В какую недвижимость выгодно инвестировать в Москве

Как начать инвестировать в недвижимость

Первое, что необходимо начинающему инвестору — свободные средства. Их количество зависит от того, какой именно недвижимостью вы хотели бы заниматься. Например, порог вхождения в случае с жильём составляет примерно 5 миллионов рублей, тогда как для приобретения помещения стрит-ритейла потребуется от 20 миллионов.

Эксперты по инвестициям в недвижимость не рекомендуют начинать с займа или кредита. Несмотря на стабильность, вложения в недвижимость, как правило, отличаются длительным сроком окупаемости. А более быстрые варианты (такие, как приобретение с целью перепродажи) гораздо рискованнее. Да и назвать их быстрыми можно с натяжкой: обычно это не менее 1–2 лет.

Начинающий инвестор должен чётко определиться с целью вложений. Кроме того, ему необходимо хорошо осознавать как преимущества, так и недостатки этого вида инвестиций.

Цели инвестиций, их плюсы и минусы

Существует всего 3 цели вложения средств в недвижимость:

1. Сохранение накоплений. С течением времени из-за инфляции ваши деньги теряют в покупательской способности. Имея на руках одну и ту же сумму сегодня и через пару лет вы сможете позволить себе разное количество благ. Именно поэтому просто хранить деньги «под подушкой» — не самая лучшая идея. Инвестиции позволяют сохранять покупательскую способность ваших денег.
2. Пассивный доход. Купив жилую или коммерческую недвижимость, вы получаете возможность извлекать из не доход, сдавая площади в аренду.
3. Перепродажа по более высокой цене. Самый быстрый, но в то же время и самый рискованный способ получение прибыли с недвижимости.

Далее в нашей статье мы будем рассматривать только последние два варианта, и всё сказанное ниже относится только к ним.

Преимущества инвестиций в недвижимость включают:

• стабильность, поскольку спрос на жильё и коммерческие площади есть всегда;
• надёжность, так как сдать в аренду или продать недвижимость можно даже во время кризиса;
• сохранность вложений (стоимость объектов недвижимости со временем, как правило, увеличивается).

К недостаткам стоит отнести:

• высокий порог вхождения;
• длительный срок окупаемости инвестиций (в среднем недвижимость начинает приносить прибыль спустя 5–10 лет);
• дополнительные расходы, включающие траты на ремонт, коммунальные услуги, а случае перепродажи — налоги.

Как выбрать недвижимость для инвестиций

Осознавая цель и зная свой бюджет можно переходить к выбору направления. Эксперт по инвестициям в недвижимость может одновременно управлять несколькими коммерческими объектами разного назначения и жилыми помещениями различных сегментов. Однако для этого необходимо отлично разбираться в особенностях рынка и иметь колоссальный опыт. Новичкам же лучше сосредоточиться на чём-то одном.

С перепродажей тоже не всё просто. Помимо понимания, какие помещения являются ликвидными, а какие нет, необходимо иметь наработанные контакты с застройщиками. Без этого сложно рассчитывать на приобретение по-настоящему интересных и прибыльных объектов.

Часто можно услышать вопрос, что лучше и выгоднее: инвестиции в коммерческую недвижимость или жилую? Однозначного ответа на него нет, поскольку многое зависит от внешних обстоятельств.

Например, до 2014 года высокую (в районе 15%) доходность обеспечивал стрит-ритейл. А поскольку жилые помещения стоили меньше, чем коммерческие, а переводить в нежилые их было относительно несложно, то было весьма выгодно инвестировать именно в квартиры на первых этажах новостроек. Такая стратегия (при условии приобретения ликвидного объекта в хорошем месте) позволяла окупить вложения за 5 лет. Сейчас же ситуация в корне изменилась: перевод существенно усложнился, а доходность коммерческой недвижимости снизилась примерно вдвое.

Поэтому при выборе направления рекомендуется руководствоваться следующими моментами:

• цель инвестиций;
• доступный бюджет;
• знакомая и комфортная для вас стратегия управления;
• возможности масштабирования.

О первых двух мы уже говорили выше, теперь давайте рассмотрим стратегию управления и масштабирование. С последним несколько проще: это то, насколько легко вам будет увеличить объём вложений для роста дохода. А вот на стратегии управления остановимся немного подробнее.

Лучше всего инвестировать в такую недвижимости, которой вам будет легко управлять. Это одна из причин, почему многие начинают с жилых помещений: хотя бы минимальный опыт управления ими есть у каждого владельца квартиры. При этом чем более однородны находящиеся у вас в собственности объекты, тем легче с ними работать.

Дело в том, что даже жилая недвижимость для инвестиций делится на сегменты. Например, двухкомнатные квартиры больше всего востребованы у молодых семей, однокомнатные — у студентов и одиночек, и т. д. И к каждой целевой аудитории нужен свой подход. Практика показывает, что работа с одним сегментом проще и менее затратна, чем попытки удовлетворить запросы из разных сегментов рынка. И лучше сосредоточиться на чём-то одном, создавая и развивая собственную систему управления всеми объектами.

Жилая недвижимость для инвестиций

Если вы только начинаете свой путь в этой сфере и ищете, куда инвестировать в недвижимость, ваш выбор — студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Все они пользуются стабильным спросом и найти арендатора проще, чем для более крупных форматов.

Часто можно слышать советы по приобретению трёх- или четырёхкомнатных квартир с последующим их разделением на несколько однокомнатных. Это действительно довольно популярное решение в европейских странах, однако отечественные законы и планировки довольно сильно затрудняют реализацию подобной схемы в России.

Поэтому начинающим инвесторам при выборе недвижимости для инвестиций стоит обратить внимание на следующие два варианта:

• студии и небольшие по площади однокомнатные квартиры;
• двухкомнатные квартиры.

«Двушки» пользуются большим спросом у семей с детьми. Большим плюсом такой недвижимости для инвестиций будет то, что она обеспечивает стабильность дохода в течение длительного срока. Объясняетеся это просто: семьи с детьми не столь легки на подъём, они быстро привязываются к определённой локации детскими садами, школами и любимыми магазинами. Хорошей стратегией здесь будет завлечение невысокой ценой аренды с периодическим её повышением впоследствии.

Небольшие квартиры и студии востребованы среди молодёжи, решившей пожить отдельно от родителей и студентов. Сложность инвестиций здесь обусловлена невысокой надёжностью аудитории и редкостью долгосрочной аренды. Посуточная сдача и краткосрочная аренда могут приносить неплохой доход, но постоянный поиск арендаторов, равно как и решение различных бытовых вопросов отнимают много времени. Вам придётся заниматься этим самостоятельно, либо поступиться частью дохода и привлечь управляющую компанию.

Если вы только начали инвестировать, то вот 4 совета, которые помогут увеличить доход и избавиться от целого ряда проблем:

1. Не стоит вкладываться в дорогой ремонт. Если вы планируете сдавать однокомнатную квартиру, сделать ремонт надо, но ограничьтесь простыми и недорогими обоями, плиткой и т. п. Стены под штукатурку или покраску, недорогие двери, розетки, выключатели, ламинат или линлеум. А на сэкономленные деньги лучше приобрести бытовую технику.
2. Кстати, о технике: ставьте только самое необходимое. Холодильник, микроволновка и стиральная машинка — вполне достаточный набор. Большинству жильцов никогда не понадобятся кухонный комбайн, духовой шкаф или соковыжималка. А вот инвестировать в кондиционер стоит, это будет большим преимуществом при сдаче квартиры в аренду.
3. Не берите страховых депозитов. Гораздо лучше договориться с арендатором о страховании рисков. Депозит внушит вам ложное чувство уверенности, но если что-то случится, в большинстве случаев он не покроет убытков.
4. Обращайте внимание на недвижимость для инвестиций не только в пределах МКАД. Престижность это, конечно же, хорошо, вот только цена аренды вполне сопоставима, при том, что расположенные у метро или ж/д станций объекты вне кольца стоят дешевле. Имея на руках одну и ту же сумму, в Москве вы возмёте одну квартиру, а за МКАД — две, аренда которых в совокупности даст вам больший доход.