Эксперты консалтинговой компании NF Group проанализировали динамику инвестиционной активности в торговом сегменте коммерческой недвижимости России. По итогам 2022 года показатель достиг уровня в 40,7 млрд рублей, превысив показатели 2020 и 2021 годов – 16,4 млрд рублей и 21,8 млрд рублей соответственно. Тем не менее, этот результат все еще ниже показателей допандемийных периодов, которые составляли в среднем 75 млрд рублей. В 2022 году 41% вложений в торговую недвижимость пришелся на Москву и Московскую область, еще 41% – на регионы, 18% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. В структуре инвестирования в торговую недвижимость лидирующей группой покупателей выступали девелоперы, которые совокупно вложили более 19 млрд руб. или 47% от всех инвестиций в торговую недвижимость. На втором месте – инвестиционные компании и частные инвесторы с долей в 37% и общим объемом вложенных средств на уровне 15,3 млрд руб. По итогам I квартала 2023 года объем инвестиций в торговые центры составил 5,8 млрд руб. Годовой результат 2023 года, как минимум, превысит 80–90 млрд руб., что станет рекордом с 2017 года по РФ. Ранее такие высокие показатели были только до 2014 года.
По итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в торговую недвижимость составил 40,7 млрд руб., что существенно выше результатов 2020–2021 гг., когда показатель составил 16,4 и 21,8 млрд рублей соответственно. При этом, стоит отметить, что объемы инвестиций в торговую недвижимость России в период 2015–2019 гг. в среднем составляли 75 млрд руб. в год, таким образом результат 2022 года все еще остается меньше, чем фиксировалось ранее.
По итогам I квартала 2023 года объем инвестиций в торговые центры составил 5,8 млрд рублей, однако, учитывая анонсированные к закрытию сделки, по итогам года результат может оказаться на уровне прошлого периода или выше, что говорит о положительной динамике инвестирования в торговую недвижимость.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group: «Инвесторы рассматривают торговую недвижимость благодаря ее высокой доходности, которую можно получить за счет пассивного управления. В целом в ретейле есть возможности для увеличения доходности, в том числе, за счет реконцепции объекта и замены якорных арендаторов. На примере сделок по покупке ТЦ “Ярмарка” в Астрахани и ТЦ “Торговый квартал” в Набережных Челнах мы видим, что такие объекты могут быть упакованы в ЗПИФ УК «Парус Управление Активами», при этом Property Management берет на себя УК, а инвесторы будут получать стабильные ежемесячные выплаты дохода от арендного потока с минимальным включением в процессы управления активом. Таким образом, через ЗПИФы в них могут вкладываться разные категории инвесторов».
Среди крупнейших сделок 2022 года с торговыми центрами можно выделить приобретение ГК «Ташир» торгового центра «Шелковый Путь» за 9-10 млрд рублей, а также продажу ТРЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (6-8 млрд рублей).
По мнению Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group, если ранее сделки по покупке объектов и земельных участков совершались с целью развития новых проектов, то сейчас они связаны в основном с изменениями в структуре собственников в связи со уходом иностранных собственников и замена их российскими. На данный момент рост инвестиций не ведет к увеличению объемов строительства на рынке торговой недвижимости, однако появление новых инвесторов может привести к дальнейшему развитию этого сегмента.
Если говорить о региональной структуре инвестирования, то в 2022 году 41% вложений в торговую недвижимость пришелся на Москву и Московскую область, еще 41% – на регионы, оставшиеся 18% – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. При этом, для сравнения, в общем объеме инвестиций в тот же период лидировала Москва с долей в 69%, а доля регионов не превышала 10%. Среди регионов РФ наибольший объем инвестиций пришелся на Астрахань (31%) и Рязань (25%). Среди прочих городов, где были реализованы торговые объекты, – Оренбург, Набережные Челны, Тюмень.
В структуре инвестирования в торговую недвижимость лидирующей группой покупателей в 2022 году выступали девелоперы, которые совокупно вложили более 19 млрд рублей или 47% от всех инвестиций в торговую недвижимость. На втором месте – инвестиционные компании и частные инвесторы с долей в 37% и общим объемом вложенных средств на уровне 15,3 млрд рублей.
В целом, даже учитывая структурные изменения в торговом сегменте, связанные как с пандемией, так и с уходом международных брендов, сегмент все еще остается привлекательным для инвесторов. Несмотря на невысокий результат I квартала, ожидается, что годовой результат превысит показатель прошлого периода, что в общем объеме инвестиций заметно увеличит долю торговой недвижимости.
«На рынке давно не фиксировалось такое количество сделок с торговыми центрами, сколько было заключено в 2022 году. По итогам I квартала 2023 года мы наблюдаем рост интереса к торговому сегменту, что обусловлено дисконтами на объекты, где собственниками выступают иностранные компании, а также тем, что инвесторы готовы направлять свои свободные средства в новые для себя сегменты, чтобы диверсифицировать бизнес. Еще одним фактором повышенного спроса является формирование фондов недвижимости на рынке, которые собирают в портфель разные виды и классы объектов и реализуют эти ЗПИФы», – добавляет Евгения Хакбердиева.
