0
Войти
Войти
+7 (495) 151-90-00
Заказать звонок
Меню
Скрыть
0 0
Войти
Контакты О компании Аналитика Стать партнером Карьера

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

2023-03-31

Среди наиболее стабильных активов с небольшой долей риска, способных сохранять доходность даже в сложной экономической обстановке, объекты коммерческой недвижимости занимают особое место. При их покупке, продаже и сдаче в аренду существует немало нюансов, с которыми невозможно столкнуться при работе с недвижимостью жилой. Поэтому если вы решили начать инвестировать именно в этот сектор, стоит предварительно изучить все эти особенности. В противном случае вы рискуете не получить той отдачи, на которую рассчитываете, а в худшем варианте развития событий и вовсе потерять вложенные средства.

Что такое коммерческая недвижимость?

Для начала необходимо определиться с терминологией. Инвестор должен понимать, что такое коммерческая недвижимость и каковы её особенности. Согласно законодательству, таковой могут считаться любые нежилые помещения, основным назначением которых является получение прибыли.

Теоретически, сюда можно отнести также объекты некапитального строительства, либо не введённые в эксплуатацию объекты. Однако в последнем случае это долгосрочное вложение, не имеющее свидетельства о праве собственности, а значит приступить к управлению такой недвижимостью сразу после заключения договора купли-продажи нельзя.

Поэтому, как правило, коммерческой недвижимостью считаются капитальные строения, зарегистрированные в Росреестре и для которых выданы документы на право собственности.

Основное отличие объекта коммерческой недвижимости от некоммерческого заключается в статусе владельца и обусловленных им обязанностях и правах. Приобретая некоммерческую недвижимость (чаще всего это жильё), вы сохраняете статус физического лица, а покупка рассматривается исключительно в качестве вашего личного имущества. Это значит, что для сдачи, например, в аренду вам не требуется регистрация в качестве ИП или иного юридического лица. Достаточно просто ежегодно отчитываться о полученных таким образом доходах и уплачивать соответствующий налог.

Для покупки коммерческой недвижимости регистрация в качестве юридического лица также не является обязательным требованием. Однако необходимо понимать, что если вы планируете в дальнейшем сдавать эти площади в аренду, то это будет рассматриваться, как предпринимательская деятельность. А вот для этого уже необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Интересный нюанс: зарегистрированная таким образом коммерческая недвижимость может быть использована в том числе в качестве жилой (при соблюдении всех предъявляемых к таким помещениям требований). Широко распространённые в наше время апартаменты — чаще всего именно такой вариант. Но здесь необходимо помнить, что при подобном использовании коммерческой недвижимости налог на имущество будет существенно выше, чем в случае оформления её как жилой.

Юридическое лицо также может быть собственником объекта коммерческой недвижимости. Однако стоит помнить, что в этом случае право владения им может распространяться на всех тех, кто имеет долю в уставном капитале, будь то юридическое или физическое лицо. Кроме того, после оформления права собственности потребуется его нотариальное заверение.

Что надо учитывать при приобретении объектов коммерческой недвижимости?

Первое, что необходимо понимать начинающем инвестору — коммерческая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже некоммерческой. Это касается всех этапов работы с ней, от покупки до сдачи в аренду. Разница в стоимости обусловлена назначением: торговые помещения (равно как и прочие коммерческие объекты) изначально предназначены для получения прибыли и потому совершенно естественно, что арендная плата за них обычно выше, чем в случае с жилыми помещениями.

При покупке коммерческой недвижимости необходимо осознавать, что вы приобретаете актив, который не должен простаивать. Соответственно стоит заранее прикинуть, как именно вы будете получать прибыль с него.

Собираясь покупать коммерческую недвижимость надо также учитывать, что брать кредит в этом случае не столь выгодно, как при покупке жилья. Минимальный первоначальный взнос скорее всего будет значительно выше, сопутствующих расходов больше, а оформление права собственности несколько сложнее.

Если объект коммерческой недвижимости вам нужен для собственных нужд, вполне достаточно понять, можете ли вы себе позволить его приобретение и содержание, а также насколько он соответствует целям вашего бизнеса. Если же торговое помещение приобретается для дальнейшего получения прибыли иным путём, рекомендуется дополнительно провести анализ рынка, как на текущий момент, так и в долгосрочной перспективе. В противном случае можно остаться без арендаторов или получать прибыль намного меньшую, чем та, на которую вы рассчитывали изначально.

Вопрос доходности инвестиций играет при покупке коммерческой недвижимости очень важную роль. В конце концов именно для этого она и приобретается! Однако здесь есть немало тонкостей, которые не всегда очевидны. Вот всего лишь пара из них:

  • казалось бы, хорошее расположение и характеристики помещения позволят привлечь больше потенциальных арендаторов и брать более высокую арендную плату. Но подобное ликвидное помещение и стоить будет скорее всего гораздо дороже, чем такое же по площади, но менее удачно расположенное. А значит потребуется большее начальное вложение средств;
  • не все помещения пользуются одинаковым спросом у разных категорий арендаторов. И при выборе коммерческой недвижимости надо понимать, получится ли найти своего клиента и насколько быстро (мы ведь помним, что актив не должен простаивать!).

Помимо чисто экономических расчётов стоит обратить внимание и на юридическую чистоту сделки. Если у вас нет соответствующих специальных знаний, то лучше обратиться к специалисту, поскольку ошибки на этапе заключения договора купли-продажи могут обернуться весьма значительными убытками. Впрочем здесь мы уже переходим к рискам, речь о которых пойдёт в следующем разделе.

При желании статус нежилого помещения (с последующим использованием в качестве коммерческого объекта) можно присвоить и жилому объекту. В Москве для этого достаточно подать заявление и все необходимые документы в МФЦ, в других регионах процедура может отличаться. Помните, что любая перепланировка должна быть предварительно согласована, а после её проведения вам потребуется получить акт приёмочной комиссии, выписку из ЕГРН и технический план, содержащие новые сведения об объекте.

Посмотрите наши лучшие предложения коммерческой недвижимости в аренду

ID: r125376
Москва Пресненский Рочдельская ул., 15
Улица 1905 года, Краснопресненская
Площадь 93 - 1 433 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r131787
Москва Тверской Новослободская ул., 19, стр. 1
Площадь 13 - 590 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r134019
Площадь 26 - 210 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
9 предложений
ID: r133633
Москва Планерная ул., 12
Площадь 13 - 99 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r131411
Москва Пресненский Красная Пресня ул., 48/2, стр. 1
Площадь 175 - 845 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
3 предложения
ID: r133796
Москва Беговой
Площадь 19 - 306 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
3 предложения
ID: r131877
Москва Красносельский Мясницкая ул., 13, стр. 20
Площадь 78 - 651 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
5 предложений
ID: r126055
Москва Даниловский Холодильный пер, 3
Тульская
Площадь 175 - 415 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r125911
Москва Земляной Вал улица, 25
Таганская, Курская
Площадь 15 - 427 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
18 предложений
ID: r132462
Москва Бутырский Огородный проезд, 16, стр. 4
Площадь 158 - 273 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r131936
Площадь 27 - 353 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
10 предложений
ID: r17351
Москва Тверской Тверская улица, 9
Охотный Ряд, Чеховская, Театральная, Тверская, Пушкинская, Площадь Революции
Площадь 98 - 270 м²
Мощность 250 кВт
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r132385
Москва Академика Туполева наб, 15, к. 2
Площадь 969 - 1 970 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
5 предложений
ID: r133072
Площадь 56 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
3 предложения
ID: r119705
Москва Пресненский Красногвардейский 1-й проезд, 15
Деловой центр, Деловой центр, Выставочный центр
Площадь 250 - 1 174 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r132407
Москва Красноказарменная ул., 23
Площадь 169 - 187 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r119666
Москва Пресненский Пресненская набережная, 12
Международная, Деловой центр, Деловой центр, Выставочная
Площадь 28 - 81 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
14 предложений
ID: r125888
Москва Алексеевский Маломосковская улица, 14, стр. 1
Алексеевская
Площадь 240 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r130971
Москва Покровское-Стрешнево Лётная ул., 95Б
Площадь 187 - 209 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r131121
Москва Покровское-Стрешнево Лётная ул., 95Б
Площадь 201 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
5 предложений
ID: r132451
Москва Академический Дмитрия Ульянова ул., 10/1, к. 1
Площадь 17 - 118 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
9 предложений
ID: r132317
Москва Академика Сахарова пр-кт, 11
Площадь 227 - 369 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r132229
Москва Красносельский Котельническая набережная, 1/15
Площадь 268 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
4 предложения
ID: r132031
Москва Ломоносовский Ленинский пр-кт, 78
Площадь 52 - 491 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
4 предложения

Каковы риски при приобретении коммерческой недвижимости?

Главное, что требуется от покупателя коммерческой недвижимости — предельная внимательность на всех этапах сделки. Не стесняйтесь читать и перепроверять всё, что кажется даже минимально непонятным или подозрительным. В идеале лучше всего доверить это профессионалам, которые хорошо разбираются в юридических тонкостях и знакомы с особенностями рынка коммерческой недвижимости. Но если вы хотите сэкономить на посредниках, не бойтесь показаться мнительным или придирчивым: это гораздо лучше, чем упустить из вида какой-нибудь важный нюанс.

Обязательно обратите внимание на такие моменты, как:

  • наличие у продавца всех необходимых документов, подтверждающих его право собственности на коммерческую недвижимость и корректность их оформления;
  • вероятность появления лиц, способных предъявить требования по возврату долгов или возмещению убытков, связанных с эксплуатацией или владением приобретаемого объекта (например, долги за электричество или отопление).

Помимо этого, существуют неочевидным риски приобретения коммерческой недвижимости, о которых знают только те, кто уже с ними сталкивался, или же очень глубоко погружён в тему.

Например, покупая коммерческую недвижимость, расположенную в строении, которое находится в эксплуатации на протяжении длительного времени, обязательно обратите внимание на износ самого здания. Дефекты, которые могут на первый взгляд показаться незначительными, в итоге могут привести к дорогостоящему ремонту.

Если вы рассматриваете торговое помещение в новостройке, также обратите внимание на качество выполнения работ. Помните, что вы вправе потребовать у застройщика исправления обнаруженных дефектов за его счёт.

Налоги на коммерческую недвижимость

Размер налога рассчитывается исходя либо из кадастровой (если она определена), либо из среднегодовой стоимости коммерческой недвижимости. Начиная с 2020 года эта норма официально зафиксирована в законодательстве и рыночная стоимость коммерческой недвижимости при определении размера налога не учитывается.

Процентная ставка напрямую зависит от того, какую систему налогообложения (из возможных для вашей формы регистрации) вы выбрали. Например, для физических лиц она составляет от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости находящейся в собственности коммерческой недвижимости.

Кроме того, ряд категорий граждан может рассчитывать на льготы или даже полное освобождение от уплаты налога. К ним относятся участники боевых действий, ветераны Великой Отечественной войны, ветераны труда, пенсионеры, инвалиды детства, I и II групп, участники ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и лица к ним приравненные. При этом необходимо помнить, что преференции распространяются лишь на один объект коммерческой недвижимости.

Несмотря на то, что покупка коммерческой недвижимости в чём-то схожа с приобретением жилья, существует немало нюансов, которые могут стоить вам значительного количества времени, нервов и денег. Поэтому лучший вариант — обратиться к профессионалам, которые хорошо знакомы со всеми особенностями и подводными камнями этого процесса, и помогут провести сделку без проблем и в кратчайшие сроки.

Посмотрите наши лучшие предложения коммерческой недвижимости на продажу

ID: r131404
Москва Новомосковский Сосенское п., Скандинавский б-р, 35
Площадь 124 - 1 114 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r133113
Москва Родные Кварталы
Площадь 123 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r131787
Москва Тверской Новослободская ул., 19, стр. 1
Площадь 13 - 590 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r134019
Площадь 26 - 210 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
9 предложений
ID: r133626
Площадь 243 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r134003
Останкинский
Площадь 175 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r133975
Москва Басманный Фридриха Энгельса ул., 7-21
Площадь 74 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r131241
Мытищи Московская обл., .Астрахова пр-кт,
Площадь 106 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r133633
Москва Планерная ул., 12
Площадь 13 - 99 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r123444
Москва Бабушкинский Менжинского улица, 38 к. 2
Бабушкинская, Свиблово
Площадь 185 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r133796
Москва Беговой
Площадь 19 - 306 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
3 предложения
ID: r133786
Москва Сокол Ленинградский пр-кт, 33, к. 3
Площадь 12 - 250 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r133785
Москва Басманный Большая Почтовая ул., 24
Площадь 69 - 1 018 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
6 предложений
ID: r125911
Москва Земляной Вал улица, 25
Таганская, Курская
Площадь 15 - 427 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
18 предложений
ID: r133492
Сокольники
Площадь 53 - 669 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
3 предложения
ID: r133475
Москва Судостроительная ул., 3
Площадь 174 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
1 предложение
ID: r132462
Москва Бутырский Огородный проезд, 16, стр. 4
Площадь 158 - 273 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r131936
Площадь 27 - 353 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
10 предложений
ID: r17351
Москва Тверской Тверская улица, 9
Охотный Ряд, Чеховская, Театральная, Тверская, Пушкинская, Площадь Революции
Площадь 98 - 270 м²
Мощность 250 кВт
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r133171
Площадь 15 - 235 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
7 предложений
ID: r132071
Москва Замоскворечье Кожевническая ул., 4
Площадь 25 - 54 м²
 expert
Юлия Алякина
Заместитель директора направления стрит-ретейла
2 предложения
ID: r132385
Москва Академика Туполева наб, 15, к. 2
Площадь 969 - 1 970 м²
 expert
Ирина Козина
Директор направления стрит-ретейла
5 предложений
kf-expert
Получите консультацию эксперта NF Group
Подпишитесь на нашу рассылку
Где вам удобнее получать уведомления?
Наши рекомендации
NF Group
Стратегический консалтинг
NF Group
Авторизация