Италия: плоский налог и растущий поток резидентов
Италия остаётся самым очевидным бенефициаром реформ в Великобритании. Национальный режим плоского налога позволяет новым резидентам платить фиксированную ежегодную сумму — сейчас 300 тысяч евро — вместо прогрессивного налога на зарубежные доходы. Даже после повышения ставки режим остаётся конкурентоспособным. Главным бенефициаром притока капитала становится Милан, где спрос на премиальную недвижимость устойчиво превышает предложение.
Кроме Милана, приток капитала ощущается в Риме, Тоскане и на озере Комо. По мере того как предложение в самом Милане сокращается, покупатели с итальянским налоговым резидентством всё активнее рассматривают эти направления как альтернативу городской резиденции.
Швейцария: политическая стабильность и валюта-убежище
Швейцария сохраняет статус эталона политической стабильности для состоятельных резидентов. К давней репутации надёжной юрисдикции добавляется статус валюты-убежища. Швейцарский франк традиционно укрепляется в периоды глобальной турбулентности. Это делает номинированные в нём активы, включая недвижимость, дополнительно привлекательными.
Особенно заметен растущий интерес со стороны покупателей из Германии и стран Северной Европы — прежде всего к Цюриху и Женевскому озеру. Есть важный нюанс: швейцарский закон Lex Koller\* ограничивает покупку недвижимости иностранцами без вида на жительство. Получение резидентского статуса — ключевой практический шаг для тех, кто всерьёз рассматривает эту страну.
Португалия: смена модели, но не потеря привлекательности
Португалия остаётся значимым направлением для релокации капитала, хотя её иммиграционная политика изменилась. «Недвижимую» ветку программы Golden Visa\* закрыли — раньше вид на жительство можно было получить напрямую через покупку недвижимости. Вместо неё действует более узкий режим NHR\*, теперь ориентированный на конкретные научные и технологические профессии.
Качество жизни, международные школы и развивающаяся инфраструктура продолжают удерживать страну в числе привлекательных направлений. Модель входа для инвесторов просто смещается — от программы получения статуса к более классической покупке недвижимости для жизни.
Как выбрать юрисдикцию под свою задачу
Ключевая ошибка при выборе новой налоговой юрисдикции — смотреть только на размер налоговой ставки. Качество правовой системы. Стабильность регулирования. Доступность качественной недвижимости. Совместимость выбранной страны с остальным портфелем активов и образом жизни семьи — всё это важно не меньше.
Италия оптимальна для тех, кто хочет совместить понятный фиксированный налог с активной деловой и социальной жизнью в Европе. Швейцария — для инвесторов, которым предсказуемость важнее налоговой экономии. Португалия — для тех, кто в первую очередь ищет качество жизни.
Сравнение налоговых режимов: на что смотреть при выборе
При сравнении юрисдикций важна не только номинальная ставка. Облагаются ли зарубежные доходы? Есть ли налог на наследство и дарение? Действуют ли соглашения об избежании двойного налогообложения? Насколько предсказуемо меняется законодательство со временем?
Итальянский флэт-такс* привлекателен именно фиксированной суммой вне зависимости от объёма зарубежных доходов. Особенно ценно это для предпринимателей с диверсифицированными международными источниками дохода.
Швейцария предлагает индивидуальные налоговые соглашения для резидентов, которые не ведут трудовую деятельность в стране. Такое соглашение называют forfait fiscal*. Сумма определяется на основе расходов на проживание, а не заявленного дохода. Режим удобен состоятельным семьям с международным капиталом, но менее удобен активно работающим предпринимателям.
Греция и Кипр: дополнительные точки на карте мобильного капитала
Наряду с тремя основными направлениями заметную роль в конкуренции за состоятельных резидентов играют Греция и Кипр. У обеих стран есть программы получения вида на жительство через инвестиции. Греция привлекает климатом, культурным наследием и более доступным порогом входа. Кипр — англоязычной средой, статусом члена ЕС и благоприятным налогообложением.
Чаще оба направления рассматривают как дополнение к основному портфелю, а не как единственную базу.
Практические шаги при смене налогового резидентства
Смена налогового резидентства требует последовательной подготовки. Сначала важно оценить налоговые последствия в текущей юрисдикции, включая возможные exit tax* — налоги при выходе из статуса резидента. Затем правильно определить момент фактической смены резидентства. И только после этого переходить к покупке недвижимости.
Важна и синхронизация налогового и миграционного статуса. В ряде стран, например в Швейцарии, право на покупку недвижимости прямо связано с наличием вида на жительство.
Что это значит для рынка недвижимости
Каждая волна налоговой миграции формирует измеримый спрос на недвижимость в принимающих локациях. Рост цен в Милане. Устойчивый интерес к Цюриху и Женевскому озеру. Сохраняющаяся привлекательность Лиссабона и Порту. Отток капитала из традиционных хабов при этом не означает продажу недвижимости — большинство владельцев предпочитают сдавать активы в аренду.
Для инвесторов, которые рассматривают релокацию капитала в Европу, важно проектировать стратегию заранее. Налоговое резидентство, структура владения недвижимостью и портфель активов должны быть выстроены как единая система. Кому-то подойдёт недвижимость для ВНЖ и формального статуса, кому-то — апартаменты или дом для жизни без привязки к льготам. В NF Group такие решения прорабатывают индивидуально — юрисдикция и объект подбираются под конкретную ситуацию клиента, а не по шаблону.
Глоссарий
| Non-dom |
сокращение от non-domiciled — статус в Великобритании, который освобождал иностранных резидентов от налога на доходы, полученные за рубежом; отменён в 2024–2025 годах |
| Флэт-такс / flat tax |
плоский, то есть фиксированный налог: вместо процента от дохода резидент платит одну и ту же сумму каждый год |
| Exit tax |
налог при выходе из статуса налогового резидента — взимается в некоторых странах при смене резидентства |
| Forfait fiscal |
индивидуальное налоговое соглашение в Швейцарии для новых резидентов без работы в стране — сумма считается от расходов на проживание, а не от дохода |
| Lex Koller |
швейцарский закон, который ограничивает покупку недвижимости иностранцами без вида на жительство |
| NHR |
Non-Habitual Resident — режим нерезидентного налогообложения в Португалии, сейчас доступен только для отдельных научных и технологических профессий |
| Golden Visa |
программа получения вида на жительство через инвестиции |
Что говорят последние данные о спросе из России
Тема ужесточения правил для иностранных покупателей актуальна не только для стран за пределами ЕС. По данным РБК, власти Кипра рассматривают возможность ужесточить законодательство о продаже недвижимости иностранцам. Кипр — одна из самых популярных у россиян европейских юрисдикций с точки зрения получения резидентства. Это происходит на фоне того, что спрос россиян на кипрскую недвижимость незадолго до этого достиг рекорда за пять лет.
Источник: «Кипр готовится ужесточить правила продажи недвижимости», РБК
Перед подачей заявления на получение налогового резидентства, вида на жительство или покупкой недвижимости важно проверить актуальность правил, санкционные ограничения банков, требования к документам, переводам и апостилям, а также возможность открытия счёта в выбранной юрисдикции. Рынок зарубежной недвижимости и программ резидентства продолжает развиваться, и решения, принятые сегодня, могут иметь долгосрочные последствия. Материал подготовлен на основе открытых источников по состоянию на июль 2026 года, носит информационный характер и не является индивидуальной юридической или финансовой консультацией. Условия программ регулярно меняются — перед принятием решения рекомендуется консультация со специалистами NF Group с учётом индивидуальных обстоятельств.
