Аналитики консалтинговой компании NF GROUP изучили динамику цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за условные 100 млн руб. По итогам VI квартала 2025 года этот показатель составил 46 кв. м против 51 кв. м в декабре 2024 года (-11% за год). Максимальная отрицательная динамика отмечалась в Пресненском районе – снижение составило 20% за год. Самым доступным является Донской район (92 кв. м), поскольку элитный рынок здесь находится еще на стадии формирования.
По итогам IV квартала 2025 года общий показатель «индекса миллиона» в Москве составил 46 кв. м против 51 кв. м в декабре 2024 года (-11% за год). Отрицательная динамика обусловлена ростом средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости на 13% за год (-1% за квартал), до значения 2,2 млн руб./кв. м.
Рост средневзвешенной цены предложения и, как следствие, сокращение количества квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., были зафиксированы в 15 из 16 рассматриваемых локаций первичного рынка элитной недвижимости Москвы. Исключением стал кластер Чистые пруды, где объем предложения остается сравнительно невысоким: в локации реализуется всего два проекта – последние лоты в ЖК «Чистые пруды» и ЖК «Дом Соболева», продажи которого стартовали в июне 2025 года. При этом диапазон снижения доступной для приобретения площади довольно широкий – от 1% до 20%.
Максимальная отрицательная динамика отмечалась в Пресненском районе – «индекс миллиона» снизился на 20% и по итогам декабря 2025 года составил 65 кв. м по сравнению с 81 кв. м годом ранее. Средневзвешенная цена предложения, напротив, выросла на 24% до значения 1,5 млн руб./кв. м. Рост показателя преимущественно обусловлен плановым повышением цен в реализуемых новостройках, а также отсутствием значительной коррекции вследствие выхода новых объектов. В 2025 году рынок локации пополнился двумя проектами премиум-класса – ЖК K7/11 и ЖК «Начало». При этом стартовые цены первого были выше среднего уровня по району, а второго – ниже, что позволило сбалансировать итоговую динамику.
Наименьшая площадь, доступная за условные 100 млн руб., отмечается в самых дорогих элитных кластерах Москвы – Остоженке-Пречистенке и Патриарших прудах, где реализуются исключительно новостройки делюкс-класса, а объем предложения сильно ограничен. По итогам IV квартала 2025 года «индекс миллиона» в локациях составил всего 25 кв. м, снизившись на 19% и 14% соответственно, а средневзвешенная цена предложения достигала около 4 млн руб./кв. м.
Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб. можно приобрести в Донском районе. Несмотря на рост средневзвешенной цены предложения на 15% за год до значения 1,1 млн руб./кв. м, «индекс миллиона» по-прежнему приближен к 100 кв. м. По итогам IV квартала 2025 года показатель составил 92 кв. м (-13% за год). Элитный рынок района находится на начальном этапе своего развития: на сегодняшний день здесь реализуется всего один премиальный проект – ЖК Shift.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «На фоне общего удорожания элитного сегмента количество квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., продолжает сокращаться. По итогам IV квартала 2025 года в премиум-классе за эту сумму можно приобрести всего 64 кв. м, что на 11% меньше, чем в декабре 2024 года (71 кв. м). В делюкс-классе данный показатель составляет 32 кв. м (-12% за год). Основной объем предложения до 100 млн руб. сосредоточен в Дорогомилово и Пресненском районе, где средневзвешенная цена достигает 1,5 млн руб./кв. м. Что касается конкретных лотов, то наиболее привлекательные варианты в пределах указанного бюджета представлены в проектах Life Time, «River Park Кутузовский», «Бадаевский» и других.».
