Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели итоги I квартала 2021 года на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья. Согласно данным исследования, объем предложения на вторичном рынке сократился на 1% за квартал (до 1 704 шт.), а на первичном – на 20% (до 375 коттеджей, таунхаусов и участков в 20 поселках). При этом первичные продажи завершились еще в двух поселках, а новые проекты не выходили уже 3,5 года – таким образом текущий объем экспозиции стал историческим минимумом. Вследствие изменения структуры предложения на первичном рынке наблюдается положительная динамика цен по всем форматам жилья – средний бюджет коттеджей за квартал вырос на 23% до 240 млн руб., таунхаусов – на 15% до 46 млн руб., а сотки земли – на 8% до 4,3 млн руб. Вторичный рынок демонстрирует разнонаправленную динамику цен. Кроме того, со II полугодия 2020 года растет количество сделок с загородным жильем в Подмосковье. Так, объем реализованных лотов на первичном рынке за I квартал 2021 года составил 50 шт. – на 52% выше, чем за аналогичный период прошлого года, а количество ушедших лотов на вторичном рынке на 112% выше показателя I квартала 2020 года.
По итогам I квартала 2021 года на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья экспонировалось порядка 2 079 лотов (-5% за квартал). Большая часть предложения – 82% всех лотов – относится ко вторичному сегменту. Общая стоимость предложения зафиксирована на уровне 561,9 млрд руб. (-2% за квартал), из которых 494,6 млрд руб. приходилось на вторичный рынок (-1% за квартал), а 67,3 млрд руб. – на первичный (-8% за год).
За I квартал 2021 года количество лотов на вторичном высокобюджетном рынке сократилось на 1%, до 1 704 шт. (коттеджи от 50 млн руб., таунхаусы от 30 млн руб. и участки от 600 тыс. руб./сотка). На первичном рынке за квартал отмечалось более существенное снижение объема предложения, -20%, до 375 коттеджей, таунхаусов и участков в 20 поселках. Новые проекты не выходили на рынок уже 3,5 года.
Объем предложения на первичном рынке сокращается на протяжении 3,5 лет из-за отсутствия новых проектов. Текущий объем экспозиции является историческим минимумом, а из-за эффекта низкой базы малейшие изменения на рынке существенно отражаются на средних показателях. В ближайшей перспективе ожидается возобновление девелоперской активности на загородном элитном рынке, и показатели рынка по итогам 2021 года будут зависеть от выхода новых поселков.
Средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке практически не изменился (-0,4% за квартал до 322 млн руб. за коттедж). Таунхаусы за квартал подорожали на 7% до 75 млн руб., а цена сотки земли в среднем сократилась на 8% до 2,6 млн руб. Динамика в I квартале 2021 года обусловлена изменением структуры предложения.
На первичном рынке рост цен отмечается по всем форматам и также связан преимущественно с изменением структуры предложения. В условиях «низкой базы» структурные изменения сильнее отражаются на динамике. Средний бюджет предложения коттеджей за квартал вырос на 23% до 240 млн руб., таунхаусов – на 15% до 46 млн руб., а средняя стоимость сотки земли увеличилась на 8% до 4,3 млн руб.
Основной объем предложения элитного загородного жилья сосредоточен на двух направлениях: Новая Рига и Рублевка. Лидирующую позицию по объему предложения на вторичном рынке удерживает Рублево-Успенское шоссе: здесь предлагается 42% всех лотов. На Новую Ригу приходится 38% лотов. На первичном рынке лидирующую позицию занимает Новорижское направление – 48% лотов. Второе место на первичном рынке занимает Рублево-Успенское шоссе, 42% лотов.
Самый высокий средний бюджет предложения коттеджей на вторичном рынке зафиксирован на Рублево-Успенском шоссе – 450 млн руб., +5% за квартал. На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Однако из-за предложений в более бюджетных поселках на данных направлениях верхняя граница среднего показателя средней цены отмечен на Минском шоссе, где первичные продажи ведутся всего в двух дорогих проектах. Средний бюджет на Новой Риге по итогам I квартала 2021 года составлял 261 млн руб., увеличившись за квартал на 42% за счет роста цен и вымывания более дешевого предложения. Коттеджи от застройщиков на Рублевке в среднем экспонировались за 187 млн руб. (+14% за квартал), на Минском шоссе – за 450 млн руб. (+2% за квартал).
Объем сделок на первичном загородном элитном рынке за I квартал 2021 года составил 50 шт., что на 52% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В условиях дефицита качественного предложения с 2018 года наблюдалась тенденция к снижению количества сделок на данном рынке. Однако со II полугодия 2020 года показатель вновь начал показывать положительную динамику. На рынке реализуется отложенный спрос, связанный с действием ограничений из-за пандемии, но низкий объем ликвидного предложения Количество ушедших лотов на вторичном рынке высокобюджетного загородного жилья по итогам I квартала 2021 года на 112% выше показателя I квартала 2020 года. Здесь также отмечается рост, начиная со II полугодия прошлого года.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости NF Group: «2021 год начался с роста реализованного спроса на загородном элитном рынке. Количество сделок на первичном рынке в 1,5 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года, количество ушедших лотов на вторичном рынке выросло в два раза. Еще в конце прошлого года мы отмечали, что начал реализовываться спрос, отложенный в период ограничительных мер, и по итогам II полугодия 2020 года наблюдали небольшую, но положительную динамику сделок. В нынешнем году темпы роста спроса увеличились. При этом в условиях повышенного спроса ликвидное предложение продолжает сокращаться, а новые проекты на рынок так и не выходят. Однако мы по-прежнему фиксируем высокий интерес к загородному строительству со стороны девелоперов и ожидаем возобновления активности на рынке. Тем не менее, нынешние показатели объема предложения навсегда останутся историческим минимумом».
