20 марта в Москве состоялось первое мероприятие NF GROUP нового формата – «Диалоги PRO склады», которое собрало более 450 офлайн-участников и почти столько же зрителей онлайн. В ходе встречи ведущие представители отрасли обсудили стратегические подходы к инвестированию в складскую недвижимость, влияние макроэкономических факторов на поведение инвесторов, трансформацию спроса на складские площади, а также перспективы развития новых форматов. Мероприятие будет проходить ежегодно, дополняя традиционную Ежегодную складскую конференцию NF GROUP, которая уже 20 лет остается одним из ключевых событий на рынке складской недвижимости в России.
Модераторами первой сессии «PRO инвестиции» выступили управляющий партнер NF GROUP Алексей Новиков и партнер компании Станислав Бибик. Спикерами стали ведущие представители рынка – управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО Сбербанк Арсен Оганджанян, инвестиционный директор и руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями Альфа Капитал Владимир Стольников, руководитель управления фондов недвижимости ВИМ Сбережения Алексей Стрелецкий, директор группы PLT Михаил Тарасов, инвестиционный директор Central Properties & PARUS Asset Management Алексей Смердов и управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбер КИБ Денис Кулюкин.
По словам управляющего партнера NF GROUP Алексея Новикова, рынок складской недвижимости демонстрирует уникальную устойчивость и привлекательность для инвесторов. «Даже в условиях экономической нестабильности складская недвижимость остается надежным инструментом для инвесторов, особенно для тех, кто ориентирован на долгосрочную устойчивость».
Станислав Бибик отметил, что складская недвижимость становится все более привлекательной и для розничных инвесторов, а коллективные инвестиции – важным драйвером развития сегмента. «За последние пять лет коллективные инвестиции стали играть все более заметную роль на рынке недвижимости России – не только в складском сегменте, но и в целом. В складской недвижимости объем вложений со стороны розничных фондов составил около 27% от общего инвестиционного объема, и эта доля стабильно растет. Все больше частных инвесторов выбирают такие инструменты, а фонды продолжают активно приобретать складские активы».
Во второй сессии «PRO склады», модераторами которой выступили партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко и партнер NF GROUP Дмитрий Хорохордин, обсуждались ключевые тенденции рынка складской недвижимости. Участниками дискуссии стали генеральный директор «INFOLine-аналитика» Михаил Бурмистров, директор по недвижимости X5 Group Денис Маслов, управляющий партнер Parametr Александр Манунин, управляющий директор ХСА Александр Никишов, CEO ГК «ИНСИТИ» Анна Шевченко, вице-президент по развитию и недвижимости Hoff Марина Гаврилова, а также совладелец Autostels Денис Собе-Панек. Спикеры рассмотрели актуальные реалии 2025 года, включая увеличение доли вакантных складских площадей, ожидания арендаторов и адаптацию девелоперов к новым условиям.
По словам Константина Фомиченко, с начала года структура спроса на складские площади значительно изменилась: производственные компании и ретейл суммарно заняли 80% от общего объема заключенных в стране с начала года сделок, тогда как доля e-commerce сократилась до 11%. По предварительным итогам I квартала 2025 года показатель доли свободных площадей на рынке индустриальной и складской недвижимости России продолжает расти. Вакантность в построенных объектах составляет 1% в Московском регионе, 2,1% в Санкт-Петербурге и области и 1,3% в регионах России. Одновременно сокращается объем фактически занятых арендаторами площадей, что приводит к росту предложения субаренды и увеличению «скрытой вакантности» – площадей, которые в ближайшее время будут освобождены или предложены под ротацию. С учетом этих факторов общий объем доступных для аренды площадей достигает 2,7% в Московском регионе, 4,2% в Санкт-Петербурге и 2,8% в регионах России. На фоне снижения спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились.
Анна Шевченко, СЕО ГК ИНСИТИ, выразила мнение, что для сохранения конкурентоспособности на рынке арендодатели должны быть адаптированы к растущей вакантности и изменению требований рынка. По ее словам, в ближайшие 1–2 года спрос на комплексные логистические парки будет формироваться не только традиционными отраслями, но и новыми игроками, связанными с перестройкой глобальных цепочек поставок и технологическими инновациями. «Ключевыми направлениями, безусловно останутся международная торговля и транзит, где важную роль будут играть именно мультимодальные хабы с таможенными зонами. Здесь же отмечу электронную коммерцию и ретейл, логистические парки для автомобильной промышленности, хабы с климат-контролем для фармацевтики и агропрома. Судя по тенденциям, новые ниши будут связанны с гибридной инфраструктурой, где владелец логистического парка будет предлагать комплексные сервисы, включая уже упомянутое таможенное оформление. Перспективные направления ближайших лет – урбанистическая логистика (многоуровневые и подземные хабы в мегаполисах), обустройство специализированных парков для хранения опасных грузов и спецматериалов, а также – создание логистических хабов в транзитных странах (буферные запасы из-за санкционных рисков)».
Продолжая тему трансформации рынка, управляющий партнер Parametr Александр Манунин подчеркнул изменения в структуре спроса. В условиях возросшей потребности в многофункциональных пространствах все большее внимание привлекают форматы light Industrial и flex box. По его словам, эти концепции обладают значительным потенциалом роста, а для девелоперов критически важными становятся адаптивность и оперативное реагирование на рыночные изменения.
По словам Александра Никишова, управляющий директор ХСА, формат light industrial подразумевает инвестиции девелопера не только в строительство объекта, но и в создание качественной промышленной и социальной инфраструктуры для резидентов. «Такие решения обеспечивают высокое качество самого формата и влияют на его развитие в дальнейшем, определяя структуру спроса, отраслевую принадлежность резидентов и стратегию управлению парком. Конечными пользователями все чаще становятся промышленные компании, составляя, к примеру, в парках Industrial City порядка 80% от общего числа резидентов. Этот фактор окажет основное влияние на формат как целевой для производственных предприятий и малого и среднего бизнеса в перспективе ближайших трех лет. В общем объеме складского предложения light industrial может достигнуть 40-45%».
