Аналитики консалтинговой компании NF GROUP провели исследование развития формата стрит-ретейл в премиальных жилых проектах Москвы и зафиксировали тренд на ускоренные темпы заполняемости коммерческих помещений в таких объектах. Так, жилой квартал Lucky на 79% заполнен арендаторами уже через два года после ввода в эксплуатацию, а вакантность по всем корпусам «Садовых кварталов» в среднем составляет лишь 15%, что является хорошим показателем для подобных объемов инфраструктурных площадей. Это обусловлено несколькими факторами: арендные ставки зачастую ниже, чем в центральных торговых локациях, есть гарантированный поток платежеспособных жителей комплексов/резидентов, а также продуманная концепция инфраструктурного ретейла, формирующая комфортную среду проживания. После пандемии 70% покупателей премиального сегмента выбирают ЖК именно из-за шаговой доступности сервисов. В рамках проектов Lucky и «Садовые кварталы» 30% коммерческих площадей занимают фитнес-клубы, 24% – образовательные концепции, 14% приходится на рестораны и кафе.
Тренд на формирование комплексной и продуманной коммерческой инфраструктуры в составе жилых кварталов начал активно развиваться как ответ на вызовы пандемии. Топовые рестораторы обратили внимание на жилые проекты, а операторы индустрии красоты и фитнеса стремятся быть как можно ближе к своей целевой аудитории, которая после периода изоляции привыкла к удобству онлайн-покупок и услуг рядом с домом. Кроме того, запрашиваемые арендные ставки в жилых комплексах на начальных этапах были, как правило, ниже, чем на центральных торговых коридорах, что оказывалось привлекательным для ретейлеров. В настоящее время тенденция децентрализации ретейла сохраняет актуальность, чему способствует дефицит качественных торговых площадей в центре города.
Стрит-ретейл в жилых кварталах перестает быть только сопутствующим. В зависимости от расположения формируются полноценные торговые коридоры с широким набором магазинов и услуг, что является важным фактором для принятия решения покупателями жилья. Состав арендаторов первых этажей жилого комплекса становится дополнительным преимуществом проекта. Коммерческая инфраструктура оказывает все большее влияние на качество жилой среды.
Жилые кварталы Lucky и «Садовые кварталы» – примеры успешной реализации подобной концепции стрит-ретейла с наполнением, релевантным для потребностей резидентов элитных комплексов, которые привыкли к определенному уровню комфорта и удобств: фитнес-центры, студии пилатеса, салоны красоты различной направленности, рестораны и кофейни, гастромаркеты, частные образовательные учреждения, модные магазины и прочее. Подобный тренд также прослеживается в концепциях инфраструктурного ретейла столичных проектов 2024–2025 гг., таких как Sky View, Victory Park Residences, «Бадаевский» и других.
Объем торговых площадей в комплексах Lucky и «Садовые кварталы» суммарно превышает 36 тыс. кв. м. При этом соотношение общей площади всего сопутствующего ретейла к жилой площади значительно выше среднерыночного (9%) и составляет 14% в «Садовых кварталах» и 23% в Lucky.
В Lucky сопутствующая коммерческая недвижимость сконцентрирована в так называемом «нижнем городе» в качестве социокультурного кластера. Поэтому общая доля инфраструктурного ретейла более чем в два раза превышает среднерыночный показатель по элитным объектам.
В структуре арендаторов коммерческих площадей в составе проанализированных объектов наибольшую долю площадей занимают спортивные направления (30% площадей). В «Садовых кварталах» наиболее крупным объектом является действующий фитнес-клуб World Class (3 200 кв. м), а в Lucky ожидается открытие спортивного центра с фитнесом и круглогодичным бассейном на крыше (5 500 кв. м) до конца 2025 года.
На втором месте – сфера образования (24%), представленная преимущественно частными школами и детскими садами, а также мультифункциональным пространством «Кибердом» (Lucky). Этот центр специализируется на кибербезопасности и создан для взаимодействия специалистов отрасли, государственных структур и бизнеса. Включает в себя образовательные и технологические площадки, где регулярно проводятся мероприятия, а также пространства для семинаров и интерактивных выставок. Также анонсировано открытие культурно-образовательного центра Blar в «Садовых кварталах».
Замыкают тройку лидеров заведения общественного питания с долей в 14%. Большая часть из них – это классические кафе и рестораны (10%), но также на каждый комплекс приходится по несколько кофеен (2%). В центре квартала Lucky работает интересный по концепции фуд-маркет Greens – гастрономический бутик, где совмещены продуктовые лавки, кофейня с выпечкой и три уникальных корнера от трех именитых шеф-поваров.
Непродовольственные товары представлены фэшн-сегментом и товарами для дома – 11% площадей. Также в каждом из комплексов представлено не менее пяти салонов красоты, а их доля в структуре арендаторов составляет почти 10%. Помимо классических салонов открываются и различные концепции бьюти-пространств, например, анонсированный к открытию в Lucky салон visage concept – бьюти-квартира, которая объединяет магазин косметики и парфюмерии, салон красоты и шоколатерию.
Менее 1% площадей заняты аптеками, сервисами и услугами (химчистка и пр.), алкомаркетами, а также продуктовыми магазинами. При этом пункты выдачи заказов (ПВЗ) полностью отсутствуют, что отличает премиальные жилые комплексы от проектов комфорт-класса, где такие объекты являются распространенным форматом коммерции на первых этажах.
Заполняемость коммерческих площадей арендаторами зависит от времени, прошедшего с момента ввода объекта в эксплуатацию, а также от темпов заселения жильцов. В среднем по рынку в течение первого года после завершения строительства вакантными остаются 90% площадей и более, а достижение оптимальных показателей заполняемости на уровне 75–80% происходит, как правило, лишь спустя три года. На март 2025 года в жилом комплексе «Садовые кварталы» вакантными остаются 15% коммерческих площадей, в Lucky – 21%.
Жилой квартал Lucky, введенный в эксплуатацию в 2023 году, опережает типичную рыночную динамику заполняемости коммерческих помещений. Это стало возможным благодаря тщательно проработанной концепции инфраструктурного ретейла, заложенной на раннем этапе проектирования всего кластера.
По данным на март 2025 года, арендные ставки на помещения инфраструктурного ретейла в комплексах Lucky и «Садовые кварталы» находятся в диапазоне от 25 до 120 тыс. руб./кв. м /год, не включая НДС, и зависят от площади помещения и расположения относительно пешеходного трафика.
Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF GROUP: «Мы ожидаем дальнейшего усиления тренда на децентрализацию стрит-ретейла и его активное развитие в составе жилых кварталов. Это обусловлено стремлением ресторанов, магазинов и операторов услуг быть как можно ближе к своей аудитории, для которой шаговая доступность сервисов стала важнейшим критерием качества жизни. Дополнительными факторами выступают ограниченное предложение качественных помещений в центре города, низкая вакантность на ключевых торговых улицах, сложности с инженерными коммуникациями и планировками в зданиях старого фонда, а также высокие арендные ставки в центральных локациях столицы».
