По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, строящиеся в Москве качественные торговые центры с запланированной датой открытия в 2022 году являются объектами районного и окружного форматов. Количество качественных малоформатных центров арендопригодной площадью менее 30 тыс. кв. м увеличится с девяти в 2021 году до 22 в 2022 году. При этом в 2022 году средняя площадь всех планируемых к открытию в Москве качественных торговых центров сократится до 11 тыс. кв. м – данное значение входит в диапазон площадей, характерный для торгового центра районного масштаба. В 2021 году средняя площадь всех сданных торговых центров Москвы составила 26 тыс. кв. м. Для сравнения, в рекордные по объему ввода годы – 2014, 2015 и 2016 – средняя площадь торговых центров в Москве составляла 58, 37 и 52 тыс. кв. м соответственно, что на 30–55% выше нынешних показателей. В 2022 году тенденция к уменьшению площадей новых московских торговых центров продолжится: средняя площадь торговых объектов (11 тыс. кв. м) будет на 81% меньше значений пикового 2014 года.
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «В последние годы рынок торговой недвижимости претерпел серьезные изменения: рост конкуренции в строительстве крупных моллов, дефицит ликвидных площадок, развитие городской инфраструктуры, предоставление льгот для застройщиков жилья, а также развитие цифровых услуг привели к тому, что все больше магазинов начали уменьшать свои площади, продуктовые сети – создавать форматы «у дома», а девелоперы – рассматривать новые торговые проекты в меньших масштабах. Малоформатные торговые центры с современными общественными пространствами для повседневного досуга отвечают на запрос современного покупателя. Благодаря своей мобильности малоформатные торговые центры способны быстрее подстраиваться под меняющиеся тенденции на рынке. Комплексное изменение небольшого объекта можно выполнить гораздо быстрее, чем крупноформатного. В условиях конкуренции с интернет-магазинами офлайн-торговле необходимо дать потребителю что-то новое, чего не будет в сети. Помимо этого, районный формат меньше зависит от экономических потрясений и колебаний, имеет более стабильный трафик и конверсию. Потребители в России, как и во всем мире, возвращаются в традиционные магазины. Онлайн-продажи также продолжают расти, что стимулирует параллельный рост и развитие многоканальных стратегий»».
Средняя площадь качественных торговых центров, сданных в 2021 году в регионах страны (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) составила 29 тыс. кв. м. При этом с 2014 года значительной динамики показателя не наблюдается: так, в 2020 году средняя площадь качественных торговых объектов в регионах составляла 25 тыс. кв. м, а в пиковом по объему ввода 2014 году – 26 тыс. кв. м. Тем не менее, в 2022 году регионы также поддержат тенденцию к уменьшению метража торговых центров: средняя площадь новых объектов снизится до 18 тыс. кв. м.
Предложение
В 2021 году количество нового предложения районных торговых центров в Москве составило девять объектов, региональных – пять. В 2014 году предложение районных и региональных торговых центров в столице составило восемь и девять объектов соответственно. По прогнозам аналитиков NF Group, в 2022 году в Москве откроется 22 торговых центра районного и окружного форматов.
В регионах количество сданных в 2021 году торговых центров районного формата достигло 12 объектов, а региональных – в два раза меньше, шесть объектов, в то время как в 2014 году их количество было одинаковым – по 14 объектов обоих форматов. В 2022 году в регионах откроется 20 районных и один окружной торговый центр.
По словам Евгении Хакбердиевой, рост предложения районных торговых центров является откликом на происходящее – на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Это уже не просто торговые ряды, это инфраструктурные объекты, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов, таких как образовательные лектории, спортивные клубы, имиджевые лаборатории, гастропространства и многое другое. Многие районные торговые центры и универмаги «нулевых» представляли собой некачественные объекты со стихийным набором арендаторов, старым ремонтом, общепитом сомнительного качества, плохими архитектурными и планировочными решениями. Сейчас при строительстве новых объектов в первую очередь детально анализируются район расположения и потенциальная целевая группа покупателей, чтобы проекты получились максимально функциональными, компактными и отвечали запросам посетителей. Клиенты районного торгового центра не готовы тратить временя на посещение крупного молла для решения повседневных задач: им удобнее совершать необходимые покупки недалеко от дома – на расстоянии не более 5 км. Поэтому такие объекты ориентируются на пешеходный трафик и хорошую транспортную доступность.
Пул арендаторов в крупноформатных торговых центрах очень отличается от ассортимента магазинов «по соседству». Так, в региональных торговых объектах больше всего арендаторов представлены в сегментах «одежда/обувь» (45%), «развлечения» (16%) и «продукты» (10%). Большую часть арендаторов в районных торговых центрах составляют представители сегментов «развлечения» и «продукты» (по 21%), «красота и здоровье» (20%) и «питание» (13%). Таким образом, малоформатные торговые центры привлекают внимание потребителей компактностью, пул арендаторов в них нацелен на функционал и ценовую сегментацию целевой группы, а не на бренд. Это объясняется тем, что торговые центры «по соседству» привлекают почти только местных жителей, в то время как крупноформатные торговые центры в значительной степени зависят от региональных или даже иностранных посетителей. В результате районные комплексы предоставляют для своей целевой аудитории больше, чем место для шоппинга, превращаясь в настоящие общественные центры.
В последние годы многие владельцы вкладывали средства в реконструкцию районных торговых центров. Самым масштабным проектом по реконструкции за всю историю столичного рынка недвижимости считается возрождение компанией ADG Group 39 советских кинотеатров общей площадью 480 тыс. кв. м (GBA) в новом качестве – в формате районных центров, расположенных в спальных районах Москвы. С начала 2019 года вводятся в эксплуатацию от одного до шести таких объектов в год. Задача проекта — предложить резидентам спальных районов столицы все необходимое для комфортной и интересной жизни рядом с домом: широкие возможности для досуга, товары и услуги повседневного спроса, современные общественные пространства.
Евгения Хакбердиева считает успешной стратегией для владельцев районных торговых центров правильно подобранное предложение, которое будет соответствовать запросам и потребностям ключевой целевой группы. В первую очередь должны учитываться ценовые сегменты потенциальных арендаторов, их профили и функции, которые будут востребованы среди жителей района. Например, в торговый центр районного формата, расположенный в обычном спальном районе со стоимостью жилья «ниже среднего» по Москве, нецелесообразно помещать продуктового ретейлера ценового сегмента «выше среднего» или «премиум». Идеальным решением в данном случае будет отдать площади операторам, работающим в формате дискаунтеров. Существует также ограничение на количество магазинов, которые может поддерживать торговый центр из-за его небольшой арендопригодной площади: например, наличие двух якорных арендаторов одного профиля приведет к «эффекту каннибализации» и частой ротации.
Коммерческие условия
Арендные ставки в районных торговых центрах во многом зависят от местоположения и покупательского трафика. Небольшое отдаление от жилых построек может в разы снижать арендные ставки. В то же время в спальных районах ставка бывает даже выше, чем в центре города, где отсутствуют целевые покупатели.
