Что такое коммерческая недвижимость?
Для начала необходимо определиться с терминологией. Инвестор должен понимать, что такое коммерческая недвижимость и каковы её особенности. Согласно законодательству, таковой могут считаться любые нежилые помещения, основным назначением которых является получение прибыли.
Теоретически, сюда можно отнести также объекты некапитального строительства, либо не введённые в эксплуатацию объекты. Однако в последнем случае это долгосрочное вложение, не имеющее свидетельства о праве собственности, а значит приступить к управлению такой недвижимостью сразу после заключения договора купли-продажи нельзя.
Поэтому, как правило, коммерческой недвижимостью считаются капитальные строения, зарегистрированные в Росреестре и для которых выданы документы на право собственности.
Основное отличие объекта коммерческой недвижимости от некоммерческого заключается в статусе владельца и обусловленных им обязанностях и правах. Приобретая некоммерческую недвижимость (чаще всего это жильё), вы сохраняете статус физического лица, а покупка рассматривается исключительно в качестве вашего личного имущества. Это значит, что для сдачи, например, в аренду вам не требуется регистрация в качестве ИП или иного юридического лица. Достаточно просто ежегодно отчитываться о полученных таким образом доходах и уплачивать соответствующий налог.
Для покупки коммерческой недвижимости регистрация в качестве юридического лица также не является обязательным требованием. Однако необходимо понимать, что если вы планируете в дальнейшем сдавать эти площади в аренду, то это будет рассматриваться, как предпринимательская деятельность. А вот для этого уже необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Интересный нюанс: зарегистрированная таким образом коммерческая недвижимость может быть использована в том числе в качестве жилой (при соблюдении всех предъявляемых к таким помещениям требований). Широко распространённые в наше время апартаменты — чаще всего именно такой вариант. Но здесь необходимо помнить, что при подобном использовании коммерческой недвижимости налог на имущество будет существенно выше, чем в случае оформления её как жилой.
Юридическое лицо также может быть собственником объекта коммерческой недвижимости. Однако стоит помнить, что в этом случае право владения им может распространяться на всех тех, кто имеет долю в уставном капитале, будь то юридическое или физическое лицо. Кроме того, после оформления права собственности потребуется его нотариальное заверение.
Что надо учитывать при приобретении объектов коммерческой недвижимости?
Первое, что необходимо понимать начинающем инвестору — коммерческая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже некоммерческой. Это касается всех этапов работы с ней, от покупки до сдачи в аренду. Разница в стоимости обусловлена назначением: торговые помещения (равно как и прочие коммерческие объекты) изначально предназначены для получения прибыли и потому совершенно естественно, что арендная плата за них обычно выше, чем в случае с жилыми помещениями.
При покупке коммерческой недвижимости необходимо осознавать, что вы приобретаете актив, который не должен простаивать. Соответственно стоит заранее прикинуть, как именно вы будете получать прибыль с него.
Собираясь покупать коммерческую недвижимость надо также учитывать, что брать кредит в этом случае не столь выгодно, как при покупке жилья. Минимальный первоначальный взнос скорее всего будет значительно выше, сопутствующих расходов больше, а оформление права собственности несколько сложнее.
Если объект коммерческой недвижимости вам нужен для собственных нужд, вполне достаточно понять, можете ли вы себе позволить его приобретение и содержание, а также насколько он соответствует целям вашего бизнеса. Если же торговое помещение приобретается для дальнейшего получения прибыли иным путём, рекомендуется дополнительно провести анализ рынка, как на текущий момент, так и в долгосрочной перспективе. В противном случае можно остаться без арендаторов или получать прибыль намного меньшую, чем та, на которую вы рассчитывали изначально.
Вопрос доходности инвестиций играет при покупке коммерческой недвижимости очень важную роль. В конце концов именно для этого она и приобретается! Однако здесь есть немало тонкостей, которые не всегда очевидны. Вот всего лишь пара из них:
- казалось бы, хорошее расположение и характеристики помещения позволят привлечь больше потенциальных арендаторов и брать более высокую арендную плату. Но подобное ликвидное помещение и стоить будет скорее всего гораздо дороже, чем такое же по площади, но менее удачно расположенное. А значит потребуется большее начальное вложение средств;
- не все помещения пользуются одинаковым спросом у разных категорий арендаторов. И при выборе коммерческой недвижимости надо понимать, получится ли найти своего клиента и насколько быстро (мы ведь помним, что актив не должен простаивать!).
Помимо чисто экономических расчётов стоит обратить внимание и на юридическую чистоту сделки. Если у вас нет соответствующих специальных знаний, то лучше обратиться к специалисту, поскольку ошибки на этапе заключения договора купли-продажи могут обернуться весьма значительными убытками. Впрочем здесь мы уже переходим к рискам, речь о которых пойдёт в следующем разделе.
При желании статус нежилого помещения (с последующим использованием в качестве коммерческого объекта) можно присвоить и жилому объекту. В Москве для этого достаточно подать заявление и все необходимые документы в МФЦ, в других регионах процедура может отличаться. Помните, что любая перепланировка должна быть предварительно согласована, а после её проведения вам потребуется получить акт приёмочной комиссии, выписку из ЕГРН и технический план, содержащие новые сведения об объекте.
Каковы риски при приобретении коммерческой недвижимости?
Главное, что требуется от покупателя коммерческой недвижимости — предельная внимательность на всех этапах сделки. Не стесняйтесь читать и перепроверять всё, что кажется даже минимально непонятным или подозрительным. В идеале лучше всего доверить это профессионалам, которые хорошо разбираются в юридических тонкостях и знакомы с особенностями рынка коммерческой недвижимости. Но если вы хотите сэкономить на посредниках, не бойтесь показаться мнительным или придирчивым: это гораздо лучше, чем упустить из вида какой-нибудь важный нюанс.
Обязательно обратите внимание на такие моменты, как:
- наличие у продавца всех необходимых документов, подтверждающих его право собственности на коммерческую недвижимость и корректность их оформления;
- вероятность появления лиц, способных предъявить требования по возврату долгов или возмещению убытков, связанных с эксплуатацией или владением приобретаемого объекта (например, долги за электричество или отопление).
Помимо этого, существуют неочевидным риски приобретения коммерческой недвижимости, о которых знают только те, кто уже с ними сталкивался, или же очень глубоко погружён в тему.
Например, покупая коммерческую недвижимость, расположенную в строении, которое находится в эксплуатации на протяжении длительного времени, обязательно обратите внимание на износ самого здания. Дефекты, которые могут на первый взгляд показаться незначительными, в итоге могут привести к дорогостоящему ремонту.
Если вы рассматриваете торговое помещение в новостройке, также обратите внимание на качество выполнения работ. Помните, что вы вправе потребовать у застройщика исправления обнаруженных дефектов за его счёт.
Налоги на коммерческую недвижимость
Размер налога рассчитывается исходя либо из кадастровой (если она определена), либо из среднегодовой стоимости коммерческой недвижимости. Начиная с 2020 года эта норма официально зафиксирована в законодательстве и рыночная стоимость коммерческой недвижимости при определении размера налога не учитывается.
Процентная ставка напрямую зависит от того, какую систему налогообложения (из возможных для вашей формы регистрации) вы выбрали. Например, для физических лиц она составляет от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости находящейся в собственности коммерческой недвижимости.
Кроме того, ряд категорий граждан может рассчитывать на льготы или даже полное освобождение от уплаты налога. К ним относятся участники боевых действий, ветераны Великой Отечественной войны, ветераны труда, пенсионеры, инвалиды детства, I и II групп, участники ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и лица к ним приравненные. При этом необходимо помнить, что преференции распространяются лишь на один объект коммерческой недвижимости.
Несмотря на то, что покупка коммерческой недвижимости в чём-то схожа с приобретением жилья, существует немало нюансов, которые могут стоить вам значительного количества времени, нервов и денег. Поэтому лучший вариант — обратиться к профессионалам, которые хорошо знакомы со всеми особенностями и подводными камнями этого процесса, и помогут провести сделку без проблем и в кратчайшие сроки.
