Нежилое помещение в законодательстве РФ
Для многих может показаться странным, но Жилищный кодекс, на который чаще всего ссылаются, когда дело касается недвижимости, не даёт чёткого определения нежилого помещения. При этом он описывает особенности перевода жилых площадей в нежилые. Используется это понятие и в прочих законах и нормативных актах, но и в них полностью не раскрывается.
Поэтому дать определение рассматриваемому понятию можно только через то, что представляют собой жилые объекты. Согласно ЖК к ним относятся:
- жилые дома, либо их части. Это состоящие из отдельных комнат и вспомогательных помещений индивидуальные строения, полностью приспособленные под проживание;
- квартиры. Представляют собой структурно обособленные помещения, общность которых составляет многоквартирный дом. Как правило, квартира состоит из одной либо нескольких комнат;
- комната. Часть квартиры или дома, в которой может проживать человек.
А поскольку все объекты недвижимости в обязательном порядке относятся либо к жилому, ибо к нежилому фонду, то любые помещения, кроме указанных выше, являются нежилыми. Другими словами, это такая недвижимость, которая используется в любом качестве, кроме как для проживания (за одним исключением, о котором мы поговорим ниже).
Исходя из всего вышесказанного, можно также выделить ряд признаков, позволяющих определить, что это нежилая недвижимость:
- прописанный в документах объекта статус «нежилое»;
- наличие отдельного от общего входа;
- особые требования по нормам пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
Кроме того, в таком помещении невозможно зарегистрировать граждан, но его можно использовать в качестве юридического адреса, например для ООО.
Отдельно стоит отметить разницу между помещениями нежилыми и предназначенными для общественного пользования в многоквартирных домах. К последним относятся, например, все подъезды, тогда как заложенные застройщиком под стрит-ритейл площади на цокольном или первом этаже — нежилые.
Типы помещений
Все нежилые строения подразделяют на 4 категории:
- отдельно стоящие. Не имеют с другими зданиями общего фундамента и коммуникаций;
- встроенные. Находятся непосредственно в жилом здании и могут выходить за его пределы максимум на 1,5 метра;
- встроенно-пристроенные. Такие нежилые помещения также располагаются в жилом доме, но могут выступать за него более, чем на 1,5 метра;
- пристроенные. Расположены за пределами здания, но имеют с ним общую капитальную стену (или несколько).
Функционально такие объекты делятся на основные и вспомогательные. К первым относят те помещения, которые необходимы для реализации ключевого функционала всего здания. Примером могут служить офисы в БЦ или магазины в центре торговом.
Если же помещение предназначено для обслуживания здания или его частей, то это вспомогательная нежилая недвижимость. Как правило, здесь расположены системы подачи воды, вентиляция, отопление и т. п., а доступ открыт только для авторизованного персонала.
Назначение нежилых помещений
Классификация нежилых помещений подразумевает разделение их на:
- административные. Сюда относятся, например, офисы, государственные и медицинские учреждения. Они могут располагаться как в отдельно стоящих зданиях, так и на первых этажах многоквартирных домов (МКД);
- торговые. Это могут быть как находящиеся в МКД заведения стрит-ритейла, так и специально для этого построенные торговые центры с большим количеством магазинов;
- производственные. Нежилые помещения этого назначения служат для размещения станков и прочего оборудования, используемого при изготовлении самых разных товаров;
- складские. В таких помещениях хранят уже готовую продукцию;
- развлекательные. Включают бары, рестораны, кафе, караоке и т. п. Чаще всего располагаются в отдельных, либо полностью нежилых зданиях.
К нежилым помещениям разного назначения предъявляются как общие, так и специфические требования. К последним относятся, например обязанность обеспечивать соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, а также местное законодательство в отношении тишины для развлекательных, или запрет на хранение опасных для жителей веществ в случае, когда склад расположен в многоквартирном доме.
Стоит понимать, что подобная классификация условна. Нередко можно встретить объекты нежилой недвижимости, совмещающих несколько из указанных ролей. Например, склад-магазин или производственный цех с офисными помещениями.
Апартаменты — нежилое помещение?
На первый взгляд, этот вопрос может показаться странным, но на деле именно здесь часто возникает недопонимание между желающими приобрести недвижимость и застройщиками. В последнее время слово «апартаменты» можно встретить довольно часто. И столь же часто его используют в качестве синонима к слову «квартира».
Однако тут-то и кроется довольно опасный подводный камень, из числа подстерегающих нас при покупке жилой и нежилой недвижимости. Дело в том, что хотя апартаменты и приспособлены для проживания, они относятся именно к последней категории. А это значит, что помимо всего прочего, в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, только временно.
По документам такие помещения являются гостиницами или офисами, даже если при этом они находятся в зданиях, выглядящих как самые настоящие многоквартирные дома. И если только вы изначально не планируете приобретение нежилых помещений с апартаментами стоит быть аккуратнее.
С другой стороны, застройщики часто стараются компенсировать то, что по факту апартаменты являются нежилыми помещениями. Как правило, это выражается в более низких, чем на полноценные квартиры, ценах.
Можно ли превратить жилую недвижимость в нежилую
Итак, если вы планируете начать собственное дело или получать доход от сдачи в аренду площадей под магазины или салоны красоты, вам необходимы нежилые помещения. И здесь есть два пути: изначально покупать нежилое, либо приобретать жилой объект с последующей сменой его статуса.
Последнее часто встречается также при получении расположенной на первом этаже квартиры в наследство. Не испытывающие острой необходимости в месте для проживания наследники решают получать пассивный доход и сдавать её в аренду. А коммерческая недвижимость может принести существенно больше, чем жилая.
Перевести жилую недвижимость в нежилую, конечно, можно. Однако это не настолько просто, как может показаться. И самое сложное здесь — требование получить согласие других собственников жилья в многоквартирном доме. Чтобы решение собрания жильцов имело законную силу, на нём должно присутствовать не менее половины всех жителей дома и как минимум ⅔ тех, кто проживает в вашем подъезде. И большинство из них должны поддержать вас в желании открыть рядом с ними помещение для торговли или предоставления услуг.
Поэтому несмотря на то, что в теории это звучит привлекательно, на практике лучше сразу подыскивать нежилое помещение.
Заключение
К нежилому фонду относятся все те помещения, которые не предназначены для непосредственного проживания (за исключением апартаментов). Площади с таким статусом можно использовать в качестве коммерческих: для открытия собственного дела или получения пассивного дохода от сдачи в аренду.
