Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2021 года на рынке элитного жилья Москвы. Согласно исследованию, объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократился до минимальных значений за последние шесть лет и составил 1 300 квартир и апартаментов. Всего за январь-декабрь 2021 года на рынок элитной жилой недвижимости вышло восемь новых проектов и одна новая очередь. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по итогам 2021 года составила 1 343 тыс. руб./кв. м, показав исторически рекордный прирост на 51% за год.
По итогам 2021 года объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократился до минимальных значений за последние шесть лет. На конец IV квартала в сегменте экспонировалось 1 300 квартир и апартаментов, что на 39% ниже показателя прошлого года. Общая площадь доступных лотов составила 189 тыс. кв. м. (-29% за год). Причиной отрицательной динамики послужил рекордно высокий уровень спроса, который превышал темпы пополнения рынка, что не позволяло восполнить запасы предложения. Кроме того, в сегменте активно расширяется практика закрытых продаж, применяемая не только на начальном этапе предварительного бронирования, но и на протяжении всего периода реализации проектов.
Всего за январь-декабрь 2021 года на рынок элитной жилой недвижимости вышло восемь новых проектов и одна новая очередь. Стоит отметить, что ввиду выхода большого объема нового предложения в сегменте «делюкс», его доля в структуре выросла на 9 п. п. и теперь распределение между классами «делюкс»/«премиум» составляет 32%/68% соответственно.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по итогам 2021 года составила 1 343 тыс. руб./кв. м, показав исторически рекордный прирост на 51% за год. Ввиду того, что в структуре предложения изменилось соотношение долей классов в сторону роста доли класса «делюкс» на 9 п. п, динамика в разрезе сегментов оказалась несколько ниже, чем для общего показателя. Средневзвешенная цена предложения в сегменте «премиум» достигла 964 тыс. руб./кв. м (+38% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 1 912 тыс. руб./кв. м (+40% в годовой динамике). Существенный прирост в сегменте связан с рядом факторов. Во-первых, влияние оказало сокращение предложения на фоне высокого уровня покупательской активности. Во-вторых, регулярное повышение цен в реализуемых новостройках столицы. Новые проекты также выходили по более высоким ценам, что связано как с параметрами жилых комплексов (их уникальностью, повышением качественных характеристик), так и с ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и прочих издержек.
Ввиду значительной динамики цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости уже к концу III квартала 2021 года показатель средневзвешенной цены предложения обогнал аналогичный показатель на вторичном рынке. К концу 2021 года этот разрыв усилился, и разница в цене сегментов увеличилась с 30 тыс. руб./кв. м почти до 140 тыс. руб./кв. м. По итогам IV квартала 2021 года средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке достигла 1 206 тыс. руб./кв. м (+2% за последние три месяца и +10% в годовой динамике). В целом вторичный рынок следует тенденциям первичного, демонстрируя положительную динамику, особенно сейчас, под давлением рекордного роста цен в новостройках.
Наибольшее число лотов (21%) на первичном рынке по-прежнему сконцентрировано в районе Дорогомилово, доля которого постепенно сокращается из-за реализации представленных в локации комплексов (в течение всего 2021 года снижение на 8 п. п.). На втором месте по концентрации предложения расположился район Якиманка, где сосредоточено 16% всех квартир и апартаментов. За 2021 год продажи здесь начались сразу в трех проектах, за счет чего доля района выросла на 10 п. п. за год. Вслед за Якиманкой с небольшим отрывом на третье место рейтинга попал Пресненский район с долей 14%.
По итогам IV квартала 2021 года структура предложения претерпела некоторые изменения. За счет активного спроса произошло вымывание компактного предложения, и количество лотов площадью до 150 кв. м за год сократилось вдвое. Наибольшая часть предложения (31%) по-прежнему приходится на квартиры и апартаменты до 100 кв. м, тем не менее доля лотов от 200 кв. м увеличилась на 8 п. п. до 17%. В связи с этим средняя площадь предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости показала положительную динамику и достигла 146 кв. м (+17% за год). В классе «делюкс» показатель составил 183 кв. м (+14% за год), в премиальном сегменте – 129 кв. м (+12% за год).
Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «2021 год принес много исторических рекордов в сегменте элитной недвижимости, и достижение подобных показателей стало возможно благодаря совокупности целого комплекса факторов. Все это привело к ряду структурных изменений на рынке, особенно заметно сместились ценовые границы классов. Нужно понимать, что сложившая ситуация – новые реалии рынка, и возврат к прежнему состоянию не представляется возможным. Кроме того, в краткосрочной перспективе положительная динамика средневзвешенной цены сохранится, однако ожидается замедление темпов прироста цен по мере восстановления баланса спроса и предложения. На 2022 год мы настроены достаточно оптимистично, никаких серьезных рисков для появления и реализации новых проектов не предвидится, к выходу заявлены новые качественные объекты, поэтому для состоятельного покупателя представлены большие возможности приобретения недвижимости как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях».
