Деловой центр «Москва-Сити» — уникальный и во многом знаковый для России проект. Одна из ключевых частей его экосистемы — ритейл. Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл NF Group, расскажет о формировании кластера стрит-ритейла в ММДЦ «Москва-Сити», а также о его перспективах и потенциале.
В последние годы район ММДЦ «Москва-Сити» развивается стремительными темпами: за 2017—2019 гг. были обустроены прогулочные зоны, меду башнями «Империя» и «Эволюция» запустился летний лекторий, а в скором времени откроется киноконцертный зал. Отмечается, что тренд развития делового центра сейчас близок к центральном торговым коридорам столицы. Недавно в башне «Федерация» произошло открытие первого фудхолла с «Москва-Сити», а в перспективе уже обсуждается появление здесь нового концепта продуктового рынка — фудмаркета.
Ритейл в «Москва-Сити» сегодня: цифры и факты
Если взглянуть на структуру предложения арендных лотов, подходящих для стрит-ритейла в ММДЦ «Москва-Сити», то можно отметить несколько интересных моментов. Во-первых, наибольший объем предложения сосредоточен в составе трех комплексов: «Федерация», «Город Столиц» и «Эволюция», при этом наибольший объем вакантных площадей располагается в башнях «Федерация» и IQ-квартал. Это связано с относительно недавним выходом торговых площадей на рынок — 2017—2018 гг. Во-вторых, в перспективе ближайших 5 лет на территории делового центра планируют ввести в эксплуатацию еще 6 новых объектов, предлагающих новые лоты. Ожидается, что к 2024 г. объем предложения увеличится на 48,8 тыс. кв. м и составит 100,7 тыс. кв. м.
Наиболее высоким спросом пользуются торговые помещения в «Москва-Сити» у операторов, ориентированных на обеспечение коммерческой инфраструктурой «офисного населения»: объекты food&beverage, магазины FMCG, различные сервисы и услуги. Львиную долю занимают операторы общественного питания — разнообразные рестораны, кафе, столовые, кофейни и кулинарии — порядка 48% от общего объема площадей. На втором месте — предприятия сферы услуг, представленные многочисленными салонами красоты, фитнес-центрами, отделениями банков и другими сервисами.
Еда — «новое золото»
Одно из наиболее перспективных направлений развития стрит-ритейла в ММДЦ «Москва-Сити» — это общепит. Желающему обойти все рестораны и кафе в деловом центре понадобится на это 4 месяца — и то, если здесь не откроется ничего нового. Огромный поток посетителей «Москва-Сити» и их любовь к разнообразию — «золотая жила» для представителей общепита. Кроме того, сотрудники офисов проводят здесь большое количество времени, и с их стороны есть постоянный спрос на новые заведения. Мы, в свою очередь, постоянно получаем заявки от желающих открыть здесь свое кафе. Особенной популярностью пользуются лоты на 1 этаже, с витринными окнами, рядом с главным или проездными входами или с входом со стороны парковки. Однако, таких помещений не осталось в «Москва-Сити», а если вдруг появляется свободное — на него будет огромный спрос. При этом, диапазон арендных ставок на торговые помещения варьируется от 40 000 до 160 000 руб./кв. м/год. На стоимость влияет ряд факторов: площадь помещения, этаж, интенсивность пешеходных потоков, а также уровень отделки. По максимальной̆ ставке аренды предлагаются помещения площадью менее 50 кв. м, расположенные в проходных торговых галереях на -1 и 1 этажах.
Не 24/7
Специфика кластера стрит-ритейла в «Москва-Сити» связана с тем, что основная масса посетителей делового центра — это офисные работники, от простых клерков до топ-менеджеров. Помимо них, локация популярна у туристов всех возрастов. Они, как правило, стремятся на смотровую площадку и на обзорные экскурсии, также не минуя разнообразные точки стрит-ритейла на своем пути. Сейчас, специфика ритейл зоны в «Москва-Сити», в отличие от торговых коридоров в центре города, заключается в графике работы — почти весь поток рассчитан на рабочую неделю, а в выходные дни местом притяжения остается только ТРЦ «АФИМОЛЛ». В выходные и праздники количество посетителей неизбежно падает. Сотрудникам местных офисов удобно успеть все свои дела в течение, скажем, перерыва, или сразу после работы, не тратя много времени на дорогу, а потом спокойно отправиться домой. Люди «пережидают» пробки, проводя время в деловом центре, заодно пополняя трафик в ритейле.
Любопытно поставить себя на место человека, который приходит в «Москва-Сити» впервые. Что он чувствует, какие у него впечатления? Что он замечает, помимо бесконечных офисов и клерков? Зачастую, к нам приходят клиенты, которые никогда здесь не были. Они, как правило, легко теряются, поэтому необходимо закладывать 20–30 минут встречи на ожидание — примерно столько времени уходит на то, чтобы найти вход в нужную башню или въезд на парковку. Мы часто шутим, что нам повезло иметь офис в башне «Меркурий» — она, в отличие от всех остальных синих башен, выгодно выделяется золотым цветом и ее куда проще найти. Надо сказать, людям здесь либо сразу нравится, либо нет — третьего не дано. Многие клиенты восхищаются сложной экосистемой локации, взаимосвязанностью всех башен друг с другом, наполненностью площадки торговыми точками разной направленности, в то же время другие испытывают страх и дискомфорт из-за сложной инфраструктуры, запутанности и огромной площади.
Рецепт успеха
В ММДЦ «Москва-Сити» стремятся многие операторы общепита, однако таких масштабов, как на Даниловском или Усачевском рынках, ждать все-таки не имеет смысла. Простой заведений в выходные — важный сдерживающий фактор для развития общепита в деловом центре, даже при максимально профессиональной реализации проекта. Кроме того, арендаторы отмечают большой вес технической составляющей: в «Москва-Сити» невозможно добавить необходимые площадке конфигурации, а значит, большое количество площадей нельзя реализовать под точки общественного питания. Несмотря на это, неподходящие для общепита помещения крайне редко используются под магазины одежды. Для них есть «АФИМОЛЛ» — Мекка шоппинга в районе делового центра. В ТРЦ можно купить все, что угодно, к тому же магазины там удобно разделены на сегменты по возрасту и кошельку покупателей. Конечно, в башнях есть какие-то модные «точечные истории» в виде шоурумов, однако они лишают себя возможности быть замеченными широкой публикой, и следовательно, определенной доли клиентов и прибыли.
Закономерный вопрос — что может заставить человека приехать в «Москва-Сити» в будний день, если он не турист и не работает здесь? А в выходные? Может ли деловой центр предложить жителям столицы что-то, чего больше нигде нет? На наш взгляд, локацию все-таки можно сделать немного более привлекательной для посетителей как в будние дни, так и в выходные и праздники. Во-первых, можно превратить деловой центр в полностью пешеходное пространство и убрать все парковки «под землю». Сейчас на территории ММДЦ «Москва-Сити» постоянно находится огромное количество машин, таксистов, парковок, необходимо даже прибегать к регулировщикам — это еще больше пугает и отталкивает людей. Даже простая прогулка между башен в таких условиях кажется довольно стрессовой. Во-вторых, мешает низкая осведомленность посетителей делового центра о том, что можно найти на его территории. Зачастую люди, которые здесь работают, ленятся или не имеют времени на исследование окрестностей, можно даже сказать, что они «привязаны к своей башне». В тоже время, найти в пределах локации можно почти все, в том числе и среди точек общепита — от закрытых и эксклюзивных ресторанов высокой кухни до масс—маркет еды и фастфуда. В-третьих, в экосистеме общепита делового центра явно не хватает фудмаркета. Качественно реализованный новый формат добавит разнообразия и оживления всему кластеру. Ясно, что сейчас потенциал ММДЦ «Москва-Сити» сейчас реализуется не полностью и есть перспективы, а главное, возможности для развития стрит-ритейла на его территории.
