В России складская недвижимость является наиболее «молодым» из всех сегментов коммерческой недвижимости: в 2018 году рынку качественной складской недвижимости исполнилось 14 лет. Еще в начале 2000-х рынок складов Московского региона был представлен объектами времен советской постройки, а также складами класса А, построенными конечными пользователями для ведения собственной операционной деятельности. 2005 год принято считать началом становления рынка складской недвижимости Московского региона, так как именно тогда, с приходом на столичный рынок специализированных складских девелоперов (таких как Raven Russia, MLP, PNK), началось строительство больших объемов спекулятивных складов. Спрос в разы превышал предложение, объекты сдавались в аренду еще на этапе строительства. И если в 2005 году общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составлял около 3 млн кв. м, то по итогам III квартала 2018 году данный показатель достиг 13,8 млн кв. м.
По мере становления рынка менялись и совершенствовались конструктивные особенности склада. Например, если сравнить склад постройки 2007 год с аналогом 2014 года, то сейчас при строительстве складов класса А используются сэндвич панели, которые не перегреваются летом и не переохлаждаются в зимнее время года, специальные тепловые завесы рядом с погрузочно-разгрузочными доками, светодиодные светильники с датчиками движения, железные откосы на углах здания, отбойники у погрузочно-разгрузочных зон, офисные группы отделываются антивандальными материалами и т.д. Также если ранее стандарт по количеству доковых ворот был на уровне 1 на 1000 кв. м склада, то сейчас этот показатель уже составляет в большинстве случаев 1 на 650-700 кв. м.
По итогам III квартала 2018 года общий объем качественного предложения складской недвижимости составил около 13,8 млн. кв. м, доля вакантных площадей находилась на уровне 5,4% или около 745 тыс. кв. м. Спрос находится на историческом максимуме: по итогам 9 месяцев 2018 года в Московском регионе арендовано и куплено более 1,3 млн кв. м. Рынок можно охарактеризовать как сбалансированный. Однако, важно отметить, что ни склады класса А 2018 года постройки, ни более ранние аналоги, уже не арендуются как «горячие пирожки», арендаторы и покупатели стали все больше внимания уделять расположению (с точки зрения удобства выстраивания логистических цепочек) и качественным характеристикам объекта.
Время – наиболее ценный и дорогой ресурс.
За последние 14 лет существенно изменился и портрет арендатора. Если в 2006-2008 гг. основную долю в структуре спроса формировали логистические операторы, то сейчас основная доля в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в Московском регионе формируется ритейлерами. Данный факт не говорит о том, что на рынке становится меньше логистических операторов, а свидетельствует об изменении их схемы взаимодействия с клиентами. До 2008 года логистические операторы самостоятельно арендовали большие объемы складских площадей и привлекали на данные площади клиентов. Сейчас же ситуация прямо противоположная: ритейлеры арендуют или покупают складские площади и либо выстраивают логистику самостоятельно, либо привлекают профессиональных логистических операторов.
Один из вызовов современной логистики – обеспечить доставку конечным потребителям. Если раньше логистические операторы, преимущественно работали в сегменте B2B, то сейчас основной задачей ряда логистических операторов является обеспечение высокого уровня сервиса и своевременной доставки заказа до клиента (сегмент B2C).
В последнее время мы все чаще говорим о росте спроса на качественную складскую недвижимость со стороны сегмента online-торговли, к которому в классическом представлении относятся online-ритейлеры, не имеющие собственных торговых точек. Однако аналитические данные говорят об обратном: доля online-торговли в структуре спроса на качественные склады в Московском регионе по итогам I-III кварталов 2018 года составляет всего 6%.
Такая низкая доля online-ритейла на фоне высокой доли offline объясняется тем, что на рынке наблюдается мультиканальное (multi-channel) развитие торговли, т.е. offline-ритейлеры запускают online-платформы, а online-ритейлеры открывают шоу-румы, пункты обслуживания/выдачи заказов. Зачастую ритейлеры (как online, так и offline) не располагают отдельными складами для обслуживания торговых точек и online-заказов, а также не всегда выделяют на складе отдельные зоны хранения и комплектации для торговых точек и для online-заказов. При этом скорость доставки заказа до покупателя является ключевым конкурентным преимуществом. И если 10 лет назад покупатель был готов ждать свой заказ в течение 2-3 дней, то сейчас срок доставки заказа не должен превышать сутки. А также новой «фишкой» ритейлеров, доставляющих покупки стало то, что помимо заказа курьер привозит потенциальному покупателю дополнительные вещи. Например, покупатель заказал куртку, и при получении заказа курьер предлагает купить шапку, перчатки и шарф, которые тут же демонстрирует.
Рыночная практика показывает, что изначально ритейлеры развивают различные каналы продаж параллельно (multi-channel). В данном случае покупатель может приобрести товар или на сайте, или в торговой точке, а соответственно и с точки зрения логистики все достаточно понятно – есть отгрузки со склада в магазин, а есть доставка до конечного пользователя. Для обслуживания интернет-магазинов логистические операторы уже научились выстраивать фулфилмент логистику, т.е. формировать заказ для покупателя и в указанный срок доставлять его до двери.
Новым же трендом для нашей страны стало развитие omni-channel, т.е. перекрещивание различных каналов продаж. В данном случае покупатель получает возможность сделать заказ, где угодно, и получить его в любом удобном месте. Например, покупатель может сделать заказ через мобильное приложение, а забрать в offline-магазине. Или покупатель может сделать заказ недостающего размера или отсутствующего артикула через специальный терминал в offline-магазине, а получить дома.
Для обеспечения скорости и качества доставки для omni-channel ритейла логистическим операторам приходится серьезно корректировать текущие бизнес-процессы, модифицировать WMS систему для отслеживания статуса исполнения заказа на складе, оборудовать автомобили системами контроля, отслеживающими расположение и т.д.
Выстраивание логистики для omni-channel ритейла позволяет решать такие задачи как сбор сложного заказа, состоящего из нескольких позиций, зачастую расположенных на различных складах, его последующая доставка до покупателя; доставка товара как домой, так и в торговую точку, пункт самовывоза.
На текущий момент многие ритейлеры, развивающие как offline, так и online каналы продаж используют склады класса А, которые по своим конструктивным характеристикам пока удовлетворяют текущие потребности. В основном данные объекты расположены на расстоянии от 7,5 км до 30 км (в пределах Московского Малого Кольца (А-107). Однако по мере роста автоматизации, которая подразумевает оснащение склада глубинными стеллажами, конвейерными системами, подъемниками для паллет, спутник шаттлами, высокоскоростными сортировочными системами и т.д., могут меняться и конструктивные особенности и топология здания склада.
Мы полагаем, что в перспективе 5-10 лет рынок складской недвижимости будет активно развиваться в черте города и в непосредственной близости от МКАД. В настоящий момент в пределах МКАД общий объем складской недвижимости составляет около 1 млн кв. м, при этом склады представляют из себя старые производственные здания, часто многоэтажные с низкими потолками, маленькой нагрузкой на пол, отсутствием системы пожаротушения. Однако данные здания пользуются большим спросам и сдаются по ставкам, зачастую эквивалентным ставкам за класс А за пределами МКАД.
К наиболее вероятным форматам развития складов в городе можно отнести склады «последней мили», «light industrial». Данные форматы являются для России новыми, их технико-экономические параметры не стандартизированы. Ряд крупных девелоперов пробуют спекулятивно в небольших объемах строить новые форматы складов, однако все они расположены на удалении от МКАД. Например, компания PNK Group на территории «PNK Парка Валищево» строит склады малого формата с блоками в аренду от 500 до 1 000 кв. м, компания «Строительный Альянс» на территории логопарка «Сынково» также строит складской комплекс в формате «light industrial» и т.д.
