Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, средневзвешенная цена на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы за последние 20 лет выросла более чем в 10 раз — с 189 тыс. по итогам I квартала 2005 года до 2 074 тыс. руб. за кв. м по итогам I квартала 2025 года. Несмотря на кризисы и макроэкономическую волатильность, сегмент демонстрировал устойчивость и высокую инвестиционную привлекательность, последовательно подтверждая статус надежного инструмента для сохранения капитала. Основными драйверами роста стали трансформация спроса и адаптация девелоперских стратегий к новым экономическим условиям.
На протяжении более 20 лет первичный рынок элитной жилой недвижимости Москвы активно развивается, все больше укрепляя свой статус «тихой гавани» для сохранения капитала. Несмотря на незначительные колебания, преимущественно связанные с динамикой экономической ситуации в стране, средневзвешенная цена предложения за последние 20 лет выросла на 1000% с 189 тыс. руб./кв. м с марта 2005 года до 2 074 тыс. руб./кв. м по итогам марта 2025 года.
В целом сегмент высокобюджетной недвижимости демонстрирует традиционно высокую стабильность и сдержанную реакцию на экономические потрясения. В период с 2005 года по 2007 год на первичном элитном рынке сохранялся положительный фон и состояние относительного равновесия за счет умеренного роста цен, стабильного выхода новых проектов и достаточно высокого спроса. Первой значимой исторической точкой стал кризис 2008 года, когда цена квадратного метра элитной недвижимости выросла практически на треть до значения 636 тыс. руб. за счет роста курса рубля к доллару – большинство объектов тогда экспонировалось по-прежнему в долларах. Именно в этот период понятие «элитности» стало расширяться, появился «промежуточный» класс премиум (сегодня элитный рынок включает два подкласса: премиум и делюкс).
Далее серьезное влияние на формирование новой конъюнктуры сегмента элитных новостроек оказал кризис 2014 года. В связи с высоким уровнем неопределенности и нестабильности экономической ситуации для многих покупателей элитная недвижимость стала одним из самых надежных активов, что определило высокую инвестиционную привлекательность высокобюджетных лотов. На протяжении 2014 года наблюдалась отрицательная коррекция уровня цен в долларовом выражении и положительная динамика в рублевом. Существенная волатильность курса рубля послужила толчком перехода к номинированию объектов на рынке в национальной валюте.
Отрицательное влияние пандемии в 2020 году на рынок недвижимости было кратковременным – всего спустя несколько месяцев отмечалась высокая покупательская активность, которая стала драйвером очередного роста цен. А уже в 2021 году был зафиксирован рекордный за всю историю наблюдения годовой прирост показателя: средневзвешенная цена кв. метра элитной недвижимости впервые превысила отметку в один млн руб., достигнув 1 343 тыс. руб./кв. м, что в 1,5 раза превысило уровень 2020 года. Существенная динамика была связана с сокращением предложения на фоне высокого уровня покупательской активности, регулярным повышением цен в реализуемых новостройках и выходом новых качественных проектов по более высоким ценам, в том числе из-за роста себестоимости строительства.
В 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности на фоне геополитических потрясений. Несмотря на некоторые колебания цены, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам, средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках продемонстрировала прирост на 13% в годовом выражении до значения 1 520 тыс. руб. Высокая себестоимость строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик стали новыми реалиями элитного сегмента, которые наблюдаются до сих пор.
Уже в 2023 году началось постепенное оживление рынка элитной недвижимости и формирование прочного фундамента – наращивание объема предложения и рост покупательской активности, что позволило оперативно адаптироваться к новым вызовам, в том числе к высокой ключевой ставке. За счет относительно быстрого восстановления в 2024 г. был зафиксирован значительный годовой прирост средневзвешенной цены квадратного метра в размере 21%.
В начале 2025 года на фоне сохранения высокой покупательской активности, наблюдаемой в сегменте новостроек уже более года, средневзвешенная цена предложения продолжила уверенно расти и впервые преодолела отметку в 2 млн рублей за кв. м. Более того, учитывая современные запросы покупателей, сегмент активно пополняется уникальными лотами в рамках реализуемых жилых комплексах с ценой 1 кв. метра выше средней по проекту. Таким образом, на конец марта 2025 года средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках достигла 2 074 тыс. руб., обновив исторический максимум (+30% за год).
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «За всю свою историю развития, безусловно, рынок элитной недвижимости трансформировался качественно, кардинально изменились тренды и покупательские запросы, однако сегмент всегда притягивал состоятельных клиентов за счет своей надежности и устойчивости к вызовам внешней среды. Растущая привлекательность элитного рынка находит отражение и в динамике ключевых показателей, например, в некоторые периоды активного роста цен покупатели могли кратко приумножить свой капитал за счет правильно подобранного актива с долгосрочной инвестиционной отдачей. В дальнейшем настроения рынка и, в частности, динамика средневзвешенной цены будут зависеть от характера изменений внешнеэкономического фона и ключевых событий в мире. Тем не менее, инвестиции в элитную недвижимость остаются актуальными – прежде всего как надежный инструмент сохранения и защиты капитала в условиях неопределенности».
