Аналитики консалтинговой компании NF Group оценили обеспеченность качественными торговыми площадями в 15 городах-миллионниках за 2022 год. Согласно исследованию, показатель оценивается в среднем в 507 кв. м/1 000 жителей по итогам года. С 2019 года эта цифра увеличилась на 7,4%, максимальный прирост отмечен в трех городах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – в Перми (+49%), Казани (+14%) и Челябинске (+9%). Самара уже шестой год подряд лидирует в рейтинге по обеспеченности населения торговыми площадями – 757 кв. м/1 000 чел. Пермь стала одним из наиболее активно развивающихся городов в части увеличения количества торговых объектов. Если раньше город занимал последнее место в рейтинге, то с 2019 года он поднялся на три позиции и вышел на 12 место, увеличив показатель на 49%, до 384 кв. м/1 000 чел. благодаря открытию в 2021-2022 гг. двух торговых центров: ТЦ «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м) и iMALL (GLA: 40,5 тыс. кв. м).
Обеспеченность торговыми площадями в 15 городах-миллионниках по итогам 2022 года оценивается в среднем в 507 кв. м/1 000 жителей. С аналогичного периода 2019 года показатель увеличился на 7,4%, максимальный прирост отмечен в трех городах – в Перми (+49%) благодаря открытию ТЦ «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м) и ТЦ iMALL (GLA: 40,5 тыс. кв. м) в составе МФЦ «Эспланада», в Казани (+14%) благодаря открытию крупного ТЦ KazanMall (GLA: 52 тыс. кв. м) и в Челябинске (+9%) в связи с вводом в эксплуатацию ТРЦ «Таганай» (GLA: 35 тыс. кв. м) в 2022 году.
Шестой год подряд лидером рейтинга по обеспеченности населения торговыми площадями является Самара. При этом последним крупным объектом стал ТРК «Эль Рио» (GLA: 39,7 тыс. кв. м), открытие которого состоялось в 2019 году, что в совокупности с отрицательной динамикой численности населения обеспечило увеличение насыщенности торговыми объектами с 757 кв. м/1 000 чел. в 2019 году до 771 кв. м/1 000 чел. в 2022 году.
Пятерка лидеров среди городов-миллионников в России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями практически не изменилась. Помимо Самары в топ-5 по-прежнему входят Екатеринбург (679 кв. м/1 000 чел.), Нижний Новгород (583 кв. м/1 000 чел.), Москва (580 кв. м/1 000 чел.) и Воронеж (521 кв. м/1 000 чел.), который сместил из топ-5 Ростов-на-Дону. Екатеринбург остается ведущим городом-миллионником после Москвы и Санкт-Петербурга по объему качественных торговых объектов с общей арендопригодной площадью более 1 млн кв. м.
В Самаре по итогам 2022 года работает 21 торговый центр совокупной арендопригодной площадью 876,1 тыс. кв. м. В 2023 году планируется завершить строительство торгово-развлекательного комплекса «ТочкаСити» (бывш. «Алабинский») арендопригодной площадью 20 тыс. кв. м, благодаря чему обеспеченность торговыми площадями в городе может вырасти до 788 кв. м/1 000 чел. Также ожидается, что на Заводском шоссе начнется строительство нового торгового комплекса районного или окружного масштаба. В среднесрочной перспективе продолжится процесс реконцепций и редевелопмента функционирующих ТЦ: так, в 2022 году на месте ТРК «Московский» открылся аутлет Letout, в ТЦ «Космопорт» была обновлена общая зона, а в ТЦ «Аврора» вместо фуд-корта анонсирован комплекс для гастроэнтузиастов FOOD PARK.
Екатеринбург – четвертый по численности населения город России и второй по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (679 кв. м/1 000 чел.). В городе функционирует 32 профессиональных торговых центра совокупной арендопригодной площадью более 1 млн кв. м, а кроме того, множество районных объектов с арендопригодной площадью не более 10 тыс. кв. м, при этом около 80% составляют небольшие торговые галереи. Последние четыре года рынок торговой недвижимости города отличался низкой девелоперской активностью: в период с 2017 по 2020 год был открыт всего один объект – первый региональный аутлет-центр Brands Stories (GLA: 10,3 тыс. кв. м). В 2021 году состоялось открытие самого большого после ТРЦ «Гринвич» (GLA: 220,8 тыс. кв. м) торгового центра Екатеринбурга – Veer Mall (GLA: 76 тыс. кв. м). Большинство собственников значимых торговых центров в городе заинтересованы в обновлении концепций из-за их устаревания. В 2023 году ожидается окончание строительства микрорайонного торгового объекта Enter (GLA: 3,6 тыс. кв. м). Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в случае его ввода в эксплуатацию достигнет 681 кв. м/1 000 чел. В перспективе в городе может появиться еще один крупный объект в составе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) – ТЦ «Золотой» (GLA: 120 тыс. кв. м).
Нижний Новгород остается одним из самых насыщенных современными торговыми центрами городов в России: показатель обеспеченности составляет 583 кв. м/1 000 чел., объем торговых площадей в городе достиг 719,8 тыс. кв. м. Предложение качественных площадей представлено не только объектами регионального и суперрегионального масштаба площадью от 80 тыс. кв. м, но и качественными торговыми центрами районного формата. С 2019 года было открыто всего два торговых центра – ТЦ «Автозаводец» (GLA: 10,7 тыс. кв. м) и ТРЦ «Океанис» (GLA: 31,9 тыс. кв. м).
Москва заняла четвертое место по уровню обеспеченности торговыми площадями (580 кв. м/1 000 чел.). На сегодняшний день в Москве функционирует более 320 качественных торговых центров совокупной арендопригодной площадью 7,3 млн кв. м. С 2017 года новое предложение столицы было сформировано в основном за счет малоформатных торговых объектов. Половина строящихся в Москве ТЦ, анонсированных к выходу в 2023 году, являются торговыми центрами районного и окружного форматов, что говорит об изменении потребительского поведения, наличии небольшого количества участков для строительства крупных объектов, а также ухода западных брендов, которые арендовали большие площади под открытие собственных магазинов. Количество качественных малоформатных центров с арендопригодной площадью менее 30 тыс. кв. м, планируемых к вводу в 2023 году в Москве, может увеличиться за год с 10 до 16, причем средняя площадь заявленных ТЦ составит 11 тыс. кв. м. В случае реализации всех объектов показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на конец 2023 года может составить 594 кв. м/1 000 чел.
Воронеж занимает пятое место по уровню обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников. Открытие небольшого микрорайонного торгового центра «Проспект» (GLA: 4,3 тыс. кв. м) в 2022 году и отрицательная динамика численности населения обеспечили выход в пятерку лидеров. На конец 2022 года в городе функционируют 17 концептуальных торговых центров суммарной арендопригодной площадью 546,7 тыс. кв. м, которые преимущественно сконцентрированы в правобережной части города. На сегодняшний день в городе ведется строительство районного торгового центра «Ласточкино» (GLA: 8,1 тыс. кв. м) в Ленинском районе, что позволит увеличить показатель обеспеченности до 529 кв. м/1 000 чел. Помимо нового строительства, продолжилась реконцепция ТРЦ Сити-парк «Град», где обновляют общие зоны, фуд-корт и торговые галереи.
Совокупный объем предложения рынка современной торговой недвижимости Ростова-на-Дону формируют 16 объектов суммарной арендопригодной площадью 573,1 тыс. кв. м. В структуре преобладают ТЦ районного формата. Показатель обеспеченности в городе составляет 505 кв. м/1 000 чел., значение остается стабильным и не корректировалось с 2018 года. При отсутствии нового строительства ТЦ действующие объекты в минувшем году активно замещали западных арендаторов новыми игроками. Так, ростовский ТРЦ «Горизонт» стал одним из лидеров по обновлению пула арендаторов, обогнав столичные торговые центры. Помимо мультибрендовых пространств, здесь открылись: бренд повседневной одежды премиум-класса RUCK&MAUL, мультибрендовый магазин lady & gentleman CITY, фэшн-бренд Urban Vibes, SODAMODA, бутик Akhmadullina Dreams, европейские бренды KETROY и MARC O’POLO. В 2023 году здесь откроются фэшн-бренды LIME и EMKA.
Объем предложения качественных торговых площадей в Челябинске составляет 531,1 тыс. кв. м, а насыщенность рынка – 450 кв. м/1 000 чел. Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска, является сохраняющийся ярко выраженный дисбаланс качественных торговых центров и объектов, которые не относятся к таковым, – менее половины ТЦ города являются неконцептуальными, не соответствующими новым запросам рынка и потребителей, характеризуются хаотичным пулом арендаторов, высокой ротацией и объемом свободного предложения. Последним объектом, введенным в эксплуатацию в 2022 году, является ТРЦ «Таганай» (GLA: 35 тыс. кв. м). Также началось строительство пятиэтажного ТРЦ Fabric в центре Челябинска, который может пополнить рынок в ближайшие два-три года.
Уфа находится на десятом месте по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости и на восьмом – по обеспеченности населения торговыми площадями. Арендопригодная площадь качественных ТЦ города составляет 506,1 тыс. кв. м, а насыщенность рынка ниже среднего показателя других городов-миллионников – 446 кв. м/1 000 чел. Торговую недвижимость Уфы отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать наряду с качественными ТЦ. Несмотря на отсутствие нового строительства, связанного с социально-экономическими факторами и национальными особенностями, в городе присутствует ряд объектов, которые нуждаются в реконцепции. В перспективе Уфа может пополнять качественное предложение рынка за счет обновления устаревших торговых центров.
Омск находится на девятом месте рейтинга, опередив Санкт-Петербург, Казань, Пермь, Красноярск, Новосибирск и Волгоград по совокупному объему предложения качественной торговой недвижимости. В городе функционируют 17 объектов совокупной арендопригодной площадью 499,3 тыс. кв. м, из которых к качественным можно отнести только три: ТРЦ «Мега», открытый в 2009 году (GLA: 130 тыс. кв. м), две очереди ТЦ «Континент» (общая GLA: 151 тыс. кв. м), а также ТЦ «Триумф», открытый в 2007 году (GLA: 30,8 тыс. кв. м). Для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата. Так, в 2022 году было открыто два небольших торговых объекта – «Квартал Л» и «Парк» – суммарной арендопригодной площадью 8 тыс. кв. м.
Санкт-Петербург – второй по численности населения город России (после Москвы) и десятый по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов-миллионников (401 кв. м/1 000 чел.). Арендопригодная площадь профессиональных ТЦ города составляет 2,2 млн кв. м. В 2023 году ожидается открытие IV очереди ТЦ «Заневский Каскад» (GLA: 30 тыс. кв. м) и ТЦ в Колпино (GLA: 10 тыс. кв. м), что позволит увеличить обеспеченность до 408 кв. м/1 000 чел. В перспективе ожидается открытие самого масштабного из заявленных проектов – многофункционального торгового комплекса Hollywood (GLA: 71 тыс. кв. м).
В Казани функционирует 17 профессиональных и полупрофессиональных торговых центров общей арендопригодной площадью 494,5 тыс. кв. м. По объему предложения качественных торговых площадей Казань занимает двенадцатое место в рейтинге городов-миллионников, опережая Пермь, Красноярск, Новосибирск и Волгоград. Стоит отметить, что в период с 2016 по 2019 гг. наблюдалось снижение девелоперской активности в сегменте по причине активного обновления имеющихся торговых объектов в городе: ТРК «Парк Хаус», ТРЦ «МЕГА Казань» и ТРК «Тандем». Однако уже в 2020 году состоялось открытие крупного ТЦ KazanMall (GLA: 52 тыс. кв. м), в 2021 года открылся после реконструкции ТЦ «Птичий рынок» (GLA: 3 тыс. кв. м), а в 2022 году – ТЦ «Академик» (GLA: 8 тыс. кв. м), что способствовало росту показателя обеспеченности качественными торговыми площадями на 14% – с 344 кв. м/1 000 чел. до 393 кв. м/1 000 чел. До 2024 года планируется построить МФТЦ в ЖК «АртСити» общей площадью 32 тыс. кв. м. Многофункциональный торговый центр будет включать в себя торговые и офисные помещения, магазины, предприятия бытового обслуживания, фитнес-центр, кафе и рестораны, помещение культурно-досугового назначения, паркинги.
В Перми обеспеченность населения торговыми площадями достигла 384 кв. м/1 000 чел., что позволило городу стать наиболее динамично развивающимся среди миллионников. Раньше Пермь занимала последнее место в рейтинге, но с 2019 по 2022 гг. поднялась на три позиции и вышла на 12 место, обогнав Волгоград (343 кв. м/1 000 чел.), Новосибирск (371 кв. м/1 000 чел.) и Красноярск (374 кв. м/1 000 чел.). На конец 2022 года в городе функционировало 20 торговых объектов суммарной арендопригодной площадью 400,5 тыс. кв. м. Протяженность города способствует развитию небольших торговых центров микрорайонного формата – практически две трети функционирующих объектов имеют арендопригодную площадь, не превышающую 10 тыс. кв. м. Вплоть до 2021 года крупнейшим торговым центром города оставался ТРК «СпешиLove», открытый в 2015 году (GLA: 48 тыс. кв. м). В апреле 2021 года самым крупным в городе стал новый региональный ТРЦ «Планета» (GLA: 83 тыс. кв. м) с уникальными арт-объектами. Также в начале 2022 года был открыт торговый центр iMALL (GLA: 40,5 тыс. кв. м) в составе МФЦ «Эспланада», что способствовало росту показателя обеспеченности на 49%. В ближайшие время к вводу в эксплуатацию заявлен ТЦ «Искра» (GLA: 9 тыс. кв. м).
В Красноярске функционирует 17 качественных торговых объектов общей арендопригодной площадью 412,8 тыс. кв. м. Динамичное развитие рынка пришлось на 2007–2008 гг., когда было открыто два крупных торговых центра: крупнейший на данный момент качественный объект в городе – ТРЦ «Планета» (GLA: 76,5 тыс. кв. м), а также ТРЦ «Июнь» (GLA: 50 тыс. кв. м). С 2019 года не состоялось ни одного открытия новых концептуальных торговых центров, в связи с чем обеспеченность рынка качественными площадями остается практически неизменной и составляет 374 кв. м/1 000 чел.
Совокупный объем качественной торговой недвижимости в Новосибирске составляет 600,7 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Город находится на четырнадцатом месте по обеспеченности торговой недвижимостью – 371 кв. м/1 000 чел., опережая только Волгоград (343 кв. м/1 000 чел.). В Новосибирске отмечается определенный дисбаланс показателя по районам, кроме того, практически две трети объектов построены более десяти лет назад и не отвечают современным требованиям рынка. В 2022 году был открыт всего один объект районного формата в Кировском районе Новосибирска – ТЦ «Фламинго» (GLA: 5 тыс. кв. м). При благоприятном сценарии в 2023 году на рынок выйдет МФК «Снежная миля» арендопригодной площадью 11 тыс. кв. м, строительство которого ведется с 2015 года.
Волгоград занял последнее место в рейтинге городов-миллионников по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями с показателем 343 кв. м/1 000 чел. Предложение на рынке представлено торговыми объектами различного качества, суммарная арендопригодная площадь которых составляет 343,5 тыс. кв. м. За последние пять лет в городе открылось только два новых объекта – ТРЦ «Юбилейный» в 2018 году (GLA: 12 тыс. кв. м) и ТРК «Арбуз-Молл» на юге города в 2019 году (GLA: 47 тыс. кв. м).
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «2022 год скорректировал планы многих девелоперов по строительству новых торговых центров в регионах, ровно так, как и планы ретейлеров по активной экспансии. Однако начиная с 2016 года мы не фиксировали бума нового предложения торговых объектов в городах-миллионниках, поэтому кризис 2022 года региональный рынок переживает менее болезненно, чем предыдущие спады, и с меньшими потерями, чем столичные рынки торговой недвижимости. При этом мы видим стабильный спрос региональных потребителей в отношении посещения торговых центров, поэтому на фоне низкого предложения новых объектов региональные собственники ТЦ задумываются об изменении концепции своих объектов, чтобы сохранять актуальность и интерес как для потребителей, так и для арендаторов».
