Консалтинговая компания NF GROUP подвела итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, объем сделок снизился почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом – до 37 тыс. кв. м (без учета инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров). Объем ввода за первые три месяца составил всего 10 тыс. кв. м, однако к концу года заявлено более 870 тыс. кв. м новых площадей. Девелоперы при этом отказываются от спекулятивных проектов, занимая выжидательную позицию. Несмотря на то, что основной объем нового предложения традиционно формируется под нужды онлайн-ретейла, спрос со стороны этого сегмента в начале года заметно ослаб: доля сделок с e-commerce-компаниями снизилась до 34% по сравнению с 57% в конце 2024 года. Показатель прямой вакансии на рынке вырос до 2% (+0,8 п. п. с начала года), с учетом субаренды — до 4% (+2,8 п. п.). Несмотря на рост свободных площадей, предпосылок к снижению ставок нет: средняя запрашиваемая арендная ставка на объекты класса A выросла до 10 950 руб. за кв. м в год (+1,4% с конца 2024 года).
По итогам I квартала 2025 года уровень прямой вакантности на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области достиг 2%, увеличившись на 0,8 п. п. по сравнению с концом 2024 года. С учетом появившихся в начале года субарендных площадей показатель достиг 4%. Суммарный объем доступных для аренды качественных складских помещений составил 222 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м приходится на прямую аренду, 112 тыс. кв. м – на субаренду.
По итогам I квартала 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области введено в эксплуатацию всего 10 тыс. кв. м складской недвижимости классов A и B. При этом прогнозируемый совокупный объем ввода по итогам года составляет 874 тыс. кв. м – это станет рекордным показателем за всю историю наблюдений на региональном рынке. Из запланированного объема ввода только 36% (319 тыс. кв. м) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% составляют объекты формата build-to-suit и склады, реализуемые на собственных земельных участках с привлечением подрядных организаций.
По итогам I квартала 2025 года объем сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 37 тыс. кв. м (без учета инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров аренды). По прогнозам аналитиков NF GROUP, к концу года совокупный объем может достичь 350–450 тыс. кв. м.
Структура спроса на складские площади в регионе существенно изменилась. Доля e-commerce по итогам I квартала 2025 года сократилась до 34% против 57% на конец 2024 года. На фоне снижения активности онлайн-ретейла значительно выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний и дистрибьюторов – до 25% и 41% соответственно. Для сравнения: в конце 2024 года эти сегменты занимали лишь 4% и 7%.
Несмотря на рост вакантности, оснований для снижения ставок аренды не отмечается. Вместе с тем с 2023 года наблюдается замедление темпов их роста. По итогам I квартала 2025 года запрашиваемая ставка на готовые складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге: «Несмотря на снижение активности со стороны e-commerce, рынок демонстрирует признаки устойчивости. Растущие доли логистических операторов и дистрибьюторов в структуре спроса позволяют говорить о начавшейся переориентации арендаторов».
