Для инвесторов в недвижимость изменения макроэкономической конъюнктуры играют важную роль, поэтому отслеживание ключевых тенденций рынка — необходимая мера для сохранения и приумножения капитала. Эксперты международной консалтинговой компании NF Group определили пять глобальных трендов, влияющих на мировые инвестиции в недвижимость. В современных условиях для снижения рисков российским инвесторам следует задуматься о диверсификации портфеля, в том числе на зарубежных рынках жилой и коммерческой недвижимости.
Мир приближается к рецессии
Многие передовые экономики в настоящее время находятся на позднем этапе удлиняющегося цикла экономического роста. Например, в Великобритании, США и Корее подъем длится более девяти лет, а Австралия пребывает в зоне экономического оживления уже 27 лет.
Сигналы рынка однозначны: глобальный рост замедляется, и процентные ставки упорно держатся у минимальных значений. Количественное смягчение остается необходимой мерой в глазах многих центробанков, а правительства продолжают использовать масштабные заимствования. Остается все меньше средств для сдерживания глобальной рецессии — и, по нашему мнению, сейчас самое время начать стратегическую подготовку к ней.
В частности, инвесторам приходится мириться с тем, что доходности на многих мировых рынках больше не достигнут недавних рекордных значений. Необходима осторожность при выборе позиции на кривой риска, а ряду инвесторов потребуется уделять больше внимания хеджированию валютной позиции и уровню закредитованности. При этом фундаментально экономический цикл в сфере недвижимости продолжит удлиняться.
Коммерческая недвижимость во всем мире на данном этапе экономического цикла пользуется высоким спросом: в то время как инвесторам приходится помнить о проблеме ограниченной ликвидности, этот сегмент является традиционным инструментом диверсификации вложений в фондовые активы — акции и облигации. Коммерческая недвижимость обеспечивает относительную стабильность, которой не хватает акциям, и доходность, которой недостает облигациям.
Ожидается рост интереса к сектору специализированной коммерческой недвижимости — например, домам престарелых и учреждениям здравоохранения, особенно там, где велика доля возрастного населения, а также к сектору частной аренды в городах со значительной долей молодежи. При этом участникам рынка следует иметь в виду, что получение дохода здесь зачастую требует принятия повышенных операционных и репутационных рисков, что может оказаться для некоторых инвесторов малопривлекательным или даже структурно невозможным.
Вектор движения инвестиций
Аргументы в пользу инвестирования в недвижимость как класс активов
В I квартале 2019 г. азиатские страны лидировали по объему прямых инвестиций — $5 млрд пришлось на Китай и Гонконг, свыше $1,3 млрд — на Японию. В свою очередь крупнейшими источниками трансграничных инвестиций стали США и Канада, суммарно вложившие около $133 млрд в проекты по всему миру.
Однако предпочтения россиян касаются преимущественно европейских направлений. Эксперты NF Group, опираясь на многолетний опыт работы с российскими инвесторами на зарубежных рынках, подобрали пять наиболее перспективных локаций для вложений в недвижимость.
Россияне ищут стабильные рынки, которые способны предложить оптимальную доходность, и в этом плане Великобритании сложно составить конкуренцию. Инвестиции в недвижимость страны из года в год привлекают состоятельных иностранцев со всего света, ведь даже несмотря на напряженную политическую ситуацию, рынок недвижимости здесь неизменно стабилен. К тому же все неудобства, связанные с Brexit, нивелируют слабый фунт стерлингов, высокая ликвидность объектов, ограниченное новое предложение и обширный выбор лотов больших размеров. Великобритания — отличный вариант для инвестора, желающего один раз вложить средства и вспоминать о своей инвестиции только в моменты получения дохода, который стабильно находится на уровне 4,5–7% в год.
Устойчив к переменам и рынок недвижимости Германии как самой экономически сильной страны в Европе. Это выбор
Среди наших крупных российских клиентов одним из наиболее популярных направлений для инвестирования в недвижимость
Не стоит обходить вниманием и крупнейшую американскую экономику. Осуществить американскую мечту желают многие россияне, что возможно с инвестициями в размере от $0,5 млн (с 21 ноября 2019 г. — $0,9 млн) в рамках паспортной программы
Среди российских инвесторов набирают популярность и более экзотические направления, например Маврикий. Страна славится благоприятным налоговым режимом: здесь отсутствует налог на прирост капитала, имущество и дарение, а налог на прибыль составляет всего 15%. Также Маврикий считается самой сильной экономикой Африканского региона, а доходности на рынке недвижимости достигают 5–7% годовых. Кроме того, проводимая государственная программа PDS (Property Development Scheme) оказывает существенное влияние на прирост инвестиций в недвижимость острова со стороны иностранных покупателей. При вложении от $0,5 млн инвестор автоматически получает постоянный вид на жительство.
Трансформация активов
Изменения в покупательском поведении по всему миру в значительной мере повлияли на сектор розничной торговли. Сейчас даже наиболее успешные торговые центры многих стран несут больше издержек ради поддержания посещаемости, поскольку потребители стали практичнее. В сложившихся условиях не каждый торговый объект в своем нынешнем состоянии будет способен выдержать конкуренцию. Именно поэтому инвесторы рассматривают варианты повышения доходности посредством трансформации данного вида активов. Так, в центре городов имеется потенциал для замены торгового помещения на жилую недвижимость, в крупных агломерациях — на офисы. Гостиницы, студенческие общежития и дома престарелых также будут хорошим вариантом для использования бывших торговых площадей.
Пока цены на недвижимость в центральных деловых районах бьют рекорды, а дефицит проектного финансирования во многих странах сдерживает рост предложения, инвесторы ищут новые транспортные хабы, регионы с хорошим потенциалом развития и обращают внимание на окраины. Акценты смещаются в сторону все большей популярности локальных инвестиций.
Пользование вместо владения
Глобально все больше людей предпочитают пользоваться недвижимостью вместо покупки квадратных метров. Данный тренд устойчив в офисной, гостиничной и жилой недвижимости и распространяется также в специализированные секторы по всему миру. Как следствие, растет интерес инвесторов к операционному бизнесу. Доступность и гибкость в выборе условий проживания популяризируют аренду среди всех возрастных групп даже в тех регионах, где традиционно доминировала модель владения. Учащиеся предпочитают специализированное студенческое жилье, молодые семьи — коливинги, стареющее население переселяется в дома престарелых и пансионаты, а крупные мировые корпорации — в коворкинги.
Развитие PropTech
Во всем мире технологические проекты в недвижимости — PropTech — являются движущей силой диверсификации портфеля инвесторов. Технологии активно внедряются в сферу недвижимости, начиная от проектирования и заканчивая архитектурой и функционированием городов. Информация становится самостоятельным товарным классом.
Нельзя забывать, что, даже если речь идет о таких стабильных рынках недвижимости, как в Германии или Великобритании, для инвестора в любом случае существуют определенные риски, в том числе связанные со спецификой локального рынка. Чтобы инвестиции работали, необходимы всесторонний анализ на этапе выбора проекта и его дальнейшая грамотная эксплуатация. А в условиях стремительно развивающегося мира к этому добавляется необходимость держать руку на пульсе последних трендов. Безусловно, в одиночку частному инвестору добиться ожидаемой доходности будет крайне сложно, однако с помощью специалистов — налоговых консультантов, юристов и, конечно, консультантов по недвижимости — можно эффективно диверсифицировать свой инвестиционный портфель за счет объектов зарубежной недвижимости.
