Текущая ситуация на рынке
Рынок загородной недвижимости, как и недвижимости в целом, не существует сам по себе, на него оказывает влияние множество факторов: от геополитической ситуации и экономической стабильности в стране, до цен на топливо и стройматериалы и готовность граждан инвестировать в жильё.
Особо отчетливо это продемонстрировали пандемия и последующие политико-экономические изменения. В этот период наблюдалось существенное снижение активности как по причине того, что инвесторы занимали выжидательную позицию, так и потому, что девелоперы не спешили вкладываться в дорогостоящие проекты. А какова ситуация с элитной недвижимостью сейчас?
Согласно аналитическому обзору рынка недвижимости от NF Group, по итогам первого полугодия 2023 года можно говорить об общем оживлении. Так, объём предложений на первичном рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 41%, а количество сделок выросло в 1,8 раза. Число предложений от владельцев также выросло, хотя и не столь значительно (+14%).
Что же касается интересующих нас домов на Рублёвке, то здесь картина в целом повторяет общие тенденции. Оживление коснулось и этого популярного направления, несмотря на то, что в последние годы наблюдается тенденция смещения акцентов в пользу Новорижского направления. Судите сами: первичные предложения на Рублёво-Рижском шоссе занимают всего 14% от общего числа, тогда как на Новорижское приходится 82%. А вот на вторичном рынке ситуация более ровная: 36% у Рублёвки против 42% у Новой Риги.
На деле такой разрыв объясняется довольно просто: отсутствием большого количества свободных земельных участков на Рублёво-Успенском направлении, тогда как на Новорижском их ещё довольно много. Именно поэтому большинство девелоперов размещает новые объекты именно там, что и отражается должным образом на статистике.
При этом было бы неверно считать, что новые дома на Рублёвке не строятся. Например, в этом году был анонсирован проект «Камыши», расположенный в находящейся как раз на Рублёво-Успенском направлении Жуковке.
Что касается портрета покупателя недвижимости на Рублёво-Успенском шоссе, то он остался практически неизменным. Это представитель бизнеса или чиновник в возрасте от 35 лет, как правило, с семьёй и детьми. Из изменений стоит отметить снижение количества бизнесменов из IT-отрасли, что связано с их миграцией.
Первичная и вторичная недвижимость на Рублёво-Успенском шоссе
Исходя из изложенного выше, для получения более объективной картины перед нами встаёт необходимость рассмотреть первичные и вторичные предложения недвижимости на Рублёвке по отдельности.
И здесь мы наблюдаем следующую картину. Возраст подавляющего большинства объектов (по оценкам разных экспертов от 85 до 90 процентов) составляет в среднем примерно 20 лет, а значит — это морально устаревшие проекты, не совсем отвечающие современным взглядам и требованиям. То есть, сами дома на Рублёвке выполнены с применением дорогих материалов (ценные породы дерева, мрамор и т. п.), а вот планировка и дизайн смотрятся устаревшими. Поэтому чаще всего их приобретают ради участка, на котором они расположены, для последующего сноса и строительства нового объекта. Как легко догадаться, это влечёт за собой дополнительные расходы, поскольку владельцы-то предлагают к продаже не просто участок, а готовую загородную недвижимость.
Однако, здесь необходимо принять во внимание ещё один довольно специфический фактор, который напрямую повлиял на количество и цены на недвижимость на Рублёвке. Речь о том, что многие владельцы недвижимости, проживающие за рубежом, а также те, кто принял решение покинуть страну, выставили свои дома на продажу. Это увеличило пул вторичных предложений, а необходимость быстро конвертировать недвижимость в деньги привела к некоторому снижению её стоимости.
Что же касается новых проектов, то спрос на них традиционно высок. Проблема в том, что они, как было сказано выше, на сегодняшний день в дефиците. И в ближайшее время существенно их число не вырастет. Новые объекты появляются точечно, причём большинство раскупаются ещё на начальном этапе строительства. Поэтому если вам хочется именно новый дом на Рублёвке, необходимо постоянно мониторить рынок, либо доверить эту задачу профессионалам из проверенного агентства недвижимости.
Сколько стоят дома на Рублёвке?
Несмотря на то, что Рублёво-Успенское шоссе уже не является единственным направлением, на котором расположена элитная недвижимость, это всё ещё самое престижное место для проживания. Именно здесь сосредоточено более половины всех самых дорогих особняков России. Текущие цены на недвижимость на Рублёвке начинаются с 30 миллионов рублей и могут доходить до нескольких десятков миллионов долларов. В одном из наиболее дорогих посёлков Рублёво-Успенского направления, «Сады Майендорф», стоимость на многие коттеджи не находится в открытом доступе и её можно узнать лишь по запросу.
Как мы уже отмечали, это обусловлено не только престижностью направления, но также дефицитом первичных предложений. При этом несмотря на высокие цены на элитные дома новой постройки, они раскупаются довольно быстро.
Многое в плане цены зависит и от расположения недвижимости внутри направления. Так, самым престижным посёлком на протяжении многих лет остаётся Барвиха, тогда как Усово считается одним из наиболее доступных по цене. Разрыв в стоимости объясняют чаще всего разной удалённостью от кольцевой автодороги, а также разницей в инфраструктуре.
При этом утверждать, что самое дорогое загородное жильё находится на Рублёвке, на сегодняшний день не совсем корректно. Земля здесь действительно дороже, чем на других направлениях (по состоянию на конец первого полугодия 2023 года владельцы просят в среднем 5,1 миллиона за сотку, тогда как на Новорижском направлении эта сумма существенно ниже, всего 3,1 миллиона). Коттеджи на вторичке также дороже (средний бюджет 622 миллиона против 259 на Новорижском и 301 на Минском направлениях), а вот по средним ценам на таунхаусы Рублёвка (85 миллионов) уступает как Новорижскому (93 миллиона), так и Минскому (104 миллиона) направлениям.
Недвижимость на Рублёвке: прогнозы на ближайшее будущее
Конечно же, в текущей ситуации делать какие-либо прогнозы весьма рискованно. Всегда есть вероятность возникновения внезапных факторов, которые в корне изменят всю ситуацию не только на рынке недвижимости Рублёво-Успенского шоссе, но и во всей стране. Однако если исключить форс-мажор, то можно предположить продолжение роста.
Несмотря на появление «конкурентов», направление всё ещё остаётся самым престижным, а значит приобретение дома на Рублёвке останется надёжным вложением средств, как минимум в ближайшей перспективе.
