Москва, Россия — Аналитики международной консалтинговой компании Knight
Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2021 год. Согласно
данным исследования Prime Global Forecast 2021,
в следующем
году в 20 из 22 проанализированных городов цены на жилье останутся на уровне
2020 года, или увеличатся на 2%. Лидерами рейтинга стали Шанхай и Кейптаун: в
этих городах цены вырастут на 5%, а наибольшая отрицательная динамика возможна в
Буэнос-Айресе (-8%) и Дубае (-2%). По прогнозам аналитиков Knight Frank, в России
в конце следующего года динамика цен также будет положительной и составит 5-6%.
·
Год назад темп роста цен на
элитное жилье в мире составил 1,1%, став самым низким значением за последнее десятилетие.
Среди наиболее весомых факторов, оказавших влияние на цены, эксперты называли затянувшиеся
переговоры по Brexit, торговую войну между США и Китаем, гонконгские протесты.
Однако уже к концу сентября 2020 года показатель вырос до 1,6%. Основой устойчивости
цен на ключевых рынках жилья в период пандемии послужили многочисленные меры, которые
правительства и центральные банки использовали для поддержки доходов населения и
бизнеса.
Prime Global City Index
· В III квартале 2020 года в 45% проанализированных
городов объемы продаж вернулись на допандемийный уровень. Аналогичная доля
приходится на мегаполисы, в которых восстанавливается приток иностранных
покупателей: к ним относятся Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Сидней, Кейптаун,
Ванкувер и Окленд. В 36% городов наблюдается отток сделок из центральных
локаций в пригород. При этом 24% респондентов среди потенциальных покупателей
элитной недвижимости планируют сменить место жительства в течение ближайшего года.
· В следующем году в исследуемых мегаполисах цены
на жилье останутся на уровне 2020 года или увеличатся на 2%.
●
Аналитики ожидают, что в 2021 году рынки элитной
недвижимости разделятся на три группы. В первую войдут города, в которых
прогнозируется восстановление цен на недвижимость (Лондон, Сидней, Париж,
Берлин и Мадрид). Динамика будет поддерживаться низкими процентными ставками,
отложенным спросом, введением налоговых каникул и другими фундаментальными
рыночными факторами. К данной группе также можно отнести и Нью-Йорк, где ожидается
улучшение ситуации во многом благодаря активному поглощению имеющихся излишков предложения.
Кроме того, эксперты предполагают, что вступление Джо Байдена на пост
президента США приведет к отмене
вычета налогов SALT, в результате чего налоги в штатах Нью-Йорк и
Калифорния вырастут, а это, в свою очередь, может значительно повлиять на все
сегменты рынка недвижимости.
● Во вторую
группу вошли города, на элитную недвижимость которых пандемия повлияла незначительно.
Рост цен либо был слабым и останется таким (Буэнос-Айрес), либо остановился на
допандемийном уровне (Шанхай). В эту же группу вошли рынки, где рост цен начал
ускоряться до глобального локдауна и, как ожидается, продолжится благодаря значительным
инвестициям в городскую инфраструктуру (например, Лиссабон).
● В третьей
группе оказались города, жители которых в 2020 году захотели улучшить свои
жилищные условия: увеличить площадь домов, расширить придомовую территорию и так
далее. Такая ситуация особенно явно прослеживается на рынках Окленда,
Ванкувера, Женевы, Лос-Анджелеса и Майами. В 2021 году в этих мегаполисах рост
цен на элитную недвижимость сохранится на уровне 3-4%.
● Марина
Шалева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank, считает, что основными драйверами роста
цен на мировом рынке элитной жилой недвижимости в 2020-2021 гг. станут активный
внутренний спрос и дефицит предложения в некоторых городах. «Кроме того, нельзя
забывать про стабильный интерес ультрахайнетов, в особенности российских, к
излюбленным европейским локациям (Великобритания, Франция, Испания, Швейцария,
Германия, Кипр). Формирование дальнейших тенденций в сегменте будет зависеть от
колебаний курса валют, изменений в налоговой политике и фискальных стимулов
(ипотечные каникулы, низкие процентные ставки). Современная мировая ситуация
продемонстрировала, что пандемия и реакция правительств на нее, а также
экономические показатели на глобальных и локальных рынках остаются самыми
важными факторами риска при покупке недвижимости. Инвесторы меняют свои
предпочтения и вместо низкорисковых вложений в облигации и золото, выбирают то,
что может принести больший доход, в эту категорию входит и недвижимость. Конечно, в 2021 году нас ждут новые
вызовы. Некоторые рынки Европы находятся в локдауне, многие меры
налогово-бюджетного стимулирования прекратят действовать в начале года. Важным
вопросом будет налогообложение: правительства намерены пополнить казну
государственных фондов. По всем признакам, налоговый ландшафт значительно
изменится – в Испании и Канаде рассматривают изменения налогов на богатство, в
США и Великобритании – налогов на прирост капитала», – рассуждает эксперт.
·
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На элитном рынке Москвы сохранится тенденции
роста средневзвешенной цены предложения. По предварительным прогнозам,
увеличение показателя к концу 2021 года возможно в пределах 5-6%, что связано с
ростом себестоимости строительства, структурными изменениями предложения, а
также ростом цен на стадию строительной готовности объектов. При этом
положительная динамика показателя будет более выражена в классе де-люкс на фоне
ожидаемого сокращения объема предложения.
Пандемия
коронавируса подстегнула также спрос на загородное жилье. В частности,
количество запросов на покупку элитной загородной недвижимости Московского
региона выросло более чем в 2 раза, а объем предложения сократился почти на 20%.
Это привело к росту интереса к рынку со стороны девелоперов: в текущем году
поступало в 5 раз больше запросов на загородный консалтинг как в Московском,
так и в других регионах. В ближайшей перспективе можно ожидать рост
девелоперской активности до 2-3 новых проектов в год, что позволит оживить
загородный элитный рынок Московского региона, длительное время находящийся в
стагнации».
·
Николай
Пашков, генеральный директор NF Group St Petersburg: «В Санкт-Петербурге на первичном рынке
элитного жилья наблюдается резкое снижение свободного предложения – этот
показатель достиг своего минимального значения с 2012 года. В текущем году
уменьшению предложения в продаже способствовали повышенный спрос и ограниченный
вывод на рынок новых объектов. В подобных условиях можно ожидать продолжение
тенденции роста цен на элитную недвижимость в 2021 году и переориентации
покупателей на вторичное жильё, введенное последние 5-10 лет».
·
Аналитики NF Group выделили восемь трендов,
которые будут влиять на динамику цен на элитную недвижимость в 2021 году:
➢
Инвестиции
в экологичные активы. Инвестирование, основанное на принципах
экологичности и этики, изменит глобальные рынки недвижимости. Также это связано
с тем, что пандемия выводит разумные и устойчивые активы на новый уровень
привлекательности.
➢
Города со
смешанной городской планировкой. Благодаря ставшему привычным опыту дистанционной
работы профессиональная деятельность и образ жизни отныне будут сильнее
зависеть от микса онлайн- и офлайн-форматов, что приведет к увеличению жилого
фонда в центральных частях городов, а также к расширению объемов розничной
торговли и удобств (кафе, спортзалов и др.) в пригородах.
➢
«Вторые
дома» станут ближе. В период карантина многие не могли попасть в
свои «вторые дома» или, наоборот, провели в них гораздо больше времени, чем
обычно, поэтому логика выбора такой недвижимости изменится. Многие покупатели
начнут искать жилье рядом с основной резиденцией.
➢ Цифровые кочевники. Политики на
Барбадосе, а также на Багамах и в Дубае признают, что рабочая сила по всему
миру стала более мобильной. Чтобы стимулировать пострадавшую от пандемии
экономику, в действие вводят краткосрочные визы. В будущем тенденция только
усилится.
➢ Альтернативная недвижимость. От data-центров до домов престарелых, от объектов
здравоохранения до сектора арендного жилья – инвесторы расширяют поле своей
деятельности с учетом возможностей в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
➢
Рост
спроса на рынки курортной недвижимости. На фоне роста цен в городах с
высокой долей элитной недвижимости со времени последнего финансового кризиса
спрос на курорты от Аспена и до Канн постоянно растет. Ольга Широкова добавляет: «Ввиду ограниченной возможности заграничного отдыха
российские курорты, и прежде всего Сочи, приняли в этом году значительный поток
туристов, многие из которых отметили положительные сдвиги в постолимпийском
развитии города с точки зрения как инфраструктуры, так и высокого сервиса, что
побудило их рассмотреть города-курорты в качестве “второго дома”. Так, по
итогам 2020 года количество сделок с элитной недвижимостью на первичном рынке
Сочи увеличилось более чем в 5 раз в сравнении с предыдущим годом. Повышенный
спрос сохранится и в следующем году».
➢
Сложности
в получении кредитов. Ожидается, что в 2021 году все больше количество
стран войдет в группу с отрицательным балансом. Финансирование останется на
низком уровне, но кредиторы уже принимают больше мер предосторожности.
➢
Изменения в области налогообложения. Будут ли
правительства стремиться повысить налоги на недвижимость в мире после пандемии,
чтобы восполнить бюджет, или же налоги и ограничения для иностранных
покупателей будут отменены для привлечения потока инвестиций? В течение
следующих нескольких месяцев станет понятно, какой путь планируют избрать
правительства.
·
Международная команда аналитиков NF Group также
определила общие риски на рынках элитной недвижимости и оценила их по десятибалльной
шкале, где 10 баллов – максимальное влияние.
