5 мифов о самостоятельной покупке недвижимости

Многие покупатели полагают, что самостоятельно найти и приобрести квартиру своей мечты совсем не трудно. При этом они забывают о рисках, с которыми можно столкнуться из-за отсутствия опыта или специальных знаний. Мы рассмотрели пять самых распространенных мифов о самостоятельной покупке недвижимости.

Миф I. «Любую квартиру можно найти в интернете»

Действительно, в интернете существуют десятки, если не сотни площадок, на которых размещаются объявления о продаже квартир: сайты застройщиков, агентств недвижимости, многочисленные специализированные доски объявлений, мультилистинги и агрегаторы. Изобилие информации создает у покупателя иллюзию, что при тщательном поиске он без труда найдет то, что ему нужно. И это глубочайшее заблуждение!

Во-первых, большинство интернет-агрегаторов недвижимости не проверяют информацию, которая на них размещается. Поэтому значительная часть объявлений содержит неверные, непроверенные, неактуальные данные. Зачастую выставленная на продажу квартира давно продана, находится под арестом, имеет проблемы с документами или просто не существует.

Во-вторых, далеко не все элитные квартиры выставляются в публичную продажу. Есть множество причин, по которым застройщики и частные собственники предпочитают режим закрытых продаж. Например, до получения разрешения на строительство объект формально нельзя рекламировать, но в нем можно продавать квартиры по договору бронирования или по предварительному договору долевого участия. Чаще всего такие квартиры предлагаются на очень выгодных условиях и продаются только через агентства недвижимости, с которыми застройщик давно сотрудничает. Другой пример — некоторые застройщики выбирают режим закрытых продаж на протяжении реализации всего проекта потому, что он добавляет эксклюзивности проекту. Такие проекты в принципе запрещено рекламировать, они продаются только по клиентской базе ограниченного числа агентств.

В-третьих, брокеры не публикуют в интернете самые ликвидные квартиры, потому что есть более короткий и простой способ их продать — разместить объявление в профессиональных сообществах в социальных сетях, куда обычным людям доступа просто нет. Часто сами собственники квартир по разным причинам не хотят, чтобы весь рынок знал, что они продают свою квартиру, и просят брокеров продавать ее в режиме закрытых продаж, предлагая только своим клиентам или продвигая через упомянутые брокерские сообщества.

Вывод: в интернете в открытом доступе можно найти не более 80% квартир, в реальности выставленных на продажу. Вы сэкономите огромное количество времени и получите лучший результат, если доверите поиск квартиры своей мечты профессионалам.

Миф II. «Я сам могу добиться максимальной скидки на квартиру»

Среди покупателей бытует заблуждение, что если приобретать квартиру напрямую у застройщика, то можно получить дополнительную скидку, равную комиссии брокера, не участвующего в сделке. Однако, такой практики на рынке недвижимости не существует, иначе никто из брокеров не стал бы сотрудничать с таким застройщиком, ведь по статистике от 30 до 90% (в зависимости от уровня проекта) квартир в проекте продается с помощью внешних брокеров. Ни один застройщик не будет «рубить сук, на котором сидит».

Наоборот, брокер может помочь клиенту получить максимальную скидку, на которую тот даже не рассчитывал. Иногда застройщики, чтобы привлечь финансирование, недостающее на том или ином этапе реализации проекта, выпускают спецпредложения или дают дополнительные скидки на некоторые лоты. Но, чтобы у рынка не сложилось неверного представления о ситуации в проекте, эта информация не анонсируется публично, а сообщаются только тем брокерам, с которыми работает застройщик.

Вывод: профессиональный брокер знает ситуацию в разных проектах и может посоветовать клиенту, где, когда и на каких условиях наиболее выгодно покупать квартиру.

Миф III. «Я могу самостоятельно оценить реальную стоимость объекта»

Этот миф в большей степени относится ко вторичному рынку недвижимости. Зачастую цена, которую вы видите на сайте, на самом деле имеет мало общего с реальной рыночной стоимостью квартиры. Объект экспонируется по одной цене, а продается — совершенно по другой. Поэтому, чтобы правильно оценить стоимость квартиры, если Вы действительно хотите ее продать или купить, нужно анализировать не цену выставленных на продажу аналогичных объектов, а стоимость, по которой они были проданы. Рядовому покупателю такие данные неизвестны, поэтому он торгуется вслепую, часто не добиваясь максимально возможной скидки (а она может доходить до 20% или даже 30%) или, наоборот, перебарщивая с агрессивным торгом и теряя квартиру, которая ему нравится.

Вывод: профессиональные брокеры постоянно мониторят рынок и знают, по каким ценам проходят сделки. Располагая этой информацией, они могут добиться для клиента наиболее выгодного ценового предложения.

Миф IV. «Я сам могу оценить все риски, связанные с покупкой квартиры»

К счастью, это заблуждение встречается все реже. Однако, по-прежнему некоторые покупатели верят, что если проект продается по договору долевого участия, то они полностью защищены от риска такой покупки. Это не так. К сожалению, даже ДДУ не дает полной гарантии того, что проект будет построен в заявленные сроки и в обещанном качестве, поскольку существуют риски, связанные с деятельностью самого застройщика и его акционеров, которые в худшем случае могут привести к банкротству компании. Кстати, помимо ДДУ существуют еще четыре законные схемы продаж квартир и апартаментов в новостройках, каждая из которых применяется в определенных обстоятельствах и обладает своей спецификой.

Существует множество рисков, связанных с покупкой новостройки. Основные: проект не будет построен, проект не будет построен в заявленный срок, проект не будет соответствовать заявленному качеству. Как оценить эти риски? Вот короткий алгоритм:

— проанализируйте правоустанавливающие документы застройщика
— изучите исходно-разрешительную и проектную документацию
— проверьте права застройщика на земельный участок, его назначение
— выясните, как осуществляется финансирование проекта
— узнайте, кто является генподрядчиком проекта, посмотрите, соблюдается ли график строительства
— соберите информацию о проектах, реализованных застройщиком ранее
— поинтересуйтесь реальной динамикой продаж в проекте
— разберитесь с гарантиями, которые предоставляет застройщик.

В случае со вторичкой алгоритм проверки рисков отличается, но он не менее сложный. Здесь нужно выяснять историю перехода права собственности предыдущих владельцев и правильно структурировать сделку, чтобы избежать признания ее недействительной в дальнейшем.
Вывод: если вы не обладаете обширными знаниями в области юриспруденции, финансов и строительства, а также инсайдерской информацией о том, что происходит на рынке недвижимости, то без помощи профессионалов в оценке рисков при покупке квартиры Вам не обойтись.

Миф V. «Я сам могу оценить качество объекта»

Действительно, на картинках или со слов девелоперов все проекты выглядят привлекательно. Однако не стоит делать вывод о качестве объекта только на основании красивых рендеров, маркетинговой брошюры и макета. Все далеко не так просто. Качество проекта зависит от множества факторов, и в первую очередь, от профессионализма и слаженности команды, которая над ним работает. Это не только архитекторы, но и проектировщики, инженеры, специалисты по отделке и благоустройству, управляющая компания, которая в дальнейшем будет эксплуатировать объект, но уже во время строительства должна быть вовлечена в принятие важных решений, многие другие. Имеет решающее значение, какие материалы применяются при строительстве, какие инженерные системы будут установлены, и даже какие растения будут использоваться в благоустройстве.
Дорогой дом с прекрасной архитектурой в престижном районе может оказаться некомфортным для проживания, потому что в нем постоянно что-то ломается и не работает так, как нужно. А ведь комфорт проживания — это требование, которое если и не озвучивает, то подразумевает каждый покупатель жилья.

Вывод: только профессионалу под силу оценить истинное качество проекта, поскольку для этого необходимо обладать большим объемом информации которая обычному человеку недоступна.