В I полугодии 2019 года на складском рынке Москвы зафиксирован самый низкий уровень вакансии за последние 6 лет. Компании активно ищут качественные площадки в удобных локациях и стараются заключить сделки по старым арендным ставкам. Тем временем девелоперы проявляют активность в направлении спекулятивного строительства.
Кто не успел, тот опоздал
На протяжении последних 6 лет уровень вакансии в столице стремится к минимальным отметкам. Сейчас ждут своих арендаторов всего 3% складских площадей, и это рекордно низкий показатель с 2013 года. Отчасти такая динамика связана с тем, что перед наступлением нового года многие компании поспешили заключить арендные договоры на оставшиеся помещения.
Однако в скором времени рынок складской недвижимости должен вернуться в состояние равновесия — московские застройщики оперативно отвечают на рост «аппетитов», увеличив в годовой динамике объемы нового строительства в 1,6 раз. Уже за I полугодие 2019 года введены складские объекты общей площадью 413 тыс. кв. м. Если бы ввод в эксплуатацию ряда крупных складов, запланированных к открытию во II квартале, не был отложен до конца 2019 года, то показатель нового предложения стал бы самым высоким за последние 4 года.
Время — деньги
Из-за низкой вакантности компаниям приходится буквально «охотиться» за качественными площадками в удобных локациях, цены на которые показывают стабильный рост с прошлого года — только за первые 6 месяцев 2019 года средняя арендная ставка увеличилась на 100 рублей. Теперь за квадратный метр складской площади арендаторам придется заплатить 3750 рублей в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Однако высокие ставки не «сбивают» спрос, а, напротив, в какой-то степени его стимулируют — клиенты спешат заключить сделки по старым ценам и в среднем арендуют на 30% больше площадей (16 тыс. кв. м), чем в 2018 году (12,5 тыс. кв. м).
На все готовое
Существенных изменений в объеме сделок не произошло, по итогам I полугодия 2019 года он составил 841 тыс. кв. м, снизившись за год в пределах нормы (-3%). Стоит отметить высокую востребованность готовых зданий — на них пришлось 75% сделок по аренде (633 тыс. кв. м) и 17% сделок по покупке (140 тыс. кв. м) складской недвижимости. Такой интерес объясняется появлением на рынке в прошлом году множества современных высококачественных складов данного формата.
Внимание на готовые здания обратили один из основных игроков рынка онлайн-торговли «Яндекс. Маркет», арендовавший 40 тыс. кв. м в СК «Софьино», и торговая розничная сеть «Спортмастер», занявшая 35 тыс. кв. м в индустриальном парке «Холмогоры». Эти сделки вошли в топ-5 крупнейших сделок I полугодия 2019 года.
Что касается складских помещений формата built-to-suit, то сделки по их покупке составляют всего 8% от общего объема. Тем не менее, с учетом низкого уровня вакантности на рынке складской недвижимости можно с уверенностью сказать, что их количество и доля в общей структуре увеличится.
Спекулянты играют по-крупному
В отношении объектов, построенных с учетом требований будущего арендатора (built-to-suit), наблюдается не только снижение спроса, но и предложения — по итогам I полугодия 2019 года на них приходится всего десятая часть (11%) объема нового строительства. На первый план сейчас выходят спекулятивные проекты: каждый второй складской объект (52%), введенный в I полугодии 2019 года, был построен в таком формате. Более того, в годовой динамике объем спекулятивной складской недвижимости увеличился более чем в 2 раза — с 94 тыс. кв. м до 216 тыс. кв. м. Одним из самых масштабных стал проект инвестиционно-строительной компании Logistics Partners — в комплексе «Внуково II» было введено 100 тыс. кв. м складских площадей. Во II полугодии мы ожидаем сохранение интереса крупных игроков складского девелопмента к спекулятивным проектам, на которые в условиях дефицита вакантных площадей обратят внимание и арендаторы.
Помимо спекулятивных складов, в структуре нового предложения большую долю занимают объекты, построенные для собственных нужд (37%). Наибольшей востребованностью они пользуются среди гигантов розничной торговли вроде IKEA и Wildberries. Для шведского культового бренда «А Плюс Девелопмент» построил дистрибуторский центр площадью 90 тыс. кв. м в Солнечногорском районе, а для Wildberries открыл первую очередь распределительного центра.
Склады по-прежнему любят юг
Логистика неразрывно связана с географией и транспортными потоками. Удобное расположение позволяет значительно повысить эффективность и скорость всех логистических процессов, а потому является одним из ключевых аспектов, влияющих на выбор склада. Сейчас наиболее востребованы объекты на южном направлении Подмосковья — в I полугодии 2019 года на них пришлось более 30% от общего объема сделок. Самой крупной за I квартал стала сделка по покупке компанией «Мистраль» склада площадью 53,5 тыс. кв. м в «ПНК Парк Коледино».
На привлекательность юга влияет высокая концентрация важных транспортных потоков, пересечений крупных автомагистралей и удобных «колец», позволяющих достичь другие трассы без въезда на МКАД. Здесь находятся одни из самых удобных для логистики шоссе — Новокаширское (М4 «Дон») и Симферопольское, а также аэропорт «Домодедово».
Чуть менее высоким спросом на рынке складской недвижимости пользуются объекты на севере (19% объема сделок). Именно здесь расположится новый склад сети магазинов здорового питания «ВкусВилл» — компания арендовала 108 тыс. кв. м в мультитемпературном распределительном центре «PNK Парк Вешки», расположенном всего в 2 минутах езды от МКАД. Сделка стала самой масштабной в I полугодии 2019 года и позволила войти «ВкусВилл» в топ-5 крупнейших сделок наряду с Auchan (138 тыс. кв. м в 2016 году) и Leroy Merlin (140 тыс. кв. м в 2018 году).
Уверенным остается спрос на юго-западе (13% сделок). В районе располагается большое количество качественных складов рядом с аэропортом «Внуково», по Киевскому и Калужскому шоссе: например, СК «Внуково II», где теперь находится РЦ «Почты России».
Светлое будущее
К концу текущего года после ввода в эксплуатацию множества крупных складов, запланированных к открытию во II квартале, объем нового предложения может составить более 900 тыс. кв. м — это рекордно высокий показатель за последние 10 лет, уступающий только показателю 2014 года, когда было введено более 1,5 млн кв. м складской недвижимости.
Доля спекулятивных объектов в общем объеме нового строительства немного снизится — если на данный момент она составляет 52%, то к концу II полугодия может уменьшиться до 40%.
Уровень вакансии приостановит снижение и останется на уровне 3% — как за счет изменений на первичном рынке, который будет постоянно пополняться новыми спекулятивными объектами, так и на вторичном. После переезда некоторых крупных клиентов, строящих сейчас собственные складские комплексы, в готовых объектах освободятся площади, которые снова станут доступны для аренды.
Однако, несмотря на стабилизацию показателя вакантных площадей, арендные ставки продолжат расти — к концу 2019 года они могут увеличиться еще на 50 руб., достигнув 3 800 руб./кв. м/год. Параллельно с этим во II полугодии мы ожидаем увидеть продолжение тренда на рост количества сделок, их среднего размера и, соответственно, бюджета, а также общего объема поглощения.
