По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 30% всех запросов, ОАЭ – 26% и Кипр – 14%. Анализ запросов покупателей за 12 месяцев также показал, что целью приобретения жилья за рубежом у 61% потенциальных клиентов является получение ВНЖ или гражданства, 17% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания, 15% – с целью инвестиций, а оставшиеся 7% – как для проживания, так и для инвестиций.
По итогам 2022 года в топ-10 стран-лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (30%), ОАЭ (26%), Кипр (14%), Португалия (7%), Греция (5%), Испания (4%), Великобритания (4%), страны Карибского бассейна (4%), Мальта (3%) и Гренада (3%). В 2021 году рейтинг запросов россиян возглавляли страны ЕС – Португалия, Греция, Кипр, Испания, а также страны Карибского бассейна, в то время как лидеры 2022 года – Турция и ОАЭ – в топ-10 не входили.
Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group: «В 2022 году число сделок по покупке недвижимости увеличилось в первую очередь в Турции, ОАЭ и на Кипре, а также в Испании и Италии. Кроме того, россияне инвестируют в недвижимость в некоторых азиатских государствах, на Бали и в Таиланде. Инвесторов все больше интересуют страны Карибского бассейна – в частности, Гренада, где можно получить второе гражданство, а также некоторые страны Латинской Америки. Также россияне рассматривают недвижимость в Европе, например, в Германии и Австрии, однако, к сожалению, не все из них могут оформить там покупку, поскольку для этого необходим счет в иностранном банке. В данном случае наблюдается расхождение интересов покупателей с реальными возможностями приобретения недвижимости в текущих условиях. В связи с этим денежные потоки направляются в те локации, которые для россиян доступны».
Согласно данным Института статистики Турции, в 2022 году россиянами было приобретено 16 312 объектов недвижимости, тогда как в 2021 году показатель был в три раза меньше и составлял всего 5 379 лотов. Такие локации, как Анталья, Аланья, Кемер, Фетхие, Бодрум, Измир, интересуют россиян благодаря развитым курортам – многие люди переезжают туда жить. В Аланье находится школа, где можно сдать ЕГЭ, – там сформировалось русское сообщество. Большое количество инвесторов, намеренных оформить гражданство, интересуется Стамбулом, Бодрумом и Измиром, где есть возможность купить недвижимость, рыночная цена которой незначительно превышает ее кадастровую стоимость (так как в других локациях объекты, кадастровая стоимость которых оценена минимум в 400 тыс. долларов, на рынке продаются намного дороже). При этом Бодрум отличается недвижимостью более высокого класса, поэтому подходит и для оформления гражданства, и для покупки жилья с целью отдыха с семьей.
По словам Анны Лариной, дальнейшая ситуация относительно спроса россиян на турецкую недвижимость зависит не только от геополитической обстановки в 2023 году, от возможности открывать счета и переводить денежные средства за границу, но и от того, пополнится ли рынок недвижимости Турции новым предложением, которое на данный момент ограничено. В случае выхода качественных проектов по рыночным ценам спрос сохранится.
Стоит отметить, что 80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до 1 млн долларов, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой – объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру.
Рынок ОАЭ, занимающий вторую строчку рейтинга, является устойчивым и безопасным для инвестиций благодаря тому, что страна занимает нейтралитет в геополитической повестке. Также государство предоставляет выгодные условия для бизнеса и релокации, проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику ОАЭ, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID. Кроме того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью.
Марина Шалаева, управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group): «В настоящее время рост цен на жилую недвижимость ОАЭ продолжается. Динамика наблюдалась еще с начала пандемии, когда в мире увеличился спрос на прибрежную недвижимость, жилье у моря, крупные объекты с обширной придомовой территорией и террасами. Впоследствии ОАЭ открыли границы, и поток туристов возобновился. В целом, глобальная политика государства способствовала тому, чтобы привлечь большой поток инвесторов. Цены на многие проекты за последние 2–2,5 года прибавили до 50%. Однако именно прошлый год стал рекордным, что напрямую связано с ажиотажем со стороны российских покупателей, которые направляли свои капиталы в страну. На данный момент активность на рынке остается высокой, так как пока у россиян все еще есть возможность перевести средства в ОАЭ. Кроме того, сюда приезжают инвесторы из Евросоюза и Великобритании, а также ожидается приток покупателей из Китая. Людей привлекает безопасность и комфорт, которые в ОАЭ выше, чем во многих европейских странах. Поэтому рост цен здесь будет продолжаться, хотя по законам рынка он уже не будет столь бурным».
В 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в 10 раз по сравнению с прошлым годом. Основными локациями являются Дубай (Палм-Джумейра, Дубай Марина, Даун Таун) и Абу-Даби (Саадият, Аль-Рим). Рынки ОАЭ активно развиваются, а цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет: так, в Дубае за прошлый год они выросли в среднем на 12%, а в определенных локациях – даже на 20–30%.
Основными целями приобретения недвижимости в стране являются: релокация семьи покупателя, проживание в ОАЭ от полугода и более, сдача в аренду готовых юнитов, покупка с целью перепродажи (использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. В частности, в Дубае наблюдается спрос в том числе на новостройки, которые позже могут перепродаваться с приростом цены от 20% до 40%. Более того, рассматриваются также готовые бизнесы – покупка пулов апартаментов с арендаторами в туристических зонах и управляющей компанией, которая будет сдавать эти апартаменты в аренду. В таком случае доходность может достигать 8%.
В настоящее время более 70% клиентов рассматривают в ОАЭ приобретение двух и более объектов в связи с высоким инвестиционным потенциалом. Самый востребованный бюджет – 1–4 млн долларов, более 15% запросов приходится на бюджет от $10 млн долларов. Более 50% клиентов открывают здесь компании, чтобы диверсифицировать свой бизнес, также многие ищут офисы и релоцируют часть сотрудников.
Марина Шалаева добавляет: «В прошлом году примерно 80% сделок по покупке недвижимости в ОАЭ совершались с целью инвестиций, а 20% – для собственного проживания, причем основная доля приходилась на новостройки. Сейчас же на инвестиции приходится 50%, причем как в новостройки, так и в готовое жилье ввиду того, что многие рассматривают возможности для получения готового арендного дохода, а стоимость вторичной недвижимости сейчас зачастую более привлекательна, чем первичной в связи с ростом цен на новостройки. Другие 50% покупателей выбирают новые инвестиционные возможности, которые позволяют не просто сохранить капитал, но и получать доход от готового арендного бизнеса, жилой и коммерческой недвижимости, блоков апартаментов, целых зданий, участков или проектов соинвестирования, где можно зарабатывать от 20% годовых, что привлекает крупных инвесторов. Также фиксируется много запросов на покупку жилой недвижимости для себя, для жизни, в том числе запросов на эксклюзивные виллы и участки под строительство таких вилл. Причина в том, что многие покупатели заинтересованы в фундаментальном развитии в Дубае и рассматривают данную локацию уже не как запасной аэродром, а как платформу для ведения бизнеса, куда приезжают семьями с детьми и ищут либо готовый вариант для проживания, либо участок для застройки».
По словам Марины Шалаевой, в 2022 году ключевые рынки недвижимости на Ближнем Востоке показали активный рост. Помимо Дубая и Абу-Даби инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана, а также местное население.
Замыкает тройку лидеров Кипр – страна в ЕС, которая продолжает принимать заявления от россиян на получение ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тыс. евро. Более того, фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить в стране от пяти лет). Согласно открытым источникам, за 2022 год иностранцами здесь было приобретено 5 928 объектов недвижимости, что на 61% больше, чем за тот же период 2021 года. Наибольшее количество продаж было зафиксировано в Лимасоле, за ним следуют Никосия, Ларнака, Пафос и Фамагуста.
61% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или второго гражданства. В 2022 году наиболее популярными являются иммиграционные программы Турции и Кипра.
Цель 17% заявок – покупка дома для собственного проживания. В топ стран среди этих запросов входят ОАЭ и Турция.
15% покупателей готовы рассмотреть недвижимость в качестве инвестиции. Наиболее популярными странами в этой категории являются ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул). Возрастает количество запросов на недвижимость в Саудовской Аравии, Египте, Катаре и Бахрейне.
7% покупателей рассматривают недвижимость за границей для собственного проживания и инвестиций. Наиболее популярной локацией в этой категории являются ОАЭ.
