В Москве прошла XX Юбилейная складская конференция NF Group, объединившая ведущих экспертов, девелоперов, логистические компании и ретейлеров для обсуждения ключевых тенденций и перспектив развития рынка складской недвижимости. Мероприятие, впервые проведенное в двухдневном формате, побило рекорд по посещаемости: более 1 000 человек приняли участие очно, еще около 1 000 присоединились онлайн. В рамках трех деловых сессий спикеры обсудили экономические факторы, влияющие на складской сегмент, ключевые драйверы его роста, перспективные инвестиционные направления и новые форматы. Были затронуты вопросы строительства современных складов и критерии их эффективного управления. Также эксперты отметили значимость быстро развивающегося формата light industrial, который сейчас становится все более популярным на рынке.
Складская конференция NF Group проводится с 2004 года и на протяжении 20 лет остается ключевым мероприятием для игроков рынка. За два десятилетия она зарекомендовала себя как ведущая площадка, объединяющая профессионалов в области индустриальной и складской недвижимости: девелоперов, логистических операторов, банковские структуры, инвестиционные фонды и арендаторов складских помещений. Ежегодно на конференции обсуждаются актуальные проблемы отрасли, предлагаются инновационные решения и осуществляется обмен опытом. Это делает ее незаменимым инструментом для развития бизнеса, улучшения логистических процессов и укрепления деловых связей между ключевыми участниками рынка.
В этом году конференция впервые прошла в расширенном двухдневном формате. Первый день, 11 сентября, был посвящен закрытым презентациям, встречам и переговорам, создавая возможность для эксклюзивного общения и установления деловых контактов. Во второй день, 12 сентября, состоялась насыщенная деловая программа, в рамках которой выступили более 20 спикеров из ведущих компаний отрасли, таких как Central Properties, NK group, «Сбережения плюс», Raven Russia, Instone Development, УК MLP, Parametr, ХСА, ГК «Ориентир», ПЭК: 3PL, «Магнит», RULOG, Wildberries Russ, «ИНСИТИ ЛОГИСТИКА», «Ингениум», COMITAS, Focus Logistics, «Мегастрой», ООО «УК «ДА! Девелопмент». Значимый вклад в дискуссию внесли представители ПАО Сбербанк, которые подчеркнули важность экономической конъюнктуры для устойчивого развития складской и логистической инфраструктуры, а также для привлечения инвестиций в этот сектор. За два дня мероприятие собрало более 1 000 гостей, еще столько же участников следили за деловой программой онлайн, что стало абсолютным рекордом.
Рекордные инвестиции
Модераторами первой сессии стали управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами» Алексей Новиков и партнер NF Group Станислав Бибик. На ней были подробно рассмотрены специфика и ключевые особенности финансирования складских проектов, а также обсуждены инвестиционные перспективы сегмента.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами», отметил, что за последние 20 лет рынок складской недвижимости значительно укрепил свою привлекательность для самых разных категорий инвесторов. Этот рост объясняется несколькими ключевыми факторами. Прежде всего, стабильный спрос на складские помещения, обусловленный стремительным развитием электронной коммерции и логистических операторов, создает устойчивую потребность в качественных складских площадях. Во-вторых, современные складские комплексы часто являются объектами длительных договоров с надежными арендаторами, что гарантирует стабильный поток дохода и минимизирует риски для инвесторов. Немаловажным является и доступность инвестиций в этот сегмент благодаря финансовым инструментам, таким как закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).
С ним согласился Денис Степанов, президент Central Properties, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами», отметив, что ЗПИФы открывают доступ к рынку складской недвижимости не только крупным институциональным инвесторам, но и розничным, предлагая возможность диверсифицировать портфель. Это позволяет инвесторам распределять риски, а также пользоваться преимуществами профессионального управления активами.
Старший управляющий директор, глава аналитического управления Сбер КИБ Наталья Загвоздина, предоставила аналитику, согласно которой в 2024 году ожидается рост ВВП на уровне 4%. Основным драйвером этого роста станет увеличение инвестиций в основной капитал, которое будет способствовать приросту ВВП на около 2,5 п. п. ежегодно до 2030 года. Также прогнозируется снижение ключевой ставки в России: с прогнозируемого на конец этого года уровня в 20% до 8% на конец 2030 года. В 2025 году ставка ожидается на уровне 15%, с последующим снижением до 12% в 2026 году и до 10% – в 2027 году. Снижение ставки станет важным фактором для удешевления кредитных ресурсов и стимулирования инвестиций, считает эксперт.
Управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО Сбербанк Арсен Оганджанян добавил, что несмотря на высокую ключевую ставку, финансирование новых проектов коммерческой недвижимости активно продолжается. Так, по словам представителя финансовой организации, общий портфель коммерческой недвижимости в этом году вырос на 10%, и из этих проектов около 10% (порядка 200 млрд рублей) приходится на строительство складов. Оганджанян ожидает, что эта доля может увеличиться еще на 10%. «Сейчас финансирование проектов сталкивается с вызовами, но игроки рынка уверены, что ключевая ставка пойдет на снижение, и это вселяет уверенность в будущее. Инвесторы верят в долгосрочные перспективы этого бизнеса и продолжают в него идти».
По данным NF Group, по итогам 2023 года в складскую недвижимость было инвестировано 119 млрд рублей, что стало рекордом и составило 14% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года объем вложений в этот сегмент уже достиг 120–130 млрд рублей, превысив показатели прошлого года. Прогнозируется, что по итогам 2024 года инвестиции в складскую недвижимость составят 150–160 млрд рублей, что установит новый исторический максимум.
Региональное развитие и рост востребованности формата light industrial
Согласно данным NF Group, по предварительным итогам III квартала 2024 года общий объем качественного предложения во всех регионах страны достиг 47,1 млн кв. м, а к концу года этот показатель может превысить 50 млн кв. м. За первые девять месяцев 2024 года введено более 1,5 млн кв. м новых складов, 60% из которых расположены в регионах. Объем сделок с начала года составил 4 млн кв. м, при этом доля свободных площадей остается на минимальном уровне — менее 1% по всей стране. Объем сделок со складской недвижимостью в России с начала года составил 4 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м (51%) пришлось на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург), 1,7 млн кв. м (43%) – на Московский регион, 0,25 млн кв. м (6%) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Дополнительный объем сделок до конца года может составить около 3 млн кв. м. Таким образом, общий объем сделок за весь 2024 год составит около 7 млн кв. м и будет сопоставим с показателем итогов 2023 года.
Light industrial – сравнительно новый формат на рынке индустриально-складской недвижимости России, напоминает партнер NF Group Константин Фомиченко. В настоящее время этот сегмент составляет приблизительно 1% от общего объема рынка, но спрос на такие объекты активно растет из-за их способности удовлетворять потребности малых и средних предприятий, которым часто требуются площади размером от 1 000 до 1 500 кв. м. Однако игроки рынка не стремятся полностью перейти в этот сегмент, а предпочитают совмещать его с классическими big box, предлагая многоформатные решения для различных категорий клиентов.
Подтверждением этого тренда стал запуск компанией Instone Development нового индустриального парка «Гранат», где наряду с традиционными big box были представлены объекты light industrial. По словам генерального директора компании Валерия Жукова, этот формат продолжает занимать значительную долю на рынке, уступая только крупным логопаркам. Прогнозы на ближайшие два года показывают, что объем строительства проектов light industrial может достичь 1,4–2,5 млн кв. м, при этом текущий спрос на такие помещения оценивается в 5 млн кв. м.
С мнением о высокой востребованности площадей формата light industrial соглашается Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr. Он рассказал, что портфель компании в настоящее время включает шесть промышленных парков, совмещающих форматы light industrial и big box, с общей площадью более 1,2 млн кв. м. «Мы стремимся совмещать оба формата на каждой площадке, что позволяет нам охватывать максимально широкую целевую аудиторию и предлагать комплексные мультиформатные решения для размещения бизнеса. Это делает наши проекты гибкими и востребованными на рынке. Дальнейшее развитие компании будет строиться в соответствии с этой стратегией».
Александр Никишов, управляющий директор ХСА, отметил, что развитие отечественной промышленности требует комплексных решений, которые будут оставаться актуальными и современными еще несколько десятилетий. «Готовая промышленная инфраструктура и те решения, которые предлагает ХСА производственным компаниям, отвечают самым высоким требованиям и запросам бизнеса – от качества строительства и инженерных сетей до цифровых технологий и сервисов. Качественные и универсальные площадки являются не только хорошей технической базой для развития производства вне зависимости от сферы промышленности, но и выполняют важные задачи по обеспечению технологического развития страны. Именно поэтому light industrial, получивший развитие в Московской области, масштабируется в регионы РФ. Такими примерами станут проекты ХСА в Санкт-Петербурге и Краснодаре».
Склады будущего: инновации и эффективное управление
Ярослав Шувалов, директор по управлению недвижимостью Raven Russia, считает, что качественное управление складской недвижимостью является ключевым фактором успешного развития бизнеса. «Наш подход направлен как раз на поддержание высокого качества объектов и создании максимально комфортных условий для арендаторов. Инвестиции в реновацию и модернизацию объектов позволяют нам эффективно обслуживать арендаторов из различных сегментов экономики, включая стремительно растущий сектор e-commerce. Мы готовы адаптировать складские помещения под индивидуальные потребности клиентов, что обеспечивает не только гибкость, но и долгосрочные, стабильные партнерские отношения».
Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, также подчеркнул важность постоянного повышения эффективности управления складской недвижимостью. «Мы непрерывно ищем и внедряем новые инструменты, которые улучшают как техническое обслуживание наших объектов, так и взаимодействие с клиентами. Найти универсальную формулу успеха сложно – слишком много переменных, которые зависят от специфики компании, направления ее деятельности, а также макро- и микроэкономических факторов. Эти параметры постоянно меняются, поэтому для оптимального решения часто приходится разрабатывать уникальные подходы под каждую конкретную ситуацию. В некоторых случаях мы используем проверенные успешные кейсы, применяя метод "подбора". Важно отметить, что каждый складской объект имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при принятии решений».
Александр Бутримов, генеральный директор проектного бюро Standart, отмечает, что требования рынка к складской недвижимости стремительно меняются, и это приводит к новым подходам в проектировании и строительстве объектов. «Сегодня мы наблюдаем активное внедрение многоуровневых мезонинов и конвейерных систем, что отвечает запросам на оптимизацию складских процессов. Кроме того, растет роль мелких производств на территории складских комплексов, а расширение инфраструктуры стало обязательным условием – все чаще в проектах предусматриваются гостиницы и столовые для сотрудников. Уже реализуются крупномасштабные проекты, где на одной территории совмещены производственные цеха и склады, что повышает их функциональность и эффективность. Требования к энергоэффективности объектов также усиливаются. Мы также видим перспективы появления многоэтажных складских комплексов в городских пространствах. В таких объектах стандартные стеллажи будут заменяться многоуровневыми системами хранения, что значительно увеличит вместимость. Я убежден, что со временем этот формат станет особенно востребованным в условиях мегаполисов, где каждый квадратный метр имеет высокую ценность».
Христофор Джибгашвили, учредитель и директор компании «ИНГЕНИУМ», выделяет несколько ключевых аспектов, на которые сегодня следует обращать внимание при планировании строительства складского комплекса: экологическая повестка и законодательные нормы, оптимизация капитальных затрат и эксплуатационные расходы. Также он отметил, что в современных складах, особенно тех, что требуют поддержания определенного температурного режима, все больше внимания уделяется качеству холодильного оборудования. «Здесь важно выбрать надежного поставщика с успешным опытом реализации подобных проектов, который способен не только спроектировать, но и произвести монтаж оборудования, используя качественные компоненты и соблюдая сроки. Кроме того, сервисное обслуживание должно быть на высшем уровне и, в идеале, осуществляться силами компании, построившей склад».
Учредитель COMITAS Давит Манукян отметил, что значительные изменения на рынке труда и в сфере строительства приводят к пересмотру подходов к оснащению складов. «В последние годы мы наблюдаем стремительный рост запросов на автоматизацию складов, а также качественное изменение клиентских потребностей. Компании готовы внедрять современные технологии, которые позволяют существенно сокращать операционные расходы и минимизировать зависимость от нехватки персонала».
Развитие складской недвижимости невозможно без учета логистики, которая играет ключевую роль в обеспечении эффективного и бесперебойного движения товаров по всей стране, отметил Иван Масалов, операционный директор ПЭК: 3PL. «Мировая статистика показывает, что обеспеченность складами в России значительно отстает от уровня других развитых стран. Дополнительная потребность в складах обусловлена огромными территориями, которые необходимо покрыть логистической сетью для надежного и своевременного движения грузов. Кроме того, существует острая необходимость модернизации или замены текущего фонда складов, особенно в отдаленных регионах, где существующая инфраструктура не позволяет обеспечить качественную обработку грузов. Эти факторы делают развитие качественной складской инфраструктуры в нашей стране неизбежным. Опыт коммерческой логистики, накопленный в России, позволяет с уверенностью сказать, что склады будут развиваться с учетом лучших мировых практик, становясь эффективными для клиентов и выгодными для девелоперов и логистов».
