В 2020 году на фоне коронакризиса и сопутствующих ему ограничений проявились преимущества гибких пространств перед классическими офисами. Поговорим о том, какие именно изменения произошли на рынке, почему многие компании продолжат выбирать коворкинги и что ждет сегмент в перспективе трех — пяти лет.
Влияние 2020-го
Анализируя текущее состояние рынка гибких пространств и влияние на сегмент событий 2020 года, мы видим ключевые особенности развития.
Растущая потребность пользователей офисов в гибком подходе
Пользователи офисных помещений по-настоящему оценили адаптивность в переговорах с собственниками по пересогласованию условий относительно занимаемых площадей и арендной платы, а также возможности изменения пространства для создания безопасной среды. Более гибкие условия выгодно отличают аренду коворкингов и подобных форматов от аренды классического офиса и привлекают внимание потенциальных резидентов в ситуации неопределенности.
Переход на удаленную работу
Этот фактор также способствовал росту интереса к flex-пространствам. Мы наблюдали две волны перехода сотрудников на дистанционный режим, и к концу года стало понятно, что большинство работодателей оценили возможность такого формата работы. По прогнозам NF Group, как минимум 15–20% сотрудников будут работать дистанционно на постоянной или периодической основе после окончания пандемии. Такие изменения могут подтолкнуть компании начать поиск нового современного пространства с возможностью оперативного изменения количества занимаемых рабочих мест.
Выход субаренды
Компании отметили для себя необходимость оптимизировать занимаемые офисные площади уже сейчас и в отдельных случаях сдавать излишки квадратных метров в субаренду, в том числе в управление профессиональным операторам коворкингов.
Появление гибких офисов build-to-suit (BTS)
Достаточно часто стали появляться новости о размещении компании в том или ином гибком пространстве, которое было подготовлено для нее flex-оператором по модели BTS, то есть индивидуально, под ее запросы и нужды.
В чем же гибкость?
Во-первых, flex-пространства предоставляют гибкость договора по сроку аренды. В случае аренды классического офиса договор подразумевает долгосрочные отношения на три — пять лет. С оператором гибких офисов можно заключать договор на меньший срок.
Во-вторых, речь идет об отсутствии инвестиций в ремонт и закупку мебели. При переезде в классический офис компании необходимы материальные ресурсы и время для подготовки переезда, ремонта и оснащения офиса мебелью и техникой. В случае выбора гибкого пространств арендатор въезжает в полностью подготовленное и оснащенное собственником помещение.
В-третьих, есть возможности для общения между компаниями и расширения контактов. Коворкинги и гибкие офисы предусматривают размещение нескольких компаний/бизнесов/команд в одном помещении, что в отличие от классического офисного пространства способствует расширению бизнес-связей и полезных знакомств.
В-четвертых, гибкость условий в отношении того, сколько рабочих станций арендует компания. В случае необходимости резиденты могут беспрепятственно увеличивать/сокращать штат. В кризисный и посткризисный периоды это становится особенно актуально для пользователей офисных помещений.
Как понять, что вам нужен гибкий офис
Гибкие офисы — продукт для современных компаний, в меньшей степени консервативных. Давайте рассмотрим пять кейсов, когда арендатору больше подойдет коворкинг.
- Вы — компания, которая не готова в условиях неопределенности рынка входить в долгосрочные арендные отношения без возможности гибкого управления офисным пространством. Высокая степень неопределенности, скорее всего, продлится до середины 2021 года, а уверенно говорить об устойчивых трендах рынка офисной недвижимости можно будет не ранее окончания кризиса и некоторого периода восстановления отрасли. Прогрессивные компании, которые готовы что-то менять, но хотят быть уверены в возможности своевременных изменений относительно срока и количества занимаемого пространства, могут резонно обратить внимание на гибкие офисы.
- Вам необходимо быстро провести релокацию без долгих согласований и инвестиций в отделку и меблировку.
- Вы ищете офис в ключевых деловых районах, которые по большей части все еще в дефиците или недоступны для небольших пользователей. Основные бизнес-кластеры столицы — «Москва-Сити» и Центральный деловой район, — даже несмотря на кризис, демонстрируют низкую долю вакантных площадей, и найти классический офис по приемлемым условиям все еще непростая задача. Резидентство в премиальных гибких офисах данных локаций является выходом для арендаторов.
- Вы ведете проектную или похожую деятельность с динамично меняющимся числом персонала. Отдельно можно отметить компании из IT-сферы, банки, прочих B2B-игроков.
- У вас небольшая компания, которой необходимо пространство площадью до 500 кв. м. Несмотря на то что небольшой формат классических офисов найти легче, чем крупные лоты, в современном гибком пространстве средние и малые компании будут ограничены не одним небольшим закрытым офисным пространством, а интегрированы в бизнес-сообщество с потенциальным расширением связей и контактов.
Прогноз по развитию коворкингов в ближайшие пять лет
Вплоть до 2020 года мы наблюдали быстрые темпы развития рынка коворкингов, в том числе за счет невысокой базы предыдущих лет. Так, среднегодовой темп роста рынка в столице последние пять лет составлял порядка 35–40%. Сейчас темпы роста не ожидаются такими высокими, и в ближайшие несколько лет показатель будет на уровне 15–20%. В зоне риска на фоне неопределенности 2020 года оказались несетевые операторы, которые сейчас занимают порядка 24% общего объема московского рынка гибких пространств и в случае продолжающихся ограничений и финансовых проблем могут покинуть рынок, уступив место крупным сетевым игрокам.
Продолжение колонки доступно в РБК.
