0
Войти
Войти
+7 (495) 151-90-00
Заказать звонок
Меню
Скрыть
0 0
Войти
Контакты О компании Аналитика Новости Мероприятия Блог Стать партнером Карьера

«Апартаментный» вопрос

2021-08-26


В сегменте высокобюджетного жилья Москвы (премиум и элит) соотношение квартир и апартаментов на рынке держится на одном уровне уже долгое время: примерно 50/50, незначительно меняясь с выходом новых проектов.

Особое место по-прежнему занимает «Москва-Сити», где апартаменты — это пока единственный формат для проживания, кроме проекта Capital Towers, расположенного на границе с деловым центром и предлагающего классические квартиры. Сегодня в предложении там представлено 394 лота, или 52,4 тыс. кв. м в башнях Neva Towers, «Око» и «Федерация». При этом 99,7% лотов сосредоточено в башнях Neva Towers и «Око». Именно эти два комплекса формируют субрынок. В «Башне Федерация» (Восток) остался последний лот от застройщика.

Всего же апартаменты представлены в семи построенных башнях и планируются еще в двух. Еще один проект на территории «Москвы-Сити» — One Tower, планирующий выйти на рынок в 2021 году — он станет первым проектом в этой локации с классическими квартирами.

Апартаменты за рубежом

В мировой практике это тоже отдельный вид недвижимости, имеющий, однако, несколько иные отличительные особенности. Как правило, апартаменты разделяют на две категории:

  • апартаменты в аренду — как правило, это помещения, включающие кухню, в том числе гостиничные и апарт-отели, а также сервисные и брендированные, предлагающие возможности краткосрочного или длительного проживания как в бизнес-кварталах, так и в курортных зонах. Например, Extended Stay Hotels, Residences Inn by MAriott, Homewood Suits by Hilton, Summerfield Suits by Hyatt и многие другие.
  • апартаменты на продажу, причем за рубежом такие апартаменты зачастую используются как инвестиционный продукт, то есть, не только как классическая покупка для проживания, но и в формате leaseback (продажа для последующей сдачи частными лицами в аренду) — распространено на курортах США, Европы, Австралии, Азиатско-Тихоокеанского региона, частичная собственность, таймшеры, кондоотели и прочее (собственникам принадлежат доли в одном объекте (% актива), в том числе с оговоренной возможностью пользования активом (таймшер) — распространено на курортах США, Канады, Мексики, Европы, ОАЭ.

Квартиры vs. апартаменты

Естественно, на протяжение всего периода строительства апартаментов не прекращались попытки легализовать их статус — ведь по-прежнему апартаменты юридически являются коммерческой недвижимостью и не относятся к жилому фонду: де-юро нежилые помещения, которые-де-факто используются для проживания. С этим связаны и их основные отличия от квартир:

  • невозможность постоянной регистрации (возможность временной регистрации для гостиничных апартаментов);
  • размер коммунальных услуг — в жилых помещениях контролируется государством, есть льготы;
  • размер налога — более высокая ставка на апартаменты (0,5 — 2% у апартаментов и 0,1–0,15% у квартир) при более низкой чем у квартиры кадастровой стоимости, отсутствие налогового вычета. Хотя в отношении части апартаментов, внесенных в специализированный реестр апартаментов, был введен понижающий коэффициент;
  • нормативы по социальной инфраструктуре (детские сады, школы, поликлиники и прочее), требования по охранным зонам, санитарным норам, шумоизоляции, техническим нормам здания (например, инсоляции) и другие — обязательны при проектировании квартир;
  • возможность использования различных программ господдержки ипотечного кредитования, в том числе с использованием материнского капитала, доступна только для квартиры;
  • необходимость для квартир регулярного внесения взносов на капремонт;
  • спорные вопросы регулируются жилищных кодексом, в отличие от комплексов с апартаментами, где инструментов для защиты собственника не так много.

Важно также отметить, что сегмент апартаментов не учитывается в официальной статистике по жилому фонду, что также создает определенные сложности для учета и понимания этого формата.

В большинстве случаев определенные минусы апартаментов нивелируется ценой — в массовом сегменте на формат апартаментов возможны дисконты до 15–20%. Хотя, стоит отметить, что такая скидка не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и другие, и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта.

Зачастую апартаменты могут посоревноваться с квартирами своими характеристиками: как правило, это уникальное местоположение и окружение, там, где невозможно строительство классических домов, в том числе в проектах реконструкции. Это в большей степени актуально для высокобюджетного сегмента, и дисконты на формат там менее распространены.

С точки зрения инвестиционной привлекательности выбор покупателя зависит не только от формата продукта — в отличие от мировой практики, где апартаменты являются популярным инвестиционным продуктом за счет наличия сервисного обслуживания или организованного управления, в России эта практика только набирает обороты, и основная инвестиционная привлекательность заключается в росте цен по мере повышения стадии строительства. Она, в свою очередь, может достигать 20–25%, в отдельных случаях 35% и более — данная динамика не отличается в зависимости от типа жилой недвижимости. Дополнительно цена может расти за счет роста цен на рынке.

Приобретение же апартаментов в надежде на будущий рост цены из-за легализации формата — достаточно рискованный шаг.

Что может изменить новый законопроект

Сегодня основная законодательная инициатива относится к разработке законопроекта о статусе апартаментов, который был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. Речь в нем идет об изменениях в Градостроительном Кодексе РФ и отдельных законодательных актах по возможностям регистрации в апартаментах и расширении других возможностей апартаментов (по аналогии с квартирами), расположенных в многофункциональных зданиях, включающих как жилые, так и нежилые помещения, а также построенных на участках, не предназначенных для жилого строительства. Принятие этого закона может стать важным шагом на пути легализации статуса апартаментов: владельцы апартаментов получат все привилегии собственников квартир, а застройщики — внятные требования и поддержку государства, что позволит им сдать объекты в срок и обеспечить их необходимой инфраструктурой.

В то же время остается еще ряд ключевых вопросов относительно апартаментов, которые требуют решения. В первую очередь, это касается налогообложения и тарифов ЖКХ, инфраструктурного обеспечения и понимания перспектив этого сегмента в целом. Важно также понимание статуса уже построенных объектов и того, есть ли вероятность приравнивания их к жилью. Пока ясности относительно этих вопросов нет.

Что касается ближайшего будущего, сегмент апартаментов формируется под влиянием двух факторов: законодательного регулирования, где ясности пока нет и прогнозы делать рано, и рыночной ситуации — здесь тренды общие и для квартир и для апартаментов: цены растут, спрос показывает очередные рекорды, высока активность застройщиков в плане реализации существующих объемов и вывода на рынок новых проектов, получивших/получающих разрешение на строительство.

Среди основных причин роста цен на апартаменты можно отметить сохранение высокого уровня спроса, на фоне которого застройщики более активно повышают стоимость в своих проектах, а также происходит вымывание наиболее ликвидного предложения. При этом новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости и квартир, и апартаментов. Кроме того, на рынке отмечается подорожание строительных и отделочных материалов, участков под застройку, затрат на рабочую силу и прочих издержек, в связи с чем выросла себестоимость строительства. Мы ожидаем сохранения высокой, но с тенденцией на стабилизацию активности и более скромных ценовых изменений на субрынке. Хотя сейчас делать долгосрочные прогнозы довольно рискованно — неопределенность относительно пандемии и глубины ее последствий по-прежнему сохраняется.

В целом, Москва активно развивается, и мы видим многие позитивные перемены на рынке недвижимости, в частности, отмена «старого» Генплана Москвы и перевод его в электронный вид. Легализация статуса апартаментов — тоже нужный и правильный шаг, проработка этого формата — важнейшая веха в эволюции города и выхода на новый архитектурный уровень.

ID: as20167
ЦАО Пресненский Пресненская набережная, д. 8 стр. 1
Площадь 235 м²
Этаж 57
2 спальни
3 комнаты
С отделкой
260 998 047 ₽
1 111 102 ₽ за м²
Подробнее
ID: as20166
ЦАО Пресненский Пресненская набережная, д. 8 стр. 1
Площадь 225 м²
Этаж 24
2 спальни
5 комнат
С мебелью
197 827 223 ₽ 177 003 305 ₽
787 031 ₽ за м²
Подробнее
ID: as37406
ЦАО Пресненский Пресненская набережная, 8, стр. 1
Площадь 189 м²
Этаж 34
2 спальни
3 комнаты
С мебелью
212 961 370 ₽
1 126 779 ₽ за м²
Подробнее
Эксклюзив
ID: as10452
ЦАО Пресненский Пресненская набережная, д. 8 стр. 1
Площадь 223 м²
Этаж 39
2 спальни
3 комнаты
С мебелью
231 479 750 ₽
1 036 631 ₽ за м²
 expert
Татьяна Собе-Панек
Консультант
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 123 м²
Этаж 3
2 спальни
3 комнаты
Под отделку
98 763 758 ₽
804 920 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 93 м²
Этаж 5
1 спальня
2 комнаты
С мебелью
85 740 099 ₽
925 919 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 107 м²
Этаж 6
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
90 246 028 ₽
845 792 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 83 м²
Этаж 6
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
71 692 438 ₽
865 850 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 130 м²
Этаж 6
1 спальня
2 комнаты
С отделкой
129 829 700 ₽
1 001 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 95 м²
Этаж 7
1 спальня
2 комнаты
С мебелью
98 333 400 ₽
1 034 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 94 м²
Этаж 8
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
93 357 000 ₽
990 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 110 м²
Этаж 8
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
99 090 120 ₽
904 932 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 125 м²
Этаж 8
2 спальни
3 комнаты
С отделкой
157 144 346 ₽
1 258 161 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 132 м²
Этаж 8
2 спальни
3 комнаты
С отделкой
138 044 500 ₽
1 045 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 126 м²
Этаж 8
2 спальни
3 комнаты
Под отделку
103 785 000 ₽
825 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 124 м²
Этаж 8
1 спальня
2 комнаты
С отделкой
141 649 900 ₽
1 142 337 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 154 м²
Этаж 8
3 спальни
4 комнаты
С отделкой
172 607 941 ₽
1 118 651 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 111 м²
Этаж 8
2 спальни
3 комнаты
С отделкой
128 803 339 ₽
1 157 262 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 133 м²
Этаж 9
2 спальни
3 комнаты
С мебелью
146 630 000 ₽
1 100 000 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 111 м²
Этаж 9
2 спальни
3 комнаты
Под отделку
102 030 014 ₽
920 848 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 113 м²
Этаж 10
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
111 060 882 ₽
983 710 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 135 м²
Этаж 10
1 спальня
2 комнаты
Под отделку
121 027 500 ₽
896 500 ₽ за м²
Подробнее
ЦАО Арбат Новый Арбат ул., д. 32
Краснопресненская, Смоленская
Площадь 124 м²
Этаж 10
2 спальни
3 комнаты
Под отделку
110 897 050 ₽
896 500 ₽ за м²
Подробнее
Подпишитесь на нашу рассылку
Где вам удобнее получать уведомления?
Наши рекомендации
NF Group
Стратегический консалтинг
NF Group
Авторизация