Как начать инвестировать в недвижимость
Первое, что необходимо начинающему инвестору — свободные средства. Их количество зависит от того, какой именно недвижимостью вы хотели бы заниматься. Например, порог вхождения в случае с жильём составляет примерно 5 миллионов рублей, тогда как для приобретения помещения стрит-ритейла потребуется от 20 миллионов.
Эксперты по инвестициям в недвижимость не рекомендуют начинать с займа или кредита. Несмотря на стабильность, вложения в недвижимость, как правило, отличаются длительным сроком окупаемости. А более быстрые варианты (такие, как приобретение с целью перепродажи) гораздо рискованнее. Да и назвать их быстрыми можно с натяжкой: обычно это не менее 1–2 лет.
Начинающий инвестор должен чётко определиться с целью вложений. Кроме того, ему необходимо хорошо осознавать как преимущества, так и недостатки этого вида инвестиций.
Цели инвестиций, их плюсы и минусы
Существует всего 3 цели вложения средств в недвижимость:
- Сохранение накоплений. С течением времени из-за инфляции ваши деньги теряют в покупательской способности. Имея на руках одну и ту же сумму сегодня и через пару лет вы сможете позволить себе разное количество благ. Именно поэтому просто хранить деньги «под подушкой» — не самая лучшая идея. Инвестиции позволяют сохранять покупательскую способность ваших денег.
- Пассивный доход. Купив жилую или коммерческую недвижимость, вы получаете возможность извлекать из не доход, сдавая площади в аренду.
- Перепродажа по более высокой цене. Самый быстрый, но в то же время и самый рискованный способ получение прибыли с недвижимости.
Далее в нашей статье мы будем рассматривать только последние два варианта, и всё сказанное ниже относится только к ним.
Преимущества инвестиций в недвижимость включают:
- стабильность, поскольку спрос на жильё и коммерческие площади есть всегда;
- надёжность, так как сдать в аренду или продать недвижимость можно даже во время кризиса;
- сохранность вложений (стоимость объектов недвижимости со временем, как правило, увеличивается).
К недостаткам стоит отнести:
- высокий порог вхождения;
- длительный срок окупаемости инвестиций (в среднем недвижимость начинает приносить прибыль спустя 5–10 лет);
- дополнительные расходы, включающие траты на ремонт, коммунальные услуги, а случае перепродажи — налоги.
Как выбрать недвижимость для инвестиций
Осознавая цель и зная свой бюджет можно переходить к выбору направления. Эксперт по инвестициям в недвижимость может одновременно управлять несколькими коммерческими объектами разного назначения и жилыми помещениями различных сегментов. Однако для этого необходимо отлично разбираться в особенностях рынка и иметь колоссальный опыт. Новичкам же лучше сосредоточиться на чём-то одном.
С перепродажей тоже не всё просто. Помимо понимания, какие помещения являются ликвидными, а какие нет, необходимо иметь наработанные контакты с застройщиками. Без этого сложно рассчитывать на приобретение по-настоящему интересных и прибыльных объектов.
Часто можно услышать вопрос, что лучше и выгоднее: инвестиции в коммерческую недвижимость или жилую? Однозначного ответа на него нет, поскольку многое зависит от внешних обстоятельств.
Например, до 2014 года высокую (в районе 15%) доходность обеспечивал стрит-ритейл. А поскольку жилые помещения стоили меньше, чем коммерческие, а переводить в нежилые их было относительно несложно, то было весьма выгодно инвестировать именно в квартиры на первых этажах новостроек. Такая стратегия (при условии приобретения ликвидного объекта в хорошем месте) позволяла окупить вложения за 5 лет. Сейчас же ситуация в корне изменилась: перевод существенно усложнился, а доходность коммерческой недвижимости снизилась примерно вдвое.
Поэтому при выборе направления рекомендуется руководствоваться следующими моментами:
- цель инвестиций;
- доступный бюджет;
- знакомая и комфортная для вас стратегия управления;
- возможности масштабирования.
О первых двух мы уже говорили выше, теперь давайте рассмотрим стратегию управления и масштабирование. С последним несколько проще: это то, насколько легко вам будет увеличить объём вложений для роста дохода. А вот на стратегии управления остановимся немного подробнее.
Лучше всего инвестировать в такую недвижимости, которой вам будет легко управлять. Это одна из причин, почему многие начинают с жилых помещений: хотя бы минимальный опыт управления ими есть у каждого владельца квартиры. При этом чем более однородны находящиеся у вас в собственности объекты, тем легче с ними работать.
Дело в том, что даже жилая недвижимость для инвестиций делится на сегменты. Например, двухкомнатные квартиры больше всего востребованы у молодых семей, однокомнатные — у студентов и одиночек, и т. д. И к каждой целевой аудитории нужен свой подход. Практика показывает, что работа с одним сегментом проще и менее затратна, чем попытки удовлетворить запросы из разных сегментов рынка. И лучше сосредоточиться на чём-то одном, создавая и развивая собственную систему управления всеми объектами.
Жилая недвижимость для инвестиций
Если вы только начинаете свой путь в этой сфере и ищете, куда инвестировать в недвижимость, ваш выбор — студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Все они пользуются стабильным спросом и найти арендатора проще, чем для более крупных форматов.
Часто можно слышать советы по приобретению трёх- или четырёхкомнатных квартир с последующим их разделением на несколько однокомнатных. Это действительно довольно популярное решение в европейских странах, однако отечественные законы и планировки довольно сильно затрудняют реализацию подобной схемы в России.
Поэтому начинающим инвесторам при выборе недвижимости для инвестиций стоит обратить внимание на следующие два варианта:
- студии и небольшие по площади однокомнатные квартиры;
- двухкомнатные квартиры.
«Двушки» пользуются большим спросом у семей с детьми. Большим плюсом такой недвижимости для инвестиций будет то, что она обеспечивает стабильность дохода в течение длительного срока. Объясняетеся это просто: семьи с детьми не столь легки на подъём, они быстро привязываются к определённой локации детскими садами, школами и любимыми магазинами. Хорошей стратегией здесь будет завлечение невысокой ценой аренды с периодическим её повышением впоследствии.
Небольшие квартиры и студии востребованы среди молодёжи, решившей пожить отдельно от родителей и студентов. Сложность инвестиций здесь обусловлена невысокой надёжностью аудитории и редкостью долгосрочной аренды. Посуточная сдача и краткосрочная аренда могут приносить неплохой доход, но постоянный поиск арендаторов, равно как и решение различных бытовых вопросов отнимают много времени. Вам придётся заниматься этим самостоятельно, либо поступиться частью дохода и привлечь управляющую компанию.
Если вы только начали инвестировать, то вот 4 совета, которые помогут увеличить доход и избавиться от целого ряда проблем:
- Не стоит вкладываться в дорогой ремонт. Если вы планируете сдавать однокомнатную квартиру, сделать ремонт надо, но ограничьтесь простыми и недорогими обоями, плиткой и т. п. Стены под штукатурку или покраску, недорогие двери, розетки, выключатели, ламинат или линлеум. А на сэкономленные деньги лучше приобрести бытовую технику.
- Кстати, о технике: ставьте только самое необходимое. Холодильник, микроволновка и стиральная машинка — вполне достаточный набор. Большинству жильцов никогда не понадобятся кухонный комбайн, духовой шкаф или соковыжималка. А вот инвестировать в кондиционер стоит, это будет большим преимуществом при сдаче квартиры в аренду.
- Не берите страховых депозитов. Гораздо лучше договориться с арендатором о страховании рисков. Депозит внушит вам ложное чувство уверенности, но если что-то случится, в большинстве случаев он не покроет убытков.
- Обращайте внимание на недвижимость для инвестиций не только в пределах МКАД. Престижность это, конечно же, хорошо, вот только цена аренды вполне сопоставима, при том, что расположенные у метро или ж/д станций объекты вне кольца стоят дешевле. Имея на руках одну и ту же сумму, в Москве вы возмёте одну квартиру, а за МКАД — две, аренда которых в совокупности даст вам больший доход.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Что касается нежилой недвижимости, то здесь наиболее привлекательно выглядят офисы и стрит-ритейл. Инвестировать в небольшие офисные помещения в бизнес-центрах на этапе строительства выгодно из-за меньших расходов на приобретение и стабильно высокого спроса. К тому же часть забот по управлению возьмёт на себя будущая администрация БЦ.
Самыми популярными сейчас считаются офисные помещения площадью до 150 квадратных метров. Средняя стоимость подобного объекта вполне сопоставима с расходами на квартиру, что делает его доступным даже начинающим инвесторам. Доходность же инвестиций в недвижимость при этом почти вдвое выше.
Популярность офисов в специализированных бизнес-центрах обуславливается дефицитом таких предложений на рынке, благодаря чему сдать или перепродать по более высокой цене его будет несложно. Однако если вы решите выбрать именно этот вариант, имеет смысл поторопиться, поскольку тенденция вполне может поменяться.
Инвестиции в коммерческую недвижимость, предназначенную для заведений стрит-ритейла, так же способны принести неплохой доход. Особенно это касается помещений в новостройках. Здесь опять-таки наиболее популярны относительно небольшие объекты, площадью от 50 до 100 кв. метров, позволяющие разместить наиболее востребованные среди населения магазины и салоны. Более крупные помещения не только сами по себе стоят дороже, но также требуют дополнительных затрат на перепланировку и косметический ремонт.
Однако здесь есть небольшой нюанс: как правило подобные места разбираются уже на этапе строительства. Помните, мы говорили о контактах с застройщиками у опытных инвесторов? Вот здесь они и играют свою весомую роль. Тем не менее, найти стрит-ритейл для инвестиций можно и начинающему, особенно если обратиться к услугам опытного и профессионального агентства.
Кроме того, необходимо помнить, что инвестиции в недвижимость, предназначенную для коммерческого использования — это всегда долгосрочные вложения. Исключением будут случаи, когда вы приобретаете её для перепродажи, но это высокорискованные операции, которые могут привести к большим потерям. Для того, чтобы осуществлять их безопасно необходимо иметь большой опыт работы с недвижимостью вообще и коммерческой в частности, либо найти проверенного посредника, таким опытом обладающего.
Какую недвижимость лучше брать под инвестиции в 2024 году
Так в какую недвижимость наиболее выгодно инвестировать? Жилую или коммерческую? Офисы или стрит-ритейл? Повторим уже сказанное выше: получать стабильный доход можно с любой недвижимости. Всё зависит от ваших целей, бюджета и способностей.
Да, при прочих равных доходность коммерческой недвижимости выше. Но при этом она и требует больше первоначальных вложений, равно как и большего опыта в управлении и понимания, как можно и нужно инвестировать в такую недвижимость.
Начинающему инвестору можно посоветовать начать с жилых объектов. При несколько меньшей доходности они более доступны по цене и требуют меньше специфических знаний и умений в области управления. Накопив опыт и получив дополнительные свободные средства, можно переходить к приобретению помещений под офисы или стрит-ритейл. Альтернативой может стать масштабирование инвестиций: покупка дополнительных квартир того же типа, что уже находятся в собственности.
