Москва, Россия – Согласно данным международной консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2020 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Азиатско-Тихоокеанском регионе сократился на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 55 млрд долларов. По сравнению с I кварталом во II квартале 2020 года объем операций снизился на 14% по всему региону. Тем не менее, эксперты ожидают роста экономической активности по мере того, как инвесторы начнут размещать накопленный капитал в III квартале.
• Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, подчеркивает: «Физические ограничения в передвижении и ситуация экономической неопределенности оказали существенное влияние на рынки капитала в первой половине 2020 года. В связи с пандемией активность в области заключения сделок носит спорадический характер, т. к. инвесторы приняли выжидательную тактику. В частности, инвесторы зачастую ищут скидки, прежде чем выйти на рынок. Однако по мере возобновления экономической активности инвесторы начинают рассматривать различные варианты для вложений. Так, в Азии, несмотря на трудное положение, наблюдается высокий средне- и долгосрочный инвестиционный спрос, особенно на ключевых более безопасных рынках».
• Алексей Новиков добавляет, что российские инвесторы вкладывают средства в зарубежную недвижимость в основном для того, чтобы защитить свои активы с точки зрения валютной переоценки. Традиционно российский капитал размещается в европейской недвижимости, как в наиболее близкой правовой и бизнес-среде. Несколько меньше интерес к США из-за политической обстановки, туда вкладываются близко знакомые со страной инвесторы. Азиатские рынки для наших состоятельных соотечественников, безусловно, интересны, но они являются вторичными для сбережений и привлекают тех, кто ищет высокую доходность. Со стороны российских инвесторов мы видим очень ограниченный интерес к азиатскому рынку потому, что они не очень понимают Азию, слишком много специфики в инвестировании в этот регион».
Сингапур
• В Сингапуре объемы внутренних сделок с коммерческой недвижимостью в I полугодии упали на 87% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 0,55 млрд долларов. Тем не менее, на трансграничные операции пандемия повлияла не так сильно: зарубежным инвесторам были переведены 7 млрд долларов, что всего на 12% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Для исходящих потоков сингапурского капитала ключевым рынком остается Австралия: объемы трансграничных сделок из Сингапура выросли на 72% в годовом исчислении в I половине 2020 года, хотя значения все еще остаются низкими – 1,39 млрд долларов.
• Нил Брукс, руководитель отдела рынка капитала Азиатско-Тихоокеанского региона компании NF Group, отмечает: «Сингапурские проправительственные компании продолжают активно инвестировать в Австралию в этом году, реализуя свои долгосрочные стратегии продвижения в сторону ключевых логистических и офисных активов. Либеральная денежно-кредитная политика обеспечит сохранение спроса на активы институционального уровня, сопровождаемые надежными договорами долгосрочной аренды».
• Дэниел Дин, руководитель отдела рынков капитала компании NF Group в Сингапуре, комментирует: «Учитывая огромное количество накопленных резервов высоколиквидного капитала (dry powder), большинство инвесторов только и ждут, пока уровень неопределенности начнет снижаться, чтобы вложиться. Интерес к зарубежным узловым мегаполисам, таким как Токио, Лондон и Сидней, дает основания полагать, что при возобновлении международных деловых поездок нас ожидает увеличение трансграничных операций».
Гонконг
• В Гонконге исходящие инвестиции в коммерческие активы за первое полугодие сократились на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 3,1 млрд долларов. Тем не менее, во II квартале объем операций вырос на 48% по сравнению с I кварталом этого года, что свидетельствует о сильном аппетите к зарубежным активам.
• Пол Харт, коммерческий директор компании NF Group в Китае: «Несмотря на распространение COVID-19 по всеми миру, мы видим, что гонконгские инвесторы по-прежнему стремятся диверсифицировать портфель за рубежом и ищут возможности вывода потоков капитала, рассматривая Лондон и крупнейшие города восточного побережья Австралии в качестве наиболее привлекательных направлений. Поэтому логично ожидать рост зарубежных инвестиций после снятия ограничений на передвижение».
Намечающиеся тенденции
Корпорации практикуют обратный лизинг
• По словам Нила Брукса, в Азии в целом и компании, и государственные учреждения все чаще продают активы в сфере недвижимости, а потом арендуют их, чтобы укрепить свой баланс перед лицом экономической нестабильности, вызванной коронавирусом. Подобные запросы поступают от компаний, которые владеют корпоративной недвижимость во многих секторах, включая автомобилестроение, электронику, медиа, ритейл и технологический сектор.
Частный капитал расширяется
• По оценкам экспертов NF Group, по состоянию на декабрь 2019 года целевые фонды прямых инвестиций в Азиатско-Тихоокеанском регионе располагают капиталом в 38 млрд долларов, готовых к вложению, что значительно превышает сумму в 5 млрд долларов, привлеченных в фонды в 2007-2008 годах перед мировым финансовым кризисом. Инвестирование в коммерческую недвижимость со стороны частных лиц со сверхвысоким уровнем дохода и так называемых «семейных офисов» выросло на 69% за период с 2017 по 2019 год по сравнению с тремя предыдущими годами.
• Нил Брукс добавляет: «Многие покупатели ждут появления возможностей в отношении замороженных активов, ожидаемых в конце года. И хотя некоторые подрядчики предлагают на активы скидки, они значительно различаются в зависимости от сектора, класса и местоположения».
Возможности в индустриальном секторе
• Один из наименее пострадавших секторов в регионе – индустриальный: объемы сделок со складской и индустриальной недвижимостью упали всего на 11% по сравнению с 44% падением в других секторах. «Индустриальный сектор наиболее изолирован, поскольку инвесторы стремятся вкладывать капитал в логистические объекты и дата-центры, значение которых в этот период возросло», – говорит Брукс.
Азиатские REITs по-прежнему конкурентноспособны на мировом рынке
• Сингапурские REITs упали в цене примерно на 7% с начала года по сравнению с их аналогами, которые ощутили более резкое падение: на 34% в Европе и на 25% в Великобритании. «Это дает им конкурентное преимущество, учитывая то, что в последнее время сингапурские группы приобретают активы в Австралии, Японии и Великобритании», – подытоживает Нил Брукс.
