Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы. В текущем году наблюдалось восстановление активности девелоперов и пользователей офисов. Спрос на классические и гибкие пространства превысил показатель предыдущего года, в следующем году также ожидается положительная динамика.
Предложение и спрос
Строительная активность девелоперов в 2021 году значительно выросла, поэтому годовой показатель предложения может составить 700-720 тыс. кв. м, что не только выше результата 2020 года, но и превышает годовые показатели 2016-2019 гг.
Динамика объемов предложения
Источник: NF Group Research, 2021
Тем не менее стоит отметить важную тенденцию – большая часть ввода была представлена объектами, которые не вышли на спекулятивный рынок, а оказались заполнены при вводе. Среди таких объектов – «Ростех-Сити», «Сбер-Сити» и «Два капитана», которые были построены под нужды конкретных компаний. В будущем ожидается рост доли проектов BTS в общем объеме новых офисов, что поддерживает тенденцию к созданию крупнейшими компаниями своих собственных штаб-квартир (запросы на такие объекты поступают от крупнейших IT-гигантов вроде «Яндекса» или Ozon).
В свою очередь, в спекулятивном сегменте рынка все еще наблюдается тенденция к переносу сроков ввода. Это связано не с низким спросом, а с административным фактором – сроки зачастую приходится сдвигать из-за долгой процедуры согласования и получения разрешительной документации.
Вакантность офисов в 2021 году продолжила снижение, что поддерживается высоким уровнем чистого поглощения – показатель в 2021 году ожидается на уровне 840-860 тыс. кв. м, что выше как результата прошлого года (262,1 тыс. кв. м), так и 2018-2019 годов (604 тыс. кв. м и 719 тыс. кв. м соответственно). Такой результат обусловлен высокой активностью арендаторов на рынке, которые стремятся занять наиболее качественные и ликвидные офисы в дефицитных локациях, что также влияет на ускорение заполнения новых объектов, вышедших на рынок. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 9,4-9,6%, а в классе В – 5,1-5,3%.\
Динамика вакантности
Источник: NF Group Research, 2021
Гибкие офисные пространства
Несмотря на стагнацию спроса в 2020 году и ожидание падения основных показателей, сегмент гибких офисных пространств продолжил демонстрировать рост, а спрос на такие услуги в 2021 году стал еще более активным. Крупнейшей сделкой в сегменте в 2021 году стала аренда компанией Ozon площадей в БЦ «Искра-Парк», которыми управляет оператор BusinessClub, аффилированный с одним из крупнейших девелоперов офисной недвижимости Capital Group.
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости NF Group, отмечает: «Спрос на гибкий офисный продукт обусловлен несколькими факторами, среди которых: дефицит площадей в существующих качественных бизнес-центрах и нежелание арендаторов инвестировать или каким-либо другим образом вкладываться в отделку помещений. Дополнительным фактором остается гибкость размещения в таких пространствах, включая меньшие сроки аренды и возможность оперативного увеличения количества арендованных рабочих мест».
С целью повышения защищенности своего бизнеса операторы гибких пространств начали в меньшей степени ориентироваться на привлечение крупных компаний в спекулятивный гибкий офис, оставив этот продукт в пользование представителям малого и среднего бизнеса. Для больших компаний на рынке активно продвигается другая услуга – сервисный BTS гибких офисов под конкретную компанию, который хотя и является по сути обособленным офисом арендатора, сохраняет большинство «гибких» преимуществ спекулятивных пространств. Также стоит отметить появление новых институциональных операторов, например, «АФК Система» запускает продукт Officeless, созданный в рамках бывших зданий АТС, а также компания ENKA запустила собственного оператора Flexity.
Коммерческие условия
В 2021 году запрашиваемые ставки аренды в качественных проектах в основном остаются стабильными, а изменения средневзвешенного показателя в течение года связано в большей степени с выходом на рынок и последующей арендой наиболее качественных новых объектов. До конца года ожидается положительная динамика ставок аренды, без резкого роста или снижения.
Динамика запрашиваемых ставок аренды
Источник: NF Group Research, 2021
Если говорить про класс А, то отдельно стоит отметить различную динамику показателя средневзвешенной ставки, которая внутри МКАД с конца 2019 года выросла на 11% до 32 726 руб./кв. м/год. При этом на рынке за МКАД, напротив, за аналогичный период наблюдалось снижение – по сравнению с концом 2019 средневзвешенная ставка в данной локации снизилась на 6% и на текущий момент составляет 14 274 руб./кв. м/год.
Динамика ставок аренды БЦ класса А по зонам
Источник: NF Group Research, 2021
Прогноз
В 2021 году рынок офисов Москвы демонстрирует стабильную и положительную динамику основных показателей, а годовые результаты, по ожиданиям игроков рынка, существенно превысят предыдущие периоды.
Объем ввода офисных площадей ожидается на уровне 700-720 тыс. кв. м против 224,4 тыс. кв. м в прошлом году. При этом ожидается, что годовой результат превысит также показатели 2016-2019 годов. Рост доли BTS-проектов также рассматривается как одна из текущих тенденций девелопмента.
Поглощение офисов, которое генерировалось в том числе за счет ввода заполненных проектов, составит по итогам года 840-860 тыс. кв. м, что превысит результаты как минимум последних трех лет. Особый вклад в поглощение сейчас и в будущем будут формировать технологические компании и IT-гиганты.
Доля свободных офисов класса А по итогам 2021 года ожидается на уровне 9,4-9,6% по сравнению с 11,7% по итогам прошлого года. В классе В также ожидается снижение до 5,1-5,3% против 6,1% годом ранее.
Запрашиваемые ставки аренды, вероятно, будут демонстрировать сдержанный рост до конца года и в 2022 году, особенно в премиальном сегменте. До конца года ожидается рост показателя класса А из-за выхода на рынок бизнес-центра AFI2B. Дополнительным фактором роста остается ускорение стоимости строительства.
Мария Зимина добавляет: «Активность арендаторов на офисном рынке Москвы остается высокой, и мы отмечаем, что прошедшие и возможные будущие ограничения не окажут негативного эффекта на отрасль. Компании уже выработали стратегию перевода сотрудников на гибкий рабочий режим, часть из которых остается на удаленном режиме постоянно. В 2021 году ввиду высокого и растущего спроса на офисные площади прогноз поглощения был пересмотрен скорее в сторону увеличения, так как активность арендаторов и покупателей не снижается, а напротив, растет».
