Дома для миллиардеров: кто их продает и покупает?

За прошедший год объем предложения подмосковных особняков стоимостью от 1 млрд руб, по нашим данным, увеличился чуть выше 20%. В конце мая 2017 года в этом ценовом сегменте в основных локациях элитной загородной недвижимости Подмосковья было выставлено 81 объекта, сейчас — 99. Причина столь неплохого роста предложения заключается не в бегстве капиталов из страны, а особенностью этого сегмента рынка. Дома стоимостью свыше 1 млрд. руб. долго продаются. В среднем срок экспозиции одного особняка начинается от двух лет. В случае, когда объект морально устарел (с фасадом из красного кирпича, недостаточное число гардеробных, санузлов в каждой спальне и т. д.), а собственник не готов снижать на него цену, срок экспозиции может длиться пять-восемь лет.

Вторая причина: сделки с высокими бюджетами на загородном рынке большая редкость. Например, в 2016 году на Рублевке и Новой Риге не было продано ни одного дома стоимостью свыше 1 млрд. руб. В прошлом году состоялось три сделки: покупателями выступили крупные бизнесмены и чиновники.

На сегодняшний день участников рынка «домов за миллиард» можно разделить на три категории: помимо названных чиновников и бизнесменов к ним относятся частные девелоперы. Они строят элитные дома и продают их конечным пользователям, зарабатывая примерно 50%-100% прибыль. Правда, эти игроки давно работают в этом сегменте, хорошо знают тренды в предпочтениях покупателей и грамотно выстраивают экономику проекта.

Первые «дома за миллиард» начали появляться с середины 2000-х годов, когда в России была эпоха дорогой нефти и быстро развивался крупный бизнес. Тогда строительство особняков шло с размахом: архитектурные проекты представляли собой классические дворцы огромной площади, внутренне были наполнены позолотой и парчой. Были, конечно, и исключения: например, дом олигарха Владислава Доронина был спроектирован архитектором Захой Хадид, конструкция была похожа на летающий аппарат из фильма «Звездные войны». Другой дом известной персоны был построен в форме Звезды Давида.

Сегодня предпочтения премиальных покупателей сильно не поменялись: по-прежнему им нравится классика, но уже более легкая. Новая волна клиентов домов за миллиард — это, как правило, молодые люди 35–40 лет, которые заработали свои деньги на акциях, инвестициях или IT-технологиях. Они много путешествуют и постоянно повышают свой социальный статус: часто происходит так, что клиент перерастает свое жилье или целый поселок. Например, он жил на Новой Риге, но ездил к друзьям или на ужин на Рублевку. Потом получил продвижение по службе, стал больше зарабатывать, пользоваться премиальными услугами. И текущее место жительства со временем его перестает устраивать, и он перебирается в новый дом.

В целом, первоначальная стоимость домов для миллиардеров, складывается из затрат собственника. Они часто говорят нам: «Я вложил в него миллиард рублей и хочу продать за эту же цену». Но, как правило, рынок не разделяет их позицию и в итоге дисконт может составлять 30%-50%.