Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги I полугодия 2022 года на рынке качественной складской недвижимости Московского региона. Согласно исследованию, за шесть месяцев было введено 345 тыс. кв. м, что на 18% превышает аналогичный показатель 2021 года. Общий объем качественной складской недвижимости в регионе достиг 19 612 тыс. кв. м. Наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные для собственных нужд – на их долю пришлось 47%. Доля вакантных площадей в целом составляет 6,3% от существующего предложения, из которых на прямую аренду приходится 2,2%. Общий объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе достиг 504 тыс. кв. м с учетом сделок субаренды. Доля сделок субаренды составила 19% в объеме спроса, что превышает показатель 2008 года. Средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 5 500 руб./кв. м/год triple net.
По предварительным итогам I полугодия 2022 года в Московском регионе было введено 345 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 18% превышает аналогичный показатель 2021 года. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 19 612 тыс. кв. м.
По итогам I полугодия 2022 года наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные для собственных нужд, – на них пришлось 47%, что в абсолютных значениях составляет 161 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом стала первая очередь логистического центра для онлайн-ретейлера Wildberries в г. Электросталь площадью 108 тыс. кв. м. На спекулятивные проекты пришлось 40% от общего объема ввода, или около 137 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом стал новый корпус в ПСК «Атлант-Парк», который, однако, был законтрактован еще до ввода в эксплуатацию.
По итогам I полугодия доля вакантных площадей в целом составляет 6,3% от существующего предложения, из которых на прямую аренду приходится 2,2%, на субаренду – 1,2%, а на будущее освобождение до конца года – 2,9%. На фоне уменьшения компаниями объема занимаемых помещений, определяющего появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, можно ожидать роста показателя до 8–9% к концу года.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «К концу года мы ожидаем выхода на рынок значительного объема вакантных помещений. На вторичном рынке это обусловлено сокращением компаниями занимаемых площадей, а также пополнением рынка субаренды ввиду того, что арендаторы ищут возможность избежать простоя помещений и оптимизировать свои издержи. Часть объектов простаивают по причине того, что некоторые компании заключали сделки по строительству складов «с запасом». Кроме того, среди иностранных арендаторов о приостановке своей деятельности заявили компании, которые занимают свыше 1,5 млн кв. м складских площадей в Московском регионе, что составляет около 8% объема существующего предложения. Решение вопроса по этим помещениям так или иначе может повлиять на вакансию и ставки аренды. На данный момент с учетом предложения субаренды и будущего освобождения мы ожидаем рост показателя вакантности до 8–9% к концу года и снижение ставок аренды до 5 300–5 400 руб./кв. м/год».
По сравнению с итоговым показателем 2021 года вакантность в Московском регионе выросла на 1,8 п. п. В абсолютных цифрах рост доли вакантных площадей за I полугодие 2022 года составил 345 тыс. кв. м. Наибольший объем свободного предложения отмечается на северном и юго-восточном направлениях – 151 тыс. кв. м (32% доступного предложения) и 106 тыс. кв. м (23% доступного предложения) соответственно. Кроме того, на южном направлении предлагается 97 тыс. кв. м (21% доступного предложения). Наименьший объем свободных складских площадей в абсолютных значениях отмечается на северо-востоке, западе и северо-западе Московского региона.
По итогам I полугодия 2022 года средневзвешенная ставка аренды на вторичные площади на рынке складской недвижимости Московского региона не изменилась и составила 5 500 руб./кв. м/год triple net. Ввиду появления вакантных площадей на рынке как по предложениям прямой аренды, так и в субаренду, можно ожидать снижение ставки аренды до уровня
Ставка по предложениям субаренды сопоставима со среднерыночной запрашиваемой ставкой на вторичные площади, а в некоторых случаях она даже ниже.
К концу 2022 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе может составить 1 500–1 600 тыс. кв. м. Основные проекты, которые уже находятся на этапе строительства, планируются к вводу в заявленные сроки. Большая часть спекулятивных проектов, которые заявлялись на 2022-2023 гг., переформатировалась в строительство под клиента.
По предварительным итогам I полугодия общий объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе достиг 504 тыс. кв. м с учетом сделок субаренды. Доля сделок субаренды составила 19% в объеме спроса, что превышает показатель кризисного 2008 года.
Начиная с марта не было зафиксировано ни одной сделки по схеме built-to-suit как на продажу, так и в аренду.
В период с марта по апрель 2022 года наблюдался резкий спад деловой активности на складском рынке – на оба месяца пришлось около 50 тыс. кв. м объема заключенных сделок. В мае объем сделок вырос и составил более 130 тыс. кв. м с учетом сделок по субаренде, на которые пришлось 60% всего объема спроса за месяц.
Лидирующая позиция в структуре спроса сохранилась у компаний из сферы интернет-торговли — 42% от общего объема сделок. На компании из секторов логистики и дистрибуции пришлось по 14%.
По словам Константина Фомиченко, текущая ситуация без сомнения повлияла на рынок складской недвижимости – в середине первого полугодия мы наблюдали резкий спад деловой активности. На рынок вышел значительный объем площадей в субаренду ввиду оптимизации арендаторами своих издержек. Сейчас мы видим, что доля сделок по субаренде превысила показатель 2008 года, составив 19% объема спроса, когда в среднем за последние 13 лет она не превышала 2%, поэтому, говоря о спросе на складскую недвижимость, стоит учитывать и эти сделки. Во втором полугодии мы ожидаем прояснения и стабилизации ситуации, тем не менее, на фоне текущих событий спрос может оказаться вдвое ниже значений прошлого года, при этом абсолютное большинство сделок будет заключаться на вторичных площадях. Основными потребителями складских площадей будут продуктовые ретейлеры, компании из сектора e-commerce, а также производители и дистрибьюторы, которые будут занимать освободившиеся после ухода западных компаний ниши».
