя.

Продолжительная стагнация на офисном рынке создала значительный запас офисных площадей, потенциально готовых в скором времени выйти на спекулятивный рынок. В следующие несколько лет нас ожидает существенное увеличение объемов ввода офисов, который мы можем наблюдать уже сейчас, основываясь на результатах первых трех кварталов текущего года. Девелоперы, фиксируя высокий уровень спроса на свои объекты, даже с учетом положительной коррекции ставок, активизируются — планируя как новые, так и возвращаясь к отложенным во время кризиса «в стол» проектам.

Мест нет!

Продолжает стремительно падать доля свободных офисных площадей: в столице вакантность таких помещений по результатам III квартала 2019 года находится на уровне 8,4%. За третий квартал доля пустующих площадей в классе, А упала на 1,1 п.п. до 10,8% (снижение на 2,6 п.п. за год), а в классе В снижение составило 0,3 п.п. — до 7,6% (снижение на 2,3 п.п. за год).

Высокие темпы вымывания площадей привели к дефициту офисов в популярных деловых районах столицы, который уже давно «зрел» на рынке, — центральном деловом районе, Белорусском субрынке, ММДЦ «Москва-Сити» и прочих. Растущая цена аренды в этих локациях, вкупе с ограниченностью предложения больших площадей, будет стимулировать децентрализацию спроса на офисы. Уже сейчас подходящих площадок площадью более 10 тыс. кв. м в ключевых бизнес-кластерах можно буквально «пересчитать по пальцам одной руки», поэтому крупные арендаторы вынуждены рассматривать более удаленные или менее «освоенные» деловые пространства, некоторые даже готовы на built-to-suit в условиях дефицита. При этом запросы на средние или небольшие офисы часто трудно удовлетворить в тех же «разогретых» районах в виду высоких ставок. Поэтому мы, как и многие рыночные эксперты, прогнозируем децентрализацию офисного рынка, появление новых деловых районов и крупные сделки в разных локациях.

Ставки приготовились на взлет

За минувший квартал арендная ставка в классе, А практически не изменилась: произошло относительно небольшое снижение на 0,5% (в сопоставлении с аналогичным периодом прошлого года наблюдается прирост в 2%), после которого цена стала равняться 25 594 руб./кв. м/год без учета НДС и расходов на эксплуатацию. Важно понимать, что такая динамика с высокой вероятностью предвещает дальнейший рост. Это подтверждает и то, что цена аренды в классе В стабильно увеличивается каждые три месяца, начиная с IV квартала 2017 года. Исключением не стал и III квартал 2019 года: прирост по его итогам составил 15,5% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года, а ставка достигла 16 469 руб./кв. м/год. Для рынка даже 10% рост ставок — это уже достаточно мощный сигнал, свидетельствующий об уверенности застройщиков в спросе.

Резюмирую, итоги 9 месяцев 2019 года и строя прогнозы на его завершение, мы точно можем сказать, что рынок приближается (если уже не вошел) в стадию активного роста. Все ключевые показатели рынка показывают положительную, в некоторых случая, даже значительную динамику: растет объем нового предложения, при этом увеличивается объем поглощения и ставки. В совокупности все три фактора балансируют спрос и предложение на рынке — девелоперам интересно выводить новое предложение и корректировать цены, а спрос поглощает текущие объем с учетом локальных дефицитов. «Ложка дегтя» в бочке меда может быть связана с тем, что рост рынка офисов можно считать в некотором смысле «отложенным» из-за серьезного застоя, который он переживал после 2014, и свою роль играет дефицит качественного предложения. Положительную динамику рынка, увы, сложно связать с общим подъемом российской экономика, который безусловно бы подстегнул рынок, однако у всех игроков позитивный настрой на следующий год, и уверенность, что рынку есть куда расти.