Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2021 года на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья. Согласно результатам исследования, за девять месяцев экспонировалось порядка 2 056 лотов – за это время объем предложения сократился на 6% (-4% за квартал). Большая часть предложения (86%) приходилась на вторичное жилье. Общая стоимость объектов в продаже была зафиксирована на уровне 588 млрд руб. (+5% за квартал), из которых 528 млрд руб. приходилось на вторичный рынок (+5,7% за квартал), а 6 млрд руб. – на первичный (-2% за квартал). Количество сделок на рынке за три квартала 2021 года составляет 899 шт., что на 98% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
Предложение
За три квартала 2021 года объем предложения уменьшился на 6%. Предложение на первичном рынке сократилось на 37%, с 375 до 297 коттеджей, таунхаусов и участков в 16 поселках, и на 9% за квартал. На вторичном рынке ситуация отличается – прирост объектов составил 2% с 1 721 до 1 759 лотов. При этом с июля по сентябрь количество лотов на вторичном высокобюджетном рынке уменьшилось на 3% (коттеджи от 50 млн руб., таунхаусы от 30 млн руб. и участки от 600 тыс. руб./сотка).
С начала года завершились первичные продажи в шести поселках. При этом на рынок элитной загородной недвижимости не вышло ни одного проекта.
Цены
Объем предложения на первичном рынке сокращается почти четыре года из-за отсутствия новых проектов. Текущий объем экспозиции является историческим минимумом, и малейшие изменения на рынке существенно отражаются на средних показателях. Средний бюджет предложения увеличился на 36% с начала года. Только за прошедший III квартал 2021 года средний бюджет вырос на 14%, при этом рост показателя является следствием изменения структуры предложения (вымывания лотов), а также прямого повышения цен в ряде проектов.
Средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке уменьшился на 1% с начала года до 321 млн руб. за коттедж. Таунхаусы подорожали на 37% до 96 млн руб., а средняя цена сотки земли значительно выросла и составляет 4,1 млн руб. (+43%).
За квартал средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке вырос на 5%, таунхаусы подорожали на 21%, а средняя цена сотки земли выросла на 43%. Динамика первых девяти месяцев также обусловлена вымыванием более ликвидных лотов из предложения и прямым повышением цен предложения собственниками.
На первичном рынке рост цен отмечается по всем форматам, кроме земельных участков, и связан с изменением структуры предложения и ростом цен на отдельные лоты в некоторых поселках. В условиях «низкой базы» структурные изменения сильнее отражаются на динамике. Средний бюджет предложения коттеджей с начала года вырос на 56% до 304 млн руб., таунхаусов – на 45% до 58 млн руб. За квартал рост цен составил +23% на коттеджи и +21% на таунхаусы. Что касается земельных участков, то часть территории поселка Agalarov Estate была продана новому собственнику, который запустил их продажу. К приобретению сейчас доступно 28 новых лотов. На этом фоне средние цены на земельные участки в III квартале снизились на 3% и составляют 4,3 млн руб. за сотку. С начала года средняя цена предложения на коттеджи увеличилась на 27%, стоимость таунхаусов – на 26%, а сотки земли – на 1%.
Основной объем предложения элитного загородного жилья сосредоточен на двух направлениях: Новая Рига и «Рублевка». Лидирующую позицию по объему предложения на вторичном рынке удерживает Рублево-Успенское направление: здесь предлагается 41% всех лотов. На Новую Ригу приходится 38% лотов. На первичном рынке Новорижское направление занимает лидирующую позицию – 49% лотов. Второе место на первичном рынке занимает Рублево-Успенское шоссе, 38% лотов.
Самый высокий средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке зафиксирован на Рублево-Успенском шоссе – 444 млн руб., с начала года цена выросла на 5%, с 423 млн руб. (+4% за квартал). На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Однако из-за предложений в более бюджетных поселках на данных направлениях верхняя граница среднего показателя средней цены фиксируется на Минском шоссе, где первичные продажи ведутся всего в двух дорогих поселках. Средний бюджет на Рублевке и Новой Риге по итогам III квартала 2021 года составляет 244 и 350 млн руб. соответственно, +49% и +91% с начала года (+23% и 37% за квартал). Существенный рост обусловлен структурными изменениям. Коттеджи от застройщиков на Минском шоссе в среднем экспонировались за 432 млн руб., что на 2% дешевле, чем в начале года (-0,3% за квартал).
Спрос
Количество сделок на рынке за три квартала 2021 года составляет 899 шт., что на 98% больше, чем за три квартала 2020 года.
Число сделок за январь-сентябрь 2021 года на первичном загородном элитном рынке составило порядка 224 шт., что на 57% выше, чем в январе-сентябре 2020 года. В частности, в III квартале было совершено 82 сделки. Относительно II квартала показатель снизился на 0,3%, а в сравнении с III кварталом 2020 года вырос на 0,5%. За последние три года в условиях дефицита качественного предложения сохраняется тенденция к снижению количества сделок на первичном загородном элитном рынке. Однако со II полугодия 2020 года показатель вновь начал демонстрировать рост даже на фоне минимальных объемов предложения.
Количество ушедших лотов на вторичном рынке высокобюджетного загородного жилья за три квартала 2021 года выросло на 67% до 725 шт. с начала года и на 14% относительно прошлого квартала (258 шт.). Здесь также отмечается рост начиная со II полугодия 2020 года, продажи лотов по сравнению III кварталом 2020 года выросли на 11%.
На рынке реализуется отложенный спрос, связанный с периодом действия ограничений из-за пандемии. Кроме того, сохраняется потребность людей в уединенном месте, таком как загородный дом. Опасения новых возможных ограничений на фоне роста заболеваемости также сказываются в пользу загородного образа жизни параллельно с удаленным графиком работы. В этом случае, когда не нужно каждый день посещать офис, загородная недвижимость выглядит привлекательнее, чем квартира в городе. Нынешние условия побуждают покупателей еще более избирательно относиться к выбору недвижимости в локациях с развитой инфраструктурой.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости NF Group: «Цены на загородную недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке довольно сильно увеличились с начала года. Основные причины роста соотносятся с повышающимся спросом, особенно в сегменте вторичного жилья, что связано с более оперативными возможностями частных застройщиков выпускать “свежие” лоты на рынок в существующих условиях; с сокращением объема предложения и изменением его структуры, а также отсутствием новых проектов на рынке в течение длительного периода. Поскольку интерес к загородному жилью растет, мы ожидаем возобновления девелоперской активности на рынке. Поступление нового качественного предложения в новых поселках важно для поддержания спроса – это особенно актуально для покупателей, которые переезжают за город из-за ограничений, связанных с Covid-19».
