Москва, Россия – По данным исследования Prime Global Forecast международной консалтинговой компании NF Group, в 2020 году самый значительный рост цен на элитную недвижимость будет зафиксирован в Париже – на 7%, за ним последуют Майями и Берлин (+5%), Москва (+4,5%), Женева и Сидней (+4%). В Мадриде, Сингапуре и Мельбурне прирост составит 3%, а в Гонконге цены не изменятся. Отрицательную динамику следует ожидать в Мумбаи (-1%) и Дубае (-2%). Максимальное падение прогнозируется в Нью-Йорке (-3%) и Ванкувере (-5%).
• Привлекательность недвижимости как актива заметно повысилась в связи с тем, что процентные ставки остаются низкими уже в течение довольно длительного времени. Несмотря на это, в 2019 году в сегменте элитной недвижимости цены снизились. Темп роста средних цен в III квартале 2019 года составили 1,1%, что является самым низким значением за последнее десятилетие. Среди наиболее весомых факторов, оказавших влияние на цены, – затянувшиеся переговоры по Brexit, «торговая война» между США и Китаем, гонконгские протесты.
• В прогнозе на 2019 год в тройку лидеров по росту цен входили Мадрид, Берлин и Париж (+6% в каждом из городов), в Нью-Йорке и Сингапуре ожидалась нулевая динамика. Снижение предполагалось в основном в азиатском регионе: в Дубае (-2,4%) и в Мумбаи (-5%). Максимальное падение прогнозировалось в Гонконге (-10%).
• Cогласно результатам исследования Prime Global Cities Index международной консалтинговой компании NF Group, по итогам 2019 года фактический рост цен в Берлине значительно превзошел ожидания: город замкнул пятерку лидеров по положительной динамике цен с показателем +6,5%. В Мадриде и Париже прирост составил 4,2%, а в Сингапуре – 1,2%. Нью-Йорк, которому эксперты предсказывали отсутствие изменений, оказался на 42 строке рейтинга с показателем -4,4%. В 2019 году среди 45 городов, обозреваемых в рейтинге изменения средних цен на элитную недвижимость, первое место заняла Москва с показателем роста 11%.
• По прогнозам аналитиков NF Group, в 2020 году рейтинг роста цен возглавит Париж с показателем роста на 7%. Столь высокий результат будет обеспечен благодаря стабильной экономической ситуации, низким процентным ставкам, ограниченному предложению и высокому спросу со стороны арендаторов и покупателей. Кроме того, именно в Париже будут проведены оба мероприятия, в рамках которых пройдет крупнейшая в Европе инфраструктурная инициатива, – Grand Paris Project, а также летние Олимпийские игры 2024 года, что станет дополнительным стимулом роста цен на недвижимость.
• На втором месте рейтинга располагаются Берлин и Майами. Эксперты ожидают, что в 2020 году цены на обоих рынках вырастут на 5%, но по разным причинам. Надежный фундамент в виде высокого спроса (как внутреннего, так и международного) и значительного оживления рынка позволит Берлину сохранить высокие позиции в рейтинге. Майами окажется в выигрыше благодаря земельному налогу SALT и предоставлению государством некоторых льгот штату.
• В Женеве (+4%) и Сиднее (+4%) в последние годы наблюдается наращивание темпов роста цен, которые упали до рекордно низкого уровня. Доверие к обоим жилым рынкам восстановилось из-за снижения процентных ставок и ограничения объема предложения. К тому же оба города являются получателями значительных транспортных инвестиций: Leman Express (CEVA) в Женеве и South East Light Rail в Сиднее.
• Хотя Мадрид, Сингапур и Мельбурн находятся на разных стадиях рыночных циклов, эксперты NF Group ожидают, что в 2020 году в каждом из перечисленных городов рост цен составит 3%. Однако увеличению спроса на недвижимость в данных локациях поспособствуют различные факторы: в Мадриде это произойдет благодаря международным запросам, в Сингапуре – из-за изменения направления потоков капитала, в Мельбурне причиной станет снижение процентных ставок.
• По прогнозам экспертов, в 2020 году на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе (+2%) ситуация будет довольно неоднозначной. Так, недвижимость в ценовом сегменте ниже $2 млн будет пользоваться высоким спросом, в то время как динамику роста цен на высококачественные объекты стоимостью выше $10 млн можно охарактеризовать как низкую и довольно неравномерную, а на лоты стоимостью от $2-10 млн отмечается умеренный рост цен.
• На фоне бурных политических изменений ожидается, что в 2020 году в Гонконге цены на элитную недвижимость в основном останутся неизменными. Исследования экспертов нашего гонконгского офиса показывают, что несмотря на то, что сегмент массового жилья лидирует за последние 3-6 месяцев по индексу Hang Seng, цены на жилье премиум-класса в целом устойчивы и слабо коррелируют как с ВВП, так и с фондовыми рынками.
• В Лондоне все внимание приковано к General Election, а потому наш предварительный прогноз роста на 2% будет нуждаться в обновлении после того, как мы узнаем результаты и будущий план действий правительства Великобритании в отношении Brexit. На данный момент наблюдаются все признаки того, что отложенный спрос на недвижимость растет: на каждую новостройку, зарегистрированную в Лондоне в сентябре, фиксируется в среднем 14 потенциальных покупателей в NF Group – это самый высокий уровень запросов за более чем десять лет.
• Для Дубая (-2%) 2020 год станет знаменательным в связи с проведением Expo 2020 – согласно прогнозам, данное событие привлечет более 25 миллионов посетителей. В связи с этим, город получил значительные инвестиции на развитие новой инфраструктуры, в частности на расширение линий метрополитена. Эти изменения в дальнейшем будут способствовать повышению спроса на высококлассную недвижимость. Кроме того, недавно в Дубае были введены долгосрочные визы сроком вплоть до 10 лет, которые можно получить через инвестиции в жилую недвижимость (5 лет) или в коммерческую недвижимость (10 лет). Cвою роль сыграют также и новые полномочия RERA (Агентство по надзору за жилой недвижимостью) – надзор за разработкой комплексного стратегического плана для всех будущих проектов в сфере недвижимости.
• В Нью-Йорке (-3%) эксперты NF Group ожидают низкий уровень ипотечных ставок и высокий уровень занятости населения, которые компенсируют большое количество введенных проектов в последние годы.
• Несмотря на то, что Ванкувер находится на самой низкой строке рейтинга 2020 года, падение цен на премиальную недвижимость на 5% в действительности свидетельствует о том, что ситуация в городе постепенно улучшается. Цены на элитную недвижимость снизились на 15% за год, но сокращение числа лотов, доступных для приобретения, наряду с постепенной корректировкой регулирования рынка недвижимости, демонстрируют медленное оживление покупательского настроения.
• Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, подчеркивает: «В конце 2019 года глобальный экономический ландшафт заметно отличается от того, который мы могли наблюдать еще год назад. Так, в 2018 году эксперты предсказывали, что более высокие процентные ставки станут своеобразной “новой нормой”, но этого так и не произошло. Не дожидаясь кризисных явлений, центральные банки США и Европы в 2019 году начали снижение ключевых ставок, что существенно поддержало глобальный рынок недвижимости».
• По словам Марины Шалаевой, директора по частным инвестициям и зарубежной недвижимости NF Group, в будущем году инвесторам стоит обратить особое внимание на элитную недвижимость Берлина: в следующем году рост цен на недвижимость в немецкой столице прогнозируется на уровне 5%. Этот активно развивающийся мегаполис, привлекающий как молодежь, так и ведущих специалистов из различных областей, в 2020 году продолжит удивлять темпами роста цен. Несмотря на то, что недавно властями города были введены новые правила в отношении сдачи недвижимости в аренду (верхний предел арендной платы был утвержден Сенатом Берлина) говорить о серьезных негативных последствиях этого решения пока рано. Во-первых, данный проект пока не был одобрен Федеральным Конституционным судом Германии. Во-вторых, новые правила не затронут квартиры, которые были готовы к сдаче в аренду до 1 января 2014 года.
• По итогам 2019 года средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости Москвы показала рост на 3% и достигла значения 812 тыс. руб. за кв. м. В будущем году эксперты NF Group не видят предпосылок к снижению данного показателя. По нашим прогнозам, тенденция роста средневзвешенной цены сохранится на уровне 4,5% при условии, что экономическая и политическая ситуация в России будет оставаться стабильной.
• «Учитывая, что динамика средневзвешенной цены в большей степени зависит от структуры предложения на рынке, возможны колебания показателя при выходе масштабных проектов по ценам, отличающимся от среднерыночных. Доля премиального сегмента, которая в этом году в Москве составляла 75%, будет расти, поскольку в 2020 году ожидается старт нескольких крупных проектов премиального уровня, что также будет сдерживающим фактором роста цены высокобюджетного жилья», – уточняет Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости NF Group.
