Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке элитной недвижимости Москвы. Так, одним из ключевых событий стали рекордные за последние пять лет значения средневзвешенной цены предложения в обоих сегментах: в премиальном – 673 тыс. руб./кв. м (+11% за год), в де-люкс – 1 341 тыс. руб./кв. м (+16% за год). Общий показатель средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости составил 880 тыс. руб./кв. м (+9% за год). Другой активный тренд связан с высокой долей спроса на лоты с отделкой – 62% от общего объема сделок (годом ранее – не более 35%, а в 2018 году – 24%). Кроме того, в структуре спроса произошло смещение традиционного лидера, района Хамовники, с первых позиций – самой популярной локацией среди покупателей стал район Дорогомилово, где была заключена каждая четвертая сделка на рынке. Что касается нового предложения, то в 2020 году сегмент может пополниться только девятью проектами, что вдвое ниже значения прошлого года.
· На протяжении 2020 года девелоперы не спешили выводить новые проекты на элитный рынок: продажи начались в 7 новостройках, 4 из них – это комплексы премиального уровня, и 3 комплекса класса де-люкс. До конца года мы ожидаем выхода на рынок еще 1-2 объектов. Таким образом в 2020 году сегмент может пополниться 9 новыми проектами, что вдвое ниже значения прошлого года. Сейчас география строительства не привязана к определенному району, девелоперы выводят проекты в самых разных локациях – от престижной и дорогой Остоженки до более бюджетного западного направления Дорогомилово. При этом пик появления элитных жилых комплексов пришелся на 2018 год, когда сегмент пополнился 21 новым объектом и одной новой очередью в уже реализуемом проекте. В 2019 году также отмечалась высокая девелоперская активность: 18 новых проектов и одна новая очередь.
· По предварительным итогам 2020 года общий объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости оценивается в 2,5 тыс. лотов, что на 3% ниже значения IV квартала 2019 года. Несмотря на старт продаж одного масштабного комплексного проекта премиального уровня (Victory Park Residences), небольшое количество новых проектов в совокупности с высоким уровнем покупательской активности во II полугодии стали причиной незначительного снижения показателя. Тем не менее, возможное пополнение рынка новыми объектами до конца года может увеличить общее число квартир и апартаментов в сегменте к концу квартала. При таких обстоятельствах показатель практически вернется к значению сентября, когда был зафиксирован максимальный за последние пять лет объем предложения (2,8 тыс. лотов).
· Если в классе де-люкс пополнение рынка происходило преимущественно клубными проектами, то в премиум-классе отмечается укрупнение формата девелопмента за последние несколько лет, вплоть до квартальной застройки. С 2018 года доля предложения в комплексах премиального уровня увеличилась на 13 п. п., и на текущий момент соотношение долей де-люкс/премиум составляет 25%/75% соответственно.
· Средневзвешенная цена на рынке элитной жилой недвижимости по предварительным итогам 2020 года составила 880 тыс. руб./кв. м (+9% в годовой динамике). В обоих сегментах показатель достиг рекордных за последние 5 лет значений: в премиальном сегменте – 673 тыс. руб./кв. м (+11% за год), в сегменте де-люкс – 1 341 тыс. руб./кв. м (+16% за год). Помимо корректировки цен на стадию строительной готовности и структурных изменений предложения, рост цен также был зафиксирован в некоторых уже сданных проектах. При этом влияние роста курса доллара стало не таким существенным фактором и отразилось только в классе де-люкс, где представлено несколько проектов с прайсом в данной валюте, что скорее является исключением – рынок практически полностью перешел на рублевое ценообразование. В 2021 году мы ожидаем сохранения тенденции роста средневзвешенной цены в классе де-люкс на фоне сокращения объема предложения.
· Безусловным лидером по концентрации предложения остается район Дорогомилово – за год его доля в общей структуре увеличилась с 17% до 27%. Сейчас в локации представлено два крупных проекта от ANT Development «Поклонная, 9» и Victory Park Residences. На втором месте – Тверской район, характеризующийся наибольшим числом новостроек. Аналогично прошлому году здесь сосредоточено 12% всех лотов. В тройку-лидеров также вошел Пресненский район (11% предложения), доля которого сократилась на 3 п. п. в связи с высоким интересом покупателей к новостройкам района.
· В 2020 году мы отмечаем сохранение тенденции роста доли предложения с отделкой – 57% в общем объеме предложения (+4% в годовой динамике и +26% в сравнении с 2018 годом). Вслед за предложением увеличивается количество сделок на квартиры и апартаменты, готовые к проживанию, – 62% всех лотов были реализованы с отделкой (годом ранее – не более 35% от общего объема сделок, а в 2018 году – 24%).
· По прогнозам аналитиков Knight Frank, за год общий объем сделок в элитном сегменте жилой недвижимости составит порядка 1 200 штук, что сопоставимо с аналогичным показателем прошлого года (+2% в годовой динамике), таким образом «провал» второго квартала будет полностью компенсирован.Влияние пандемии так или иначе отразилось на всех сегментах недвижимости в 2020 году. На элитном рынке основной спад пришелся на «карантинные» месяцы и выразился в более чем двукратном сокращении объема сделок во II квартале. По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, на снижение объема сделок сначала повлияли ограничения в работе МФЦ и Росреестра, невозможность проведения показов, затем и неготовность покупателей заключать сделки удаленно: «Интерес к онлайн-показам был очень высоким и виртуальные туры пользовались популярностью, однако в дорогом сегменте клиентам важно сначала увидеть лот собственными глазами. Поэтому в элитном сегменте сделки удаленно практически не заключались, даже с учетом ограничительных мер многие предпочитали выезжать на объекты в масках и перчатках и затем принимать финальное решение о покупке. После снятия ограничительных мер рынок элитного жилья заметно оживился, и мы наблюдали хорошие темпы восстановления сегмента в основном за счет ранее сформированного отложенного спроса. В последние месяцы мы фиксируем еще более высокий уровень покупательской активности, что скажется на рекордных объемах продаж во II полугодии 2020 года».
· В структуре спроса произошло смещение традиционного лидера – района Хамовники с первых позиций в рейтинге. Самой популярной локацией среди покупателей стал район Дорогомилово, где была заключена каждая четвертая сделка на рынке элитной жилой недвижимости. За год его доля в структуре спроса выросла на 20%, мы ожидаем сохранения лидерства локации и на протяжении 2021 года. На втором месте – Пресненский район (каждая пятая сделка сегмента) – его доля в годовой динамике увеличилась на 6 п. п., а основная часть спроса локации сформирована проектом Lucky от компании Vesper. На третьем месте – Тверской район, где было реализовано 8% всех квартир и апартаментов в сегменте.
· Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости NF Group: «Одним из ключевых событий на рынке элитного жилья можно считать рекордно высокий за последние пять лет уровень покупательской активности. Рост количества поступающих звонков/запросов на приобретение жилья был зафиксирован даже во время введения жестких ограничительных мер, однако в те “карантинные” месяцы только часть из них конвертировалась в сделки. Основными причинами рекордов послужили несколько факторов. Во-первых, квадратные метры всегда остаются твердой валютой в условиях высокой волатильности финансовых рынков. И многие клиенты решили войти в сделку, чтобы обезопасить себя от обесценивания своих сбережений или сделать давно запланированную покупку. Кроме того, для лиц, хранящих свои сбережения в долларах, элитная недвижимость стала доступнее с учетом рублевого ценообразования рынка и роста курса валют. Также в связи с пандемией произошло формирование отложенного спроса, который и компенсировал “провал” во втором квартале. Еще одним драйвером спроса на рынке сейчас является ипотека за счет сниженных ставок. В целом быстрая адаптация к новым условиям, и создание новых более гибких систем взаимодействия между застройщиком и клиентом позитивно сказались на восстановлении рынка. В период пандемии мы также отметили трансформацию запросов покупателей, которые остро ощутили потребность в новом уровне безопасности, приватности и комфорте как внутри квартиры, так и в общественных зонах проектов. Среди основных тенденций – наличие собственного открытого пространства на свежем воздухе (балконы, террасы, патио на первых этажах), плавное возращение тренда к более крупным площадям приобретаемых лотов в целом, больше внимания теперь уделяется аспекту инженерно-технических систем, сильнее укрепилась тенденция приобретения жилья с отделкой».
