Директор департамента офисной недвижимости NF Group Константин Лосюков рассказал в интервью Вести. Недвижимость о том, как будет развиваться офисный рынок столицы, стоит ли ждать дефицита площадей, какова роль коворкингов, и кто является законодателем моды в сегменте.
— В прошлом году было введено минимальное количество офисных площадей, число свободных площадей сокращается, некоторые заговорили о дефиците. Действительно ли это так?
Прошлый год для офисного сегмента был довольно спокойным. Как и в 2017 году его драйвером стало соотношение ввода в эксплуатацию новых площадей и чистого поглощения. Последний показатель сейчас стабилизировался на уровне 650 тыс. кв. м, а ввод снижался (в прошлом году было введено 125 тыс кв м).
Образно говоря, рынок поглотил все, что было построено за год и еще забрал часть того, что было возведено до этого. Доля вакантных площадей стала падать. Если в 2017 году в классе «А» она составляла 17%, то к концу прошлого года снизилась до 12,5% (в классе B до 9,3%). С одной стороны, это довольно существенное снижение. С другой стороны, это саморегулирование и выравнивание рынка по сравнению с теми перекосами, которые возникли после кризиса 2014 года, когда доля свободных площадей достигала 30%.
Если посмотреть на другие европейские города, то сбалансированный рынок — это 10% вакантных площадей. Более высокий уровень вакантных площадей означает арендатора, а меньше 10% -превращается в рынок арендодателя.
Поэтому можно сказать, что на текущий момент рынок сам себя сбалансировал: 12,5% (для класса «А») — это близко к 10%. В классе «В» вакансия 9,3% — и это уже паритет сторон. При этом, тенденция на понижение вакантности в обоих классах сохраняется. Соответственно, если спрос останется на том же уровне, а объем ввода будет небольшим (по прогнозам NF Group, в 2019 году он составит около 400 тыс кв м), то доля вакантных площадей еще сократится. Тогда мы можем увидеть рынок арендодателя, при котором ставки будут увеличиваться.
Хотя рост ставок мы видели и в 2018 году: в классе «А» на 10%, что выше инфляции, в классе «В» — на 5%. По итогам 2019 года ставки могут вырасти еще, но не более чем на 5–7%, потому что экономическая ситуация в стране остается непростой. При этом, новые проекты, которые сейчас строят, выйдут на рынок только в 2021—2022 гг. Именно в это время можно ожидать стабилизации ставок аренды.
— То есть, сейчас рынок находится в равновесии, но дефицит возможен?
Когда мы говорим о среднем уровне вакантности, арендных ставок, это пресловутая «средняя температура по больнице». Но от района к району ситуация может сильно разниться. Сегодня в Москве есть районы, где доля вакантных площадей уже низкая. Например, район Павелецкого вокзала. Там свободные площади составляют 6%. Это в два раза ниже, чем в целом по рынку. Есть уже определенный дефицит площадей, и это уже рынок арендодателя. То же самое с районом Москва-Сити, где вакансия сейчас ниже 10%. Несмотря на большие объемы построенных площадей, поглощение здесь было тоже значительное.
В Новой Москве, наоборот, вакансия большая — 43%. Поэтому в среднем по рынку говорить о дефиците площадей рано, но в отдельных районах он уже назрел.
Есть еще один фактор, который влияет на долю свободных площадей. Часто предложение в объектах, которые были построены до кризиса, разбито на небольшие блоки. В целом по зданию может быть 15 тыс кв м свободных площадей, а на деле это маленькие отдельные блоки — некая шахматная доска. Это неудобно крупным игрокам. Поэтому сама история с вакансиями имеет нюансы. Первое — она сильно разнится от района к району, второе — даже там, где свободных площадей много, вакансия неоднородна.
— Если произойдут форс-мажорные обстоятельства, что тогда будет с офисами? Насколько они вообще уязвимы?
В кризисы компании сокращали свои расходы. Например, могли перебраться из дорогих помещений в более доступные. Но мы не отмечали массового ухода компаний с рынка.
Если произойдут форс-мажорные обстоятельства (валютные колебания, скачки цен на нефть), то компании будут экономить, сокращать площади, переезжать в менее дорогие бизнес-центры, но не закрывать полностью офисы.
На рынке есть конкуренция, терять удобные во всех отношениях площадки игроки не захотят. Поэтому у офисного рынка есть определенный запас прочности. Скорее всего, в случае ухудшения ситуации девелоперы могут заморозить проекты, как это было в 2014 году.
— Что сегодня хотят строить девелоперы?
Профессиональные девелоперы, безусловно, отслеживают рынок. Они понимают его тенденции и стараются, чтобы новые проекты соответствовали духу времени, а где-то шли вперед. Сегодня сами клиенты стали требовательнее: они хотят получить максимально качественное предложение. Например, чтобы здание соответствовало всем атрибутам класса, к которому принадлежит: отделка, эффективность планировки, инфраструктура, локация, парковки. Девелоперы учитывают это. Они делают, чтобы их новые объекты были лучше и превосходили конкурентов.
— Как поменялись сами форматы? Отличается ли построенный до кризиса офис от того, что строят сейчас?
В кризисный период девелоперы пытались «разложить яйца по разным корзинам», что называется, поэтому пошла мода на многофункциональные центры (МФК): немного апартаментов, немного офисов, немного ритейла. Сейчас МФК тоже актуальны, но вновь стали строиться чисто офисные центры.
Если раньше мы говорили, что для Москвы оптимальный формат — это 100 тыс кв м и более, то сейчас 30–50 тыс кв м. Это связано с минимизацией рисков.
Масштабные проекты сейчас только заявляются. С точки зрения перспектив офисный сегмент сегодня интересен застройщикам. Например, компания «Галс Девелопмент» недавно анонсировали, что готова развивать офисный сегмент, помимо основного — строительства жилья.
— Есть такое мнение, что с изменением долевого законодательства, многие застройщики, которые сейчас строят жилье, переориентируются на коммерческие объекты. Насколько офисы в данном случае будут привлекательны? Получит этот тренд широкое распространение?
Нельзя сказать, что мы увидим много застройщиков, традиционно строящих жилье, которые переориентируются на офисы. Скорее всего, это будут те девелоперы, кто уже строили и жилье, и проекты коммерческой недвижимости.
Они могут сделать бОльший акцент на последнем, в том числе, на офисах. Например, в 2014 году, когда упал спрос на офисы, была обратная ситуация: некоторые девелоперы пытались перепозиционировать офисы под апартаменты.
— Как развитие транспортной инфраструктуры влияет на офисы? Могут ли вообще появиться новые деловые районы, в том числе, благодаря развитию транспортных сетей?
Безусловно, наличие транспортной инфраструктуры важно для любого бизнес-центра. Развитие транспортной инфраструктуры — МЦК, Большое кольцо, хорды — все это придает новый импульс развития тому или иному району. Но сложно сказать, что смогут ли благодаря этому сформироваться новые деловые районы.
Транспортная составляющая может увеличить привлекательность тех объектов, которые уже есть в районе. Хотя, конечно, многие ТПУ проектируются с офисной составляющей. Субрынок отдельный они не сформируют, но дополнительный объем рынку точно дадут.
— То есть, в ближайшее время не стоит ждать появления новых деловых центров?
Чтобы новые деловые районы возникали, должна быть серьезная планомерная застройка. Если смотреть на перспективу, то к новому деловому району можно отнести Большое Сити — развитие районов, примыкающих к Москва Сити.
Сюда же можно отнести масштабный проект Ростеха (строительство технопарка «Ростех-Сити») на территории Тушинского аэродрома. Эти две точки можно рассматривать в будущем как возможные новые деловые районы.
— Вы упомянули сейчас крупнейшую госкорпорацию Ростех. А какова вообще роль госструктур в офисном сегменте? Какие крупные сделки стоит нам ждать в ближайшее время с этими игроками?
Если говорит о прошлом годе, то он был менее примечательным для офисного рынка с точки зрения участия в нем госструктур. Прошли две знаковые сделки — это покупка правительством Московской области почти 30 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центре Pallau-RB на 1-м километре Рублево-Успенского шоссе. Вторая — аренда структурой Россетей почти 20 тыс. кв. м в бизнес-центре на Самарской улице.
На днях «Транснефть» переехала в башню «Эволюция» в Москва Сити, которую купила до этого. Что касается министерств, которые должны переехать в «IQ-квартал» в ММДЦ «Москва Сити», то тут вопрос, насколько быстро завершатся отделочные работы.
Достаточно активно офисные площади поглощают государственные банки, например, уже даже есть такой термин Сбербанк Сити — в одной локации (рядом с метро Кутузовская) сосредоточены четыре здания, в которых расположились (или будут располагаться) подразделения банка. Центробанк вел переговоры с Neva Towers. ВТБ арендовал 10 тысяч метров в Башне на Набережной по соседству со своим основным офисом. В целом сейчас госкомпании занимают не более 7% общего спроса.
— А кто лидер?
Самый активным сектором, законодателем моды и драйвером является сектор технологии/медиа/телекоммуникации (ТМТ), они занимают 20% рынка. Крупнейшие игроки на рынке — это Яндекс, Mail.ru, компании, связанные с электронной коммерцией — например, Ozon. Например, в прошлом году Ozon активно поглощал площади — почти 16 тыс. кв. м в Башне на Набережной. Это большой объем, с учетом того, что раньше компания занимала куда более скромные площади в зданиях совершенно другого класса.
Сейчас мы по-прежнему переживаем цифровую революцию. Поэтому все, что связано с интернетом, технологиями и электронной коммерцией будет и дальше активно развиваться, точно так же, как будет расти спрос на подобные услуги. Именно за этими сектором будущее, и они будут задавать тон рынку.
— Сейчас многие говорят о бурном развитии коворкингов, на российский рынок пришел международный оператор WeWork. Как развиваются они в Москве? Каковы их перспективы?
Да, коворкинги действительно активно развиваются, но в рамках своего сегмента. Пока их доля в общем объеме поглощения очень маленькая. Даже если говорить об офисном США, где зародилась сама идея коворкингов, то там их доля — 1,5% от всего объема помещений. У нас примерно такая же история. Поэтому коворкинги могут удваивать свои объемы, но эти объемы изначально небольшие и роль их на рынке пока незначительная. Что касается будущего коворкингов, то пока оно непонятно. По наиболее реалистичным прогнозам экспертов, в Европе и США коворкинги могут занять 5–7% рынка в перспективе ближайших 5 лет. В России, скорее всего, будет то же самое.
