Дождётся ли российский рынок иностранных инвесторов

Иностранные инвесторы не ушли, но «аппетиты поубавились»

Иностранные инвесторы присутствуют на российском рынке, но в последние 3 года они занимают весьма скромную долю рынке, причем их подход к инвестированию отличается наличием довольно четких и порой жёстких критериев отбора активов. В условиях сохраняющихся санкций и угрозы ввода новых зарубежные инвесторы по понятным причинам будут крайне сдержанны, так как есть опасения, связанные с прямым или косвенным вхождением в сделки с компаниями из санкционного списка. Инвестиционный рейтинг РФ поднялся по данным основных мировых рейтинговых агентств, что безусловно стало позитивной новостью для инвестиционного климата в России. Однако возможная связь активов с лицами, находящимися под санкциями, негативно воздействует на общий «аппетит к риску» среди возможных инвесторов, и в результате приток свежих зарубежных инвестиций в отечественную недвижимость остается достаточно скромным. В 2008 году объем иностранных инвестиций в российский рынок недвижимости достигал рекордных 47% от общего объема сделок, потом постепенно снижался до 14% в 2013, через год снова возрос до 39%, однако в 2015—2017 гг. снова опустился до в среднем 15%. В 2018 году общий объем инвестиций составил 248,1 млрд рублей, из которых доля зарубежных инвестиций находилась на уровне 24%, что на 11% выше показателя предыдущего года.

Традиционно хорошую доходность инвесторам на рынке недвижимости приносят либо участие в девелоперских проектах, либо рентная деятельность с достаточно консервативными, как правило, прогнозами по доходности. Нередко инвестиции в недвижимость — это часть общей инвестиционной стратегии крупных компаний с прицелом на диверсификацию портфеля (под альтернативными источниками доходности обычно понимается недвижимость).

Помимо рентной доходности, «приятным бонусом» для инвесторов может стать прирост стоимости актива, например, вследствие грамотного управления. Спекулятивные инвесторы, которые рассчитывают на определенный прирост капитала за короткий период времени, в основном рассматривают девелопмент за счет дельты между начальной и конечной стоимость актива по завершению строительства.

В первую очередь иностранные инвестиционные фонды интересуют стабилизированные активы офисной или торговой недвижимости, в гораздо меньшей степени, жилые проекты. В последние годы растет интерес к гостиницам на фоне Чемпионата мира по футболу в России. С торговыми объектами у инвесторов более сложные отношения, поскольку они в большей степени подтверждены изменениям потребительских предпочтений и падению покупательской способности.

Об азиатских инвестициях

Что касается давно «ожидаемых» рынком китайских инвесторов, то особый интерес они проявляют к коммерческой недвижимости, в первую очередь, к офисным и гостиничным проектам, в меньшей степени, к торгово-развлекательным центрам.

У данных игроков существует общепринятый консервативный подход: они стараются максимально ограничить риски путем выбора знаковых объектов, которые исторически привлекают качественных и, главное, состоятельных арендаторов. Обычно они отдают предпочтение офисной недвижимости класса A, расположенной в центральных районах, косвенно рассчитывая на топовые компании. Например, кейс, который потенциально может заинтересовать китайского инвестора — офис класса, А в непосредственной близости от Кремля, где в качестве арендатора выступают государственные структуры.

Надеяться на повышение зарубежного спроса на российскую недвижимость, по нашим прогнозам, пока преждевременно, так как он находится в прямой зависимости от внешнеполитических факторов, но это, на мой взгляд, не фатально. Напротив, гораздо более ценным является наличие постоянного внутреннего спроса, который всегда в большей степени определял отечественный инвестиционный рынок.

Конкуренты на мировой арене и внутри страны

Некоторые полагают, что раз у иностранных инвесторов более высокая финансовая состоятельность, то они могут сделать значительные приобретения, однако это далеко не так. Крупнейшие фонды прямых инвестиций собирают со всего мира под своим управлением триллионы долларов и благодаря тому, что у них есть офисы во многих странах, они смотрят глобально на возможности разных индустрий и стран. Российской недвижимости приходится, условно говоря, конкурировать с очень сильными альтернативными вариантами инвестиции, причем на ключевых экономических рынках — секторами IT, здравоохранения и т. д.

Емкость российского рынка уступает в десятки и даже сотни раз другим рынкам: например, в Англии инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость составляют 80 млрд фунтов, что в 20 раз больше, чем у нас, а в США — 300 млрд долларов США, что больше российских в сто раз.

Иностранным инвесторам и на российском рынке, очевидно, доступна не только недвижимость, но и другие перспективные отрасли экономики. Недостаток недвижимости на их фоне заключается в том, что это материальный актив, в отличие, к примеру, от IT-технологий, у которых можно всю платформу переместить в другую страну в течение 24 часов. Недвижимость предполагает долгосрочные вложения и не является высоколиквидным продуктом, поэтому для инвесторов много значит возможность вести параллельный бизнес, получая экспортную выручку из РФ в валюте. Так, например, китайских инвесторов в лице крупных туроператоров интересуют гостиничные активы для развития своего бизнеса.

Россия — привлекательный развивающийся рынок с точки зрения притока иностранных инвестиций в процентном отношении к рыночной капитализации, а также крупнейшая экономическая зона, интересующая игроков как объект финансирования в разных сферах, таких как сырье, энергетика, недвижимость. Однако из-за подвешенного состояния нашей экономики зарубежные инвесторы долго присматриваются, пытаясь определить, стоит ли инвестировать, и если да, то в каком объеме. Если они не решаются на приобретение недвижимости, это не означает полного отказа от инвестирования в страну в принципе — они могут уйти в IT, причем не напрямую, а через локальный фонд. Допустим, есть компания с определенной краткосрочной или долгосрочной инвестиционной стратегией, и ею устанавливается некий лимит по направлениям и регионам. У иностранных инвесторов может быть портфель на сумму триллион долларов, и консервативное распределение будет следующим: на Шанхай потратят $50 млрд, на Россию — $1 млрд; для нас эта цифра внушительная, а на деле в отношении всего портфеля она незначительная, и может составлять 1%. Естественно, что при подобном развитии событий возможные инвестиционные потери незначительны на общем фоне.

Многие иностранные инвесторы так или иначе имеют в своем портфеле со старых времен приобретенные девелоперские активы, и они ими занимаются. А когда возникает вопрос, не хотят ли они рассмотреть что-то еще, то сейчас чаще всего следует отрицательный ответ, потому что у них на данный момент есть пара-тройка предложений на других, более стабильных и менее рискованных рынках. В большинстве случаев для многих инвесторов, в особенности иностранных, общее восприятие нашей экономической конъюнктуры и инвестиционного климата таково, что взять на себя экономические риски (риски девальвации, дополнительных санкций и вдобавок ко всему риски проектные) они пока не готовы.