Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2020 года на первичном рынке апартаментов ММДЦ «Москва-Сити». Всего было продано 232 апартамента, что на 25% ниже значения 2019 года. Суммарный бюджет проданных лотов составил 11,6 млрд руб., сократившись за год на 17%. Реализация по финальным ценам (все проекты введены в эксплуатацию) и снижение вариативности предложения выступают сдерживающими факторами для роста спроса на субрынке. Стоит отметить, что доля наиболее доступных лотов стоимостью до 30 млн руб. за год сократилась более чем в три раза. Доля предложения стоимостью выше 120 млн руб., напротив, увеличилась почти в три раза.
· По итогам 2020 года объем предложения апартаментов на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» составил 534 лота, что на 2% ниже уровня 2019 года. Первичные продажи ведутся в трех башнях: Neva Towers, «Око» и «Федерация» (Восток). В течение года предложение пополнялось лишь за счет редких новых квот лотов в башне Neva Towers.
- По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, объем предложения на субрынке снижается с 2018 года, когда продажи открылись в Башне №1 комплекса Neva Towers. С I квартала 2018 года количество лотов в экспозиции снизилось почти в два раза (-47%). Ожидается открытие продаж в новых проектах, строительство которых ведется в настоящее время, например, квартир в One Tower, – выход был перенесен на 2021 год. Помимо этого, ожидается выход на рынок апартаментов во второй очереди башни «Империя» («Империя II») и башне Grand Tower. За счет трех новых объектов на рынок постепенно может выйти около 2 тыс. квартир и апартаментов.
Источник: NF Group Research, 2021
· По итогам 2020 года средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» составила 662 тыс. руб./кв. м, что на 12% выше уровня конца 2019 года. Рост обусловлен повышением цен в комплексе Neva Towers, динамикой курсов валют (например, «Око» экспонируется в долларах), а также отсутствием нового предложения, которое могло бы выступить сдерживающим фактором. Средний бюджет предложения апартаментов «Сити» на первичном рынке составил 85 млн руб., увеличившись за год на 14%.
· На текущий момент все башни, в которых реализуются жилые лоты, введены в эксплуатацию. В ноябре 2020 года было получено разрешение на ввод в эксплуатацию Башни №1. Предложение на субрынке реализуется по финальной цене и в дальнейшем, до выхода на рынок новых проектов, корректировка средних цен будет происходить в большей степени из-за структурных изменений.
· В структуре предложения по бюджету преобладают лоты от 30 до 60 млн руб. – на 54% апартаментов. Эта группа наиболее стабильна на локальном рынке в последние два года, она занимает половину рынка, варьируясь преимущественно не более чем на +/-5%. Доля наиболее доступных лотов стоимостью до 30 млн руб. составляет 3%, сократившись за год более чем в три раза (с 10% в 2019 году). Доля наиболее дорого предложения стоимостью выше 120 млн руб., напротив, увеличилась почти в три раза, с 6% в 2019 году до 17% в 2020 году.
· Средняя площадь предложения по итогам 2020 года составила 128 кв. м, что на 2% выше показателя конца 2019 года. Более половины предложения (56%) на первичном рынке составляют апартаменты в диапазоне от 50 до 100 кв. м. Относительно конца 2019 года доля наиболее распространенного предложения выросла на 8 п.п. (с 48% в 2019 года). При этом основной рост приходился на I квартал 2020 года (до 61%), а в течение следующих трех кварталов она сокращалась.
· Ввиду специфики субрынка апартаменты площадью 50-100 кв. м являются наиболее востребованными у покупателей, на них пришлось 71% от всех приобретенных за год апартаментов. Апартаменты в основном приобретают бизнесмены как дополнительное жилье около работы, и основной спрос направлен на лоты небольшой площади, так называемые «квартиры для пиджака». Новый пул предложения, вышедший в начале 2020 года, позиционировался в данном диапазоне площадей и именно на него в большей степени был направлен спрос в прошедшем году.
· На самые компактные апартаменты ММДЦ, площадь которых не превышает 50 кв. м, приходится всего 2% предложения, что в три раза меньше по сравнению с 2019 годом (6%), а на самые просторные, площадью более 250 кв. м – 4% (не изменилась за год). За 2020 год на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» было продано 232 апартамента. Это на 25% ниже значения 2019 года. Суммарный бюджет проданных лотов составил 11,6 млрд руб., сократившись за год на 17%. Реализация по финальным ценам (все проекты введены в эксплуатацию) и снижение вариативности предложения выступают сдерживающими факторами для роста спроса на субрынке.
· Тем не менее, ММДЦ остается одной из наиболее привлекательных и перспективных локаций в городе. Синергия жилой, деловой и торговой недвижимости, представленной в ММДЦ, дополняется обширной транспортной инфраструктурой, которая продолжает развиваться и по сей день. Также развиваются и прилегающие территории, что повышает престижность локации. В ожидании нового предложения на субрынке формируется отложенный спрос и после выхода новых башен можно ожидать положительную динамику сделок.
· Средний бюджет проданных апартаментов по итогам 2020 года составил 50 млн руб., увеличившись на 10% относительно прошлого года. Средневзвешенная цена одного проданного кв. м увеличилась на 8% до 574 тыс. руб. В структуре по бюджету наибольшая доля (53%) приходилась на сделки с бюджетом 30-60 млн руб.
· Андрей Соловьев дополняет: «Динамика спроса на рынке апартаментов ММДЦ “Москва-Сити” оказалась более умеренной, чем в других сегментах. На показателях сказались пандемия коронавируса и ограничения, введенные в первой половине года, а также отсутствие нового предложения на субрынке. Текущее предложение реализуется уже по финальным ценам – все башни, в которых открыты продажи, введены в эксплуатацию. Выход новых проектов по стартовым ценам повысит вариативность предложения и оживит субрынок. Так, по итогам 2021 года динамика количества сделок будет либо в положительном диапазоне, либо разрыв с прошлым годом существенно снизится. В ближайшем будущем ожидается выход башни с квартирами, One Tower, и апартаментов в еще двух комплексах, в настоящий момент находящихся на этапе строительства»
