За более чем 15 лет существования рынка качественной складской недвижимости в России, соотношение доли сделок по аренде и покупке объекта в собственность в общем объеме непрерывно менялось. Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group, рассказывает о текущей ситуации в сегменте и событиях, повлиявших на него.
Тернистый путь российского рынка складской недвижимости
Взаимосвязь колебаний графика аренды и собственности, а также их зависимость от показателя доли вакантных площадей правильно оценивать с 2010 года. Это связано с тем, что в период 2005—2007 гг. рынок проходил этап первоначального роста, начали появляться первые объекты: НЛК «Химки», «Кулон Дорожная», «Кулон Балтия», ТЛК «Томилино», логистические парки «Крекшино», «Пушкино» и MLP «Ленинградский терминал».
К 2010 году рынок «повзрослел», пережил кризис и стал прислушиваться к обратной связи от клиентов — появились первые проекты, предлагающие решения по строительству складов под заказчика на продажу, например, индустриальный парк «ПНК Внуково» общей площадью около 350 000 кв. м. Наличие предложения предоставило компаниям возможность выбора между арендой и покупкой, именно на этом этапе развития складской недвижимости можно проследить взаимосвязь увеличения доли сделок по покупке объектов и уровня вакантных площадей.
На фоне экономического подъема большинство компаний предпочитало аренду покупке объекта. Данный факт отразился на увеличении доли аренды в общем объеме сделок: до 91% в 2005 году, 89% в 2006 году и практически до 100% в 2007 году. Все вводимые в эксплуатацию качественные объекты моментально поглощались рынком.
В ситуации, когда нет свободных площадей в аренду — в 2010—2013 гг. доля вакантных площадей снижается с 7% до 2,1% — выходом становится приобретение объекта в собственность. Также срабатывает отложенный спрос на данный продукт. Формат строительства под заказчика профессиональным девелопером с последующим выкупом становится решением для многих компаний, имеющих сложные технические запросы, допустим, объекты с большим количеством ворот или мультитемпературные склады, которые невозможно получить на спекулятивном рынке. Главным вопросом, который решает для себя компания-покупатель в дефицитной рыночной ситуации с низкой вакантностью от 1% до 3%, является гарантированная операционная деятельность компании на складских мощностях нужного качества и объема, с заранее понятной для себя экономикой. Таким образом, в условиях дефицита площадей каждая третья сделка становится сделкой покупки.
В 2014—2016 гг. после кризиса высвобождается большое количество складских площадей, вакантность достигает 9,4%, что в абсолютных цифрах составляет около 1,1 млн кв. м. Как следствие, снижается ставка аренды, и доля сделок по аренде в общем объеме увеличивается до 85%, поскольку в такой рыночной ситуации выгодно арендовать склад, фиксируя низкую ставку в долгосрочном контракте.
Затишье после шторма
За время существования рынка качественной складской недвижимости мы пережили два кризиса, которые совершенно по-разному отразились на колебаниях кривой ставки аренды. Первый кризис 2008 года был глобальным и коротким, а его последствием стало резкое увеличение доли вакантных площадей. По этой причине в 2009 году мы наблюдали падение арендной ставки до отметки 2 906 руб./кв. м/год (на 20% ниже показателя 2003 года). Второй кризис 2014 года был более локальным. Его влияние выразилось в постепенном падении ставки аренды на фоне резко возросшей вакантности и существенного падения темпов спекулятивного девелопмента. В свою очередь, сегодня уровень вакантности достиг минимального за последние 5 лет показателя (3%) и повлиял на рост ставок в 2019 году.
В целом с 2017 по 2019 год мы наблюдаем низкую волатильность ставки аренды, что говорит о стабилизации рынка в части предложения и спроса.
В 2019 году в Московском регионе произошла сегментация ставки по шести субрынкам: рынок объектов в городе (средняя ставка аренды — 7 000 руб./кв. м/год), субрынок объектов на МКАД и зоне 5 км от МКАД (средняя ставка аренды — 5 000 руб./кв. м/год), западный субрынок — часть московского региона от Киевского до Ленинградского шоссе (средняя ставка аренды — 4 200 руб./кв. м/год), северный субрынок — от Ленинградского до Ярославского шоссе (средняя ставка аренды — 3 800 руб./кв. м/год), восточный субрынок — от Ярославского до Новорязанского (средняя ставка аренды — 3 500 руб./кв. м/год) и южный — от Новорязанского до Киевского шоссе (средняя ставка аренды — 3 700 руб./кв. м/год).
Знать в лицо: портрет иностранного и российского инвестора
По данным Sberbank Investment Research, до 2010 года 77% прямых инвестиций в экономику РФ, включая недвижимость, приходилось на долю Европейского Союза. После кризиса 2014 года список стран-инвесторов коренным образом изменился, и среди покупателей появились компании из новых регионов, в том числе Ближнего Востока.
По данным компании NF Group, за период 2017—2019 гг. суммарный объем инвестиций в складскую недвижимость превысил 40 млрд рублей. При этом доля иностранных инвестиций составила около 41,7%, а российских — 40,9%. 17% приходится на совместные предприятие ближневосточного фонда Mubadala и российского фонда РФПИ. Raven Russia остается единственным иностранным фондом, инвестирующим в складскую недвижимость более 10 лет без привлечения локальных игроков рынка. Суммарный объем инвестиций Raven Russia (порядка 17 млрд руб.) сопоставим с суммарным объемом российских компаний в складскую недвижимость (16,6 млрд руб.).
Прежде всего, инвестор приобретает склад ради гарантированного арендного потока. Любой покупатель, иностранный или российский, сегодня сталкивается с дефицитом проектов, в которых уровень строительства, пул арендаторов и местоположение были бы инвестиционного качества.
В текущих рыночных реалиях некоторые игроки, такие как «Профессиональные Логистические Технологии» — совместный проект фонда РФПИ и суверенного фонда ОАЭ Mubadala, не исключают возможность перехода к инвестиционно-девелоперской модели и строительству качественных проектов на собственных земельных участках.
Российские инвесторы — это по большей части конечные потребители. Компании сталкиваются с дефицитом подходящего предложения, особенно в регионах России, что вынуждает их строить объекты под себя. Например, так поступает компания АО «НЛТ» (СП «Почта России» и «Банка ВТБ», созданная для развития логистической инфраструктуры «Почты России» и осуществляющая стратегические планы развития компании в регионах). Большое количество запросов на регионы исходит от компаний Х5 Retail Group и «Магнит», ведь они идут по пути строительства под них распределительных центров в городах-миллионниках и областных центрах, а инвесторами в их случае выступают региональные девелоперы. Х5 Retail Group и «Магнит» в дальнейшем арендуют построенные РЦ.
Каждому по потребностям
Ожидания покупателей складской недвижимости нередко разнятся, и дело тут даже не в том, российский это инвестор или иностранный. Ключевой вопрос: рассматривает ли он склады как финансовый инструмент или покупает под свои нужды. Фонды интересует в первую очередь доходность, а конечные пользователи руководствуются потребностями бизнеса и защищают его от флуктуаций на рынке недвижимости.
Подводные камни инвестирования в строительство складов
К девелоперским рискам относится недостаток участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, достаточной юридической проработкой, хорошей локацией, а также отсутствие строительной инфраструктуры, в том числе сильных контрагентов в региональных городах и рост уровня заработных плат.
В случае спекулятивного строительства объекта основным риском остается отсутствие арендаторов при завершении строительства.
