Консалтинговая компания NF Group St Petersburg сообщает, что по итогам 2021 года свободное предложение на рынке апартаментов в Санкт-Петербурге насчитывало 3,3 тыс. юнитов (128 тыс. кв. м) — это на 33% меньше, чем по итогам 2020 года. Рост цен составил 17-61% за год в зависимости от сегмента. При этом спрос на апартаменты остался высоким, хотя и снизился на 15% в годовой динамике в связи с ограниченностью предложения: всего было реализовано около 4,7 тыс. юнитов общей площадью 45 тыс. кв. м. Особенно востребован был сервисный формат: на его долю пришлось 84% совокупного спроса. Наибольшей популярностью пользовались небольшие юниты: студии или лоты с одной-двумя спальнями.
Предложение
В связи с высоким спросом на рынке апартаментов Санкт-Петербурга по итогам 2021 года объем свободного предложения был на 33% меньше аналогичного показателя предыдущего года и составил 3,3 тыс. юнитов общей площадью 128 тыс. кв. м. Отрицательная динамика свободного предложения наблюдалась во всех сегментах рынка апартаментов, кроме рекреационных – за счет вывода в продажу двух новых проектов. Наиболее существенное сокращение предложения отмечено в секторе несервисных апартаментов (-82%), чья доля в объеме свободного предложения составила всего 2% против 47% - показателя пятилетней давности. Данный сегмент уступает место сервисному формату, доля которого выросла с 15% до 71%. В годовой динамике предложение элитных лотов уменьшилось на 69%, а спрос – на 19%. Ключевым фактором для этого стало завершение продаж апартаментов в объекте Royal Park.
В 2021 году рынок пополнился 19 объектами общей площадью 150 тыс. кв. м. Более 70% нового предложения пришлось на сервисный формат. При этом девелоперы выводили на рынок достаточно небольшие проекты: среднее количество юнитов в новых объектах – 254, что на 35% меньше значения 2020 года и на 80% – значения 2019 года. В течение 2021 года в эксплуатацию было введено девять объектов на 2 000 юнитов.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований NF Group St Petersburg, опыт пандемии позволил усовершенствовать отрасль апартаментов в вопросах управления. Переключение между разными «горизонтами бронирования», гибкость ценообразования, расширение аудитории и высокие стандарты сервиса стали ключевыми векторами развития сегмента сервисных апартаментов на рынке Санкт-Петербурга в 2021 году. Подобная синергия положительно повлияла на загрузку апарт-отелей, что позволило сохранить доходность для собственников на заявленных уровнях.
Спрос
Согласно результатам обзора, в 2021 году было реализовано около 4,7 тыс. юнитов общей площадью 45 тыс. кв. м. Активность спроса была высокая, но итоговые показатели за год снизились на 15% в годовой динамике. В период с 2018 года продажи ежегодно увеличивались, однако ввод новых объектов был сдержанным, что привело к уменьшению предложения, а как следствие – спроса.
Предпочтения покупателей относительно форматов апартаментов не претерпели существенных изменений: сервисные апартаменты остались наиболее востребованными на рынке. В 2021 году в апарт-отелях было реализовано около 3,9 тыс. сервисных юнитов, что составило 84% спроса на апартаменты. В сегменте несервисных апартаментов спрос снизился на 63%.
По словам Натальи Розенблюм, директора по гостиничному консалтингу NF Group, 2021 год в целом стал крайне позитивным для сегмента апарт-отелей: «Мы наблюдаем всплеск интереса к данному формату как в курортных зонах, так и крупных городах РФ. Одной из важных причин роста интереса стали низкие ставки по вкладам, что традиционно делает инвестиции в недвижимость более привлекательными. На этом фоне высокий внутренний спрос и загрузка еще больше способствовали распространению формата апарт-отелей, поскольку наглядно демонстрировали востребованность и доходность».
Структура продаж апартаментов зависит от формата объектов. В сервисных апартаментах основная доля сделок (83%) традиционно пришлась на студии. В несервисных и рекреационных объектах популярность студий по сравнению с результатами 2020 года, напротив, сократилась, спрос сместился в сторону юнитов с одной и двумя спальнями. В элитных комплексах стали чаще приобретать апартаменты с одной спальней – 39% спроса против 28% в 2020 году, а спрос на юниты большей площади пропорционально снизился.
Коммерческие условия
В 2021 году динамика роста цен на все виды апартаментов продолжилась, что объясняется не только общерыночной тенденцией, связанной со строительной готовностью и увеличением себестоимости строительных материалов, но и с выводом в продажу новых более дорогих объектов. В сегменте рекреационных апартаментов средняя цена предложения выросла на 61% за год, в конце декабря 2021 года составив 276 тыс. руб./кв. м. Сервисные апартаменты подорожали в среднем на 28%. Ряд строящихся комплексов (VALO, Best Western Zoom Hotel, Odoevskij 17, «Начало») повысили цены в среднем на 17–25% за IV квартал 2021 года. Средняя цена предложения по элитным объектам выросла на 40% за год и составила 636 тыс. руб./кв. м.
Прогноз
В случае принятия закона, определяющего правовой статус апартаментов, изменения коснутся в первую очередь несервисных апартаментов, что наряду с низкой популярностью данного формата в Санкт-Петербурге может привести к снижению предложения в этом сегменте.
Кризисные явления, которые влияют на туристический поток, воздействуют на средний уровень загрузки апарт-отелей. В связи с этим тенденция сокращения номерного фонда (количества юнитов в новых проектах) в сегменте сервисных апартаментов может сохраниться.
До конца 2022 года планируется выход в продажу около 20 объектов с общим номерным фондом в 10 тыс. апартаментов, однако есть основания предполагать, что на фоне сложившейся экономической конъюнктуры не весь заявленный объем пополнит рынок.
